叶檀：质疑土地使用费彰显产权残缺

　　■叶檀

　　房地产商品化席卷全国已达十余年，有一个问题骨哽在喉，让我们无法回避。那就是，在住宅70年土地使用权期满之后，所有购房者倾尽积蓄所购买的产权房是否会因为土地权回收，而变得一文不值？

　　新物权法草案提供了答案：住宅建设用地使用权届满的，自动续期；建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。这就是说，我们购买的房产产权是残缺而不完整的，当住宅七十年使用期满后，我们并不知道能续约多久，也不知道为了续约将付出多大的经济代价，虽然允许续约比无偿收回已经前进了一大步。

　　这一切的根源是因为根据现行法律法规，土地使用权和建筑物所有权一体化，土地使用权的期限和其上建筑物的所有权的存亡密切相关，而房产与地产无法分离。

　　由此，政府面临两难选择：如果土地使用期满，国家将以何种方式保证拥有完整产权的个人房产不受侵害；如果让个人拥有永久使用权，就会瓦解土地国有这一基本国策。从捍卫个人财产的角度来说，新物权法草案提供的答案无疑是不完美的。这并不是说不存在这样的法理依据与国际先例，如采用混合制的美国土地所有权，在购买房产时，永久持有的土地高于有限期的土地，在对有限期的土地进行交易时，也会根据所剩年限的多少，按照当时的市场行情进行参考，一旦年限到期以后，政府就会按照市场价进行续签；而英国土地属于皇家所有，当土地使用期限满之后，政府收取象征性的续约费用。回归前的香港采用英制，在回归后，所有的

　　可见，问题的实质并不在于土地是否一定要私有，而是政府届时将以什么样的方式体现对个人产权的尊重。如果真象有些专家所建议的一样，“国家可以依法收回，只需要给房主‘相当于砖头瓦块成本’的补偿金”，在公共利益的名义下行充公与剥夺之实，强行进行全盘推翻式的财富再分配，无疑是一场灾难。

　　个人合法财产不可侵犯的经典之语是“风能进雨能进国王不能进”，出自英国首相威廉·皮特，原文“即使是最穷的人，在他的小屋里也敢于对抗国王的权威。屋子可能很破旧，屋顶可能摇摇欲坠；风可以吹进这所房子，雨可以打进这所房子，但是国王不能踏进这所房子，他的千军万马也不敢跨过这间破房子的门槛。”西方国家普遍以此作为护卫私有财产的底线，这样的理念与法律在公私权力之间设置了一道坚硬的屏障。

　　我国目前均贫富观念仍然拥有很大的市场，并且公共利益的确切含义迟迟无法界定。人们有理由担心，目前付出经济代价所得到的产权不过是镜花水月，在公共利益的名义下，自己拥有房地产“风能进雨能进国王更能进”。近日十届全国人大常委会组成人员分组审议新物权法草案，有常委会委员提出，老百姓住宅70年土地使用权期满自动续期时，国家应当在是否收取土地使用费问题上持慎重态度，反映的就是对于个人产权保护不力的深刻担忧。

　　强求在新物产法中解决房地产产权这一长期的难题是不现实的，谁也无法预见70年后房地产市场会如何变化，土地使用权的市场定价又该是多少？但这一切都不是不能明确地保护个人产权的理由，更不是纵容含糊不清的公共利益剥压个人财产的借口。

　　在物权法中加入对于个人房产完整产权的保护，以体现新物权法平等保护私有财产与公有财产这一实质进步，是题中应有之义。否则，质疑者不仅有人大常委委员，更会是所有的房产持有人。（作者系《每日经济新闻》首席评论员）

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