加息在路上贷款买房悠着点

　　在特定楼市氛围中，任何一次加息，都会引起关注。如果贷款的时候只考虑眼前的低利率现状，贷款比例过高，极可能利率累积大幅提高

　　杨红旭/文

　　“又加息啦！。”一个2004年初在上海买房的老乡不禁一声叹息。来沪几年，未能落户更无公积金，好不容易勒紧裤腰带，首付两成利用商业贷款在外环边上买了套小二房。当时一则手头紧，二则贷款利率也低，考虑到钱总归会越来越不值钱，就贷它30年吧。谁曾想，至今两年多，贷款利率已上调了四次。

　　2004 年10 月加息0.27 个百分点，2005年3月房贷利率取消部分优惠，今年4月和8月又两次各加息0.27个百分点。具体到五年以上住房个贷利率，四次加息后按最优惠的利率标准也已提高了约0.8个百分点，若以最初的5.04%作基数，则利率共计升幅约16%。而那些多次置业者或投资者，则极有可能享受不到这一最优惠的利率，必然付出更多利息。

　　在特定楼市氛围中，任何一次加息，都会引起关注。虽然8月这次加息，银行可以有选择地选择基准房贷利率的85%去执行，也即仅提高了0.06个百分点。孰是孰非，笔者认为必须全面客观地看待加息这件事。

　　首先，对

房地产业来说，这是一个长痛还是短痛的问题。虽然自2004年以来，针对包括房地产、钢铁、水泥、重化工等行业的投资过热问题，中央已出台了诸多调控措施，但结果是一直未能有效控制。统计数据表明，今年上半年全国31个省份经济增速超过两位数，用掉了全年贷款指标的大部分，有7个省份投资增幅超过40%，投资和信贷增长明显偏热。无可非议，加息增加了

开发商和买房人的负担，但如果只是从个人或企业的利益出发，都认为这是在自己的伤口上“洒了把盐”，那么不妨假设不加息、不调控又会怎样？房地产业在狂奔之后，面临一批开发商破产，出现烂尾楼盘的局面，届时，买房人岂不是欲哭无泪？因此，切不可因贪图眼前的低息之快，而犯下“捡了芝麻，丢了西瓜”的错误。

　　其次，对于买房人来说，是该考虑贷款利率风险的时候了。因为绝大部分人都是1998年住房体制改革后，尤其是2000年以来买的房，而这一时期我国的利率水平正处于历史最低区间。1993年7月一年期存款利率为10.98%，其后经过八次降息，2002年2月调低至1.98%,贷款利率同步调整。正因为没有经历过利率波动周期，许多人根本就没想到按揭贷款还有利率上调的风险。不幸的是，目前正处于本轮加息通道的前段，甚至贷款利率也有提高的可能。如果贷款的时候只考虑眼前的低利率现状，贷款比例过高，极可能利率累积大幅提高后连基本的生活花费都需费思量了，那可就名副其实成为“房奴”了。正因如此，有经验的美国人买房时，多选用固定利率贷款，这样就可以规避利率上升导致的风险。

　　再次，对于

宏观调控来说，采取加息是种手段。自2004年以来，无论是宏观经济，还是房地产业，美国与中国经历了相似的一波迅猛发展。但美国的宏观调控基本上只依赖于17次加息，而我国则是各种行政、经济、法律手段一起上，调控的管理成本高且不说，效果也不是最佳。涉及住房保障方面的调控，采取行政干预无可厚非，但除此之外，还是多动用经济手段，尤其是货币政策为佳。加息的作用覆盖面大，可以规避地方政府不顾全国大局盲目追求经济高增长的弊端，虽然一次小幅加息效果不太明显，但持续多次加息之后，抑制宏观经济和房地产业过热的“药力”值得期待。(本文作者为上海易居房地产研究院高级评论员)

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