加息效应的形式与实质

　　在银根不断抽紧、利率不断提升的情况下，首当宏观调控之冲的房地产业，更需戒慎恐惧，以现金为王，严防风云之不测！

　　蔡为民

　　央行方才在8月15日正式提高存款储备金率0.5%，紧接着又在三天后宣布加息0.27%，而且是同时调升存贷款利率，指标意义重大。如此密集地采取行动，也明白突显了紧缩是未来金融政策的主轴。

　　加息实质效应惊人

　　事实上，在今年6月16日和7月21日，央行已两次宣布上调存款准备金率0.5%，计抽银根3000亿元，无奈依然活跃的资金流动，迫使央行再出杀手锏。

　　虽然也有人指出，探究此次央行加息的规定，扩大了银行对个人

住房贷款利率的控制权，由10%提高至15%，也就是说，实质利率仅上调0.06%。言下之意，是认为加息对楼市冲击微不足道，然而可怕的是加息一旦形成预期心理，势必强化市场观望氛围，因此应该这么说：此番有限度的加息，形式影响不大，实质效应则不容小觑。

　　加息并非冲楼而来？

　　至于有专家表明，加息并非冲着楼市而来，系剑指国内金融体系与环境。我倒认为这根本无足轻重，关键是“吾虽不杀伯仁，伯仁由我而死”！不可讳言，已成“信心产业”的

房地产，正被加息所带来的阴霾所困，导致原本市场就呈现的混沌、低迷状态，更为“雪上加霜”，除了坚强的刚性需求之外，即使自住购买者都将重新思考现在进场的绝对必要性，一种新的思维已浮上台面，并迅速蔓延：“政策终将取得胜利，购房会有更多选择，除非充分符合需要或绝佳产品，否则不必急于一时”，当然，近五年不少人迷信的购房稳赚不赔之观念，不但已经过时，并正忍受着瓦解的命运。

　　那么对开发商来说，到底谁将在这一波楼市淘汰赛中败下阵来呢？目前市场上的说法颇为一致，即大型开发商将以资金实力与融资渠道的优势而胜出，中小型开发商则因银行收紧信贷、利息成本增加而惨遭“斩首”；然而实情只怕是见仁见智。

　　大开发商因“大”而危险

　　大型开发商由于手中楼盘多、营销成本大、组织结构臃肿，犹如恐龙般面对变化通常反应迟钝，看似资金链稳健，但那是在楼市正常运行下的状况，一旦景气瞬间陷入急冻，销售量快速大幅下滑，而本身经营成本却无法相应即时调整，往往警觉财务拮据时已迟。其实现在就已经有大开发商以资产换广告促销(即以自己兴建的房子换取媒体广告版面)，按此情势发展下去，结果很难令人乐观。

　　我国的台湾省在1997年亚洲金融风暴之后，率先不支倒闭的，往往是外界认为财力雄厚的大型开发商。曾经有台湾媒体以“莫名其妙赚大钱，糊里糊涂赔光光”，来形容当时大开发商们的心境与处境，对照今天上海的情况，似乎颇有几分神似之处。因此，目前要上紧发条、严阵以待，作好完善应急方案的，非大开发商莫属。

　　小开发商因“小”而好调头

　　至于中小型开发商，由于盘少量小，资金准备原本就不充裕，真的不行，顶多全盘转让，摸摸鼻子结束营业、认赔出场而已。以上海的发展前景，只要开价不要太离谱、地点不要太偏远、规划不要太差劲，找人承接续建问题并不大。毕竟因建案小、所需资金有限，加之公司组织精干、灵活，调节营运方向容易。相对来说，大型开发商基于经济规模及获利要求，动辄投入上千户小区的兴建，财源一旦枯竭，神仙难救！

　　同样是发生在1997年亚洲金融风暴之后，台湾省某知名企业拥有台北市极精华地段的两路交会之房地产，作为总部使用，当时其市值约合人民币5亿元，但当该机构发生现金流周转困难时，只能以人民币1亿元贱价出手，为什么？因为那个时候多数企业都很困难，能在极短时间内拿出庞大资金的财团太少，于是只能忍痛割爱。

　　我不知道上述“惨事”是否会在上海重演？但我很确定的是，在银根不断抽紧、利率不断提升的情况下，绝大部分的事业体都会采取守势，不会也不敢贸然采取大胆的投资行动。当然，首当宏观调控之冲的房地产业，更需戒慎恐惧，以现金为王，严防风云之不测！

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