国有房企的白银时代

　　宏观调控是把双刃剑，对资金饥渴的民企是坏事，而另一些企业却可以高歌猛进

　　文/本刊记者 王 琦

　　7月31日，保利地产(600048)在上海证券交易所挂牌。这只国内资本市场重启IPO后首家上市的房地产企业，发行价格为13.95元，甫一挂牌就成为领涨龙头，大涨44.87%。高达19倍的市盈率多少会让世贸、绿城有些心酸，不到一个月前在香港上市的他们，只有区区7.5倍的市盈率而已。

　　保利的幸运不是每家房地产企业都可以艳羡企及的。国内证券市场完成

　　在这个被严厉政策调控近3年的行业中，国有房地产企业已经开始展现其优势的一面。没有上市的可以优先上市；已经上市的企业已然疏通了资本的渠道；即便不上市，也有银行特批的大额贷款额度。有钱，在现在的房地产行业，也就保证了持续发展的能力。北京、广州数块天价土地，最终大多被国有房企揽入怀中。更何况，作为各级国资委下属的企业，手中还握有无法估量的廉价土地。

　　“对我们企业来说，房地产行业的宏观调控是个好事情。”这句话在宏观调控刚刚开始的2004年还人人都可说得，但现在，只有房地产国企的老总能这么轻松惬意地表示信心了。

　　有钱就有地

　　在宏观调控一轮轮将房地产企业的银根卡紧之后，国有房地产企业在资金获取上仍旧游刃有余。

　　8月4日，G城建(600266)发布公告称，拟定向增发2亿股，募集资金总额12亿元人民币。而就在此前的一个月，城建发布了另外一个公告，拟发行12亿企业债。如两项计划均能顺利实现，城建从资本市场上融到资金的额度将高达24亿元人民币。三个月前，金融街(000402)成为国内首家获得短期融资券批准的房地产企业，可以获得9亿元的资金。刚刚登陆A股市场的保利，也通过IPO拿到了20亿的真金白银。在去年7月香港证券市场成功发行了3亿美元债券的中海发展集团的主席兼行政总裁孔庆平在香港公开坦言：“目前可动用资金达到38亿港元，放弃拆分中海A股上市，对公司财务没有重大影响。”

　　并非只有上市的国有房地产企业有这种融资便利，在“势利”的银行眼中，有中央或者市政府背景的房地产企业的资信要远远高于民营地产企业，对于前者的授信额度要远远高于后者。据了解，在某些国有地产企业，银行信贷工作甚至是在公司内部由银行人员上门办公主动“规划”。资金的从容，由此可见一斑。

　　有钱就意味着有地。而在宏观调控进入第三个年头之后，那些曾经在土地公开拍卖市场出过风头的民营企业已经难寻踪影。从北京到广州，从核心城市到二线城市，天价“地王”大都落入了财大气粗的国有房企囊中。

　　2005年8月，华润置地以25.65亿元人民币拍得清河地块，曾经以高价拿地著称的顺弛唏嘘出局。不久后的12月，保利地产力压万科、富力，12.1亿元竞得北京占地面积近100万平方米的京西海淀冷泉项目，央企再次刷新北京西北地价。今年7月，华润置地(1109.HK)以拍卖方式投得成都市高新区一幅土地，总地价近9亿元。这是继去年12月在成都以21.4亿元巨资顺利拍下当地“地王”之后，华润在二线城市成都的第二次出手。

　　这还仅仅是土地公开拍卖之后，国有地产商公开购置土地的几次手笔，更为没有政府资源的房地产企业羡慕的，是那些在土地协议转让时代囤积下来的大量低价甚至没有任何成本的土地。

　　国泰君安有关分析报告认为：广州保利花园一期地价每平方米660元(均为楼面地价，下同)，重庆保利花园一期更只有每平方米533元，地价成本远远低于周边同类项目，盈利空间惊人。相比之下，广州保利香槟花园地价成本要高一些，为每平方米2260元，但即便如此，该项目仍能保持13%的销售净利润率。

　　与保利一样，同样被国资委圈定为以房地产行业为重点发展行业的华侨城，拥有成片的低成本土地。华侨城最早开发的深圳华侨城，经过了20年的开发，尚余数十万平方米土地，目前已成为豪宅片区土地存量，未来收益未可限量。相形之下，2002年到2005年三年，深圳关内没有新增土地供应，其他房地产企业只能看着华侨城手中的“余粮”眼红。近年华侨城在成都获得的2平方公里土地，占50%的地产用地部分总地价12亿元，平均80万元/亩，而该区域土地市场价为130万元/亩—150万元/亩。

　　据《中国企业家》了解，保利现在全国10个城市拥有开工面积达到350万平方米、在建面积超过600万平方米，2006年在售面积将达到400万平方米，土地储备超过1000万平方米。在内地房企中位居前列，与行业领跑者万科的土地储备水平不相上下。

　　“保利土地储备折合每万股159平方米，是目前地产上市公司中最高的。与之股本最具可比性的公司招商局，土地储备为每万股81平方米，在这个指标上保利地产远远高于招商局，因此保利地产获得高溢价也在情理之中。”一位业内人士这样分析土地储备与保利上市高溢价的关系。

　　“有钱，有地，他们还有靠山。”一位民营地产商对《中国企业家》透露出了羡慕与无奈。国有房地产企业不仅财大气粗，而且背后依靠的集团或者是央属重点企业、或者直接就是国资委，内部支持的力量不可限量。

　　今年6月底，招商局集团总裁傅育宁拜会了天津市市长戴相龙及滨海新区管委会主任皮黔生，主要议题是招商局拟携旗下企业参与天津滨海新区建设。与会者向《中国企业家》透露，“双方今后合作的主要意向之一便是房地产。”

　　早在2004年，环渤海湾区域就已经吸引了国内各大品牌发展商的目光。合生创展等民营房地产商甚至在2003年既已在天津安营扎寨。但是，招商地产除了2004年10月与万科进行的合作开发，在天津并无太大建树，此次傅育宁的高层公关，无疑为招商地产在热得烫手的天津打开市场铺好了道路。

　　只是，这种有钱有地有势力的优势，究竟能够保持多久呢？在这些资源耗尽之前，是不是所有的国有房企，都为自己找到了领先于行业的新路径？

　　温室突围

　　“依靠与生俱来的优势，他们再舒服的活几十年也没有问题。但是，优秀的国有房地产企业应该开始战略转型，在资源耗尽之前尽快摆脱对既往优势的依赖，能够在房地产行业全面市场化之后保持领先的地位。” 世邦魏理仕环球研究咨询部高级分析师覃小梅这样对《中国企业家》分析国有房地产企业面临的问题。

　　在全国扩张的同时，发展势头强劲的国有房地产企业开始了战略转型的尝试。从单纯的住宅物业开发商到住宅、商业双料开发商，来化解市场波动带来的风险，成为数家大型国有房企的选择。

　　今年1月，保利1.63亿元竞得天利广场，切入商业地产。“保利集团凭借雄厚资金志在必得的举动，无疑透露了一个信号，住宅开发商进军商业地产的心情已十分迫切。”广州产权交易所总经理李正希分析。今年3月，保利地产买下价值10亿元的琶洲B1501地块，这块广州土地拍卖史上成交价格最高的地块加上原先位于琶洲的国际广场，保利地产在琶洲开发的物业将达到50万平方米。在琶洲的高调拿地被业界视作“保利进入会展地产”。2005年，保利国际广场成为保利在广州的销售亚军，销售7.8个亿。这无疑增强了了保利加磅住宅外地产项目的信心。

　　在香港上市的华润置地(1109.HK)则通过与集团公司的资产置换，从住宅开发商进入到商业开发领域。

　　今年4月，华润置地董事会主席宋林对外宣称，华润置地由此前的住宅发展商变为综合性地产公司，其业务模型将区别于其它中国上市地产公司。华润置地的业务重组始于2005年11月对集团公司的收购。彼时，华润置地以32亿港币收购大股东华润集团北京华润大厦、上海华润时代广场以及深圳华润中心一期和在建中的华润中心二期用地。迅速完成了其业务模型的转变，形成“住宅+大型商场”业务架构。

　　“华润置地之所以要进行如此转变，根本原因在于：之前主要依靠买地、售楼的住宅开发模式过于单一，受行业周期波动影响较大。”宋林公开表示。

　　据业内人士分析，华润置地的定位转型还有着更深层次的资本意义。“收购资产均为地处大城市优越地点的甲级投资物业，有利于华润置地获得长期潜在的资本升值。”中海发展集团的主席兼行政总裁孔庆平透露，中国海外(0688.HK)早在3年前已研究过REITs(“房地产投资信托基金”)的可行性，但目前中国海外长期收租物业的回报只占集团整体回报的10%，还未具备发展REITs的条件。“发行中国预托证券CDR将会成为最有利的融资方式，但证监会还未正式开放这种融资途径。”

　　虽然并无资金、土地匮乏的压力，但争取与市场化程度高的企业进行合作，是一些国有房企冀望迅速市场化的途径。

　　在7月18日万科的定向增发中，第一大股东华润将认购不少于1.1亿股，投入6亿元左右。华润在增持万科的同时，还将与万科在全国共同投资开发住宅房地产项目。按照双方协议，今后在合作项目中，万科负责具体经营管理，拥有项目经营管理的最终决定权，并可在项目销售收入中按3%的比例提取综合管理费用。显然，万科与华润的合作模式主要是华润集团用自己比较丰富的土地资源，来联动万科的管理资源。

　　在外资进入中国房地产行业的狂潮中，民营企业往往是外资绝大多数的选择。“并不是外资更倾向于民企，主要是国企实在不缺钱，对于外资的尽职调查，会很难配合。”基强联行董事总经理陈基强告诉《中国企业家》。

　　这种民营房企“垄断”外资的局面正在发生改变。去年12月,中国海外与美国雷曼兄弟公司双方投资的中国房地产投资基金投资的深圳龙岗中海月朗苑开盘，首日销售230套住宅。几乎同时，国际投行瑞士信贷第一波士顿投资7亿元于天鸿房地产位于北京团结湖的项目。“今年以来的房地产市场全面调控对企业运作能力提出了更高要求，天鸿希望能够迅速提高市场化运营能力，还有什么比与最严格最苛刻的外资合作更便捷的方式吗？”天鸿内部一位高管这样对本刊记者说。

　　不过，这还仅仅是少数国有房地产企业较有远见的选择，还有一些房地产国企已经形成路径依赖，在资金、土地上仍旧处于“吃老本”的状态。今时今日的选择，或许将决定明日的不同结局。

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