房价上涨是必然 涨幅应高于GDP和居民收入增速

    根据房地产业发展的规律，房价的涨幅不宜过高是各国的共识，但其幅度应略高于GDP增长速度和居民收入增长速度，所以房价平均10%—15%的涨幅是合理的。

　　文/周树文 陈桂珍

　　房价是房地产业发展的风向标，其走势情况既能反映当前房地产业发展的现状，又能预示未来房地产业发展的方向，且与国民经济及各阶层利益紧密相关。“国八条”的出台，使房价在沉闷了一段时间之后，出现了报复性上涨。今年又出台“国六条”，结果会怎样呢？笔者认为，根据我国房地产行业自身的特点和各相关利益群体的需要分析，我国房市价格发展的趋势仍是适度上涨。

　　市场经济应由市场来调节，由市场来决定供求关系，由市场来决定房价涨跌，而非行政手段。我国目前的房地产经济还不是真正意义的市场经济，是政府在主导房地产市场，即决定房地产业命脉的土地资源掌握在政府手里，现有的土地供给制度就决定了政府指向哪里(出让哪块土地)，

开发商就得打向哪里(到哪里开发)；政府部门指定多大容积率，开发商就建多少房子；政府部门确定综合地价是多少，开发商就得接受多少土地成本。虽然也经“招拍挂”，但影响操作过程的因素很多，行政行为仍然起主导作用。

　　另外，作为支撑房地产业的另一个重要资源——银行信贷，无论是信贷规模、信贷条件、还是贷款利率，都由政府控制。

　　房地产开发商只能在这些主要资源非市场化的大背景下，按照政府指定的条件，来发展房地产业，上游资源由政府控制，下游产品面对广大消费者接受市场检验。这是一种畸型的市场。

　　虽然主要资源的非市场化决定了我国房地产市场是政府主导型市场，但毕竟已进入市场，市场经济规律的巨大杠杆无时不在挣脱政府行政手段的束缚而调控着进入市场的各个主体及相互间的关系。我国当前房地产业这种行政强制干预与市场自然调控犬齿交错的现实，使影响房价变化的因素较为复杂。

　　市场经济规律和经济发展的需要

　　供给与需求是最基本的经济力量，任何行业都受其支配。市场供求关系是房价涨跌的钥匙，也只有供求关系才能从根本上调节房价。我国正在向中等发达国家奋进，虽然国内许多发达城市和地区的GDP已接近中等发达国家水平，可人居环境和条件还有很大差距(中等发达国家人均居住面积近50平方米，我国城市人均居住面积约为20平方米)，那些欠发达和不发达地区差距就更大了。加上社会主义新农村建设和城市化的发展，大量农村人口城市化，这些无疑对房地产业产生更大更持久的刚性需求，也就意味着中国在未来20—30年内房地产市场仍是供不应求的关系，中国房市是长期牛市，降价不可能。

　　从国家到地方，房地产业均是经济发展的支柱产业之一，它对GDP的推动作用是明显的。尤其对于我国的投资拉动型经济来说更为重要。我国国民经济每年以9%以上的速度增长，今年上半年GDP增幅达到10.9%，固定资产投资同期增长29.8%，而让在国民经济中占有重要地位的房地产业，其房市低靡不振，这本身是不符合经济发展的需要。从大多数发达国家发展的经验看，房地产发展应有一定的超前性，即房价增幅略高于GDP增长速度是适宜的。只有房价适度上涨，才能保证房地产业的稳定增长,才能保证GDP的增长。

　　房地产业自身特点和现状所决定的

　　房地产业因其投资大、周期长、涉及行业多等因素，属于高投资、高风险的行业，高收益、高回报是理所应当的，否则就没有人投资地产了。房地产业的利润水平高于加工制造业、服务业等是正常的，是承担高风险的超额利润。保证开发商正常利润的实现是房地产业生存、发展的必然。

　　房价的高低与房价构成要素的变化相关联，简单地说房价是由综合地价、建筑成本、相关配套费，税收、利润和管理费用构成的。近年来政府的相关配套费虽略有上涨，但影响作用不大，税率基本稳定，那影响房价的主要因素就在综合地价和建筑成本上。综合地价控制在政府手里，近几年地价上涨的幅度是比较大的，平均每年增幅超过10%，它是房价上涨的主要因素。就建筑成本而言，随着人们住房标准的提高，新型建筑材料的使用和一些强制性建筑规范的要求，加上主要建筑材料如钢材、水泥、门窗等大幅度涨价，使建筑成本有一定幅度的加大，这是房价上涨的次要因素。就开发商的利润空间看，是逐年下降的，在房屋购买成本中(以1万元/m2房子为例)，地价从五年前的占10%升至30%左右，建筑成本从占25%升至近30%，税收10%强一点，配套费10%弱一点，还有5%左右的营销管理等费用，开发商的利润空间有多大就不言而喻了。而房地产市场的门槛是在逐年提高，开发商投资成本加大，利润空间缩小，房价怎么可能降。

　　相关利益团体不希望房价下跌

　　首先是金融部门。过分紧缩和过分扩张不仅对房地产业的健康发展不利，还会增加银行的风险。房价下跌，房市萧条，会直接导致不良贷款的增加，房价下跌3个百分点，不良资产率上升1个百分点。致使我国银行本来就很高的不良资产率雪上加霜。房价下跌还会使开发商贷款、房屋按揭贷款等资金需求量下降，这就直接影响商业银行的信贷规模，对我们高额储蓄(已达16万亿元)的国家来说，原本就有几万亿的过剩资金，会因房价的下跌，房地产业的紧缩，而加剧这种状况。

　　对广大百姓而言，目前我国家庭财产的大部分是房产，房价的涨跌直接决定着家庭财产的增减，和股票一样随大盘的调整而变化。假设房价平均下跌2个百分点，我们的家庭财产就会减少近1个百分点。房价下跌，这无疑对勒紧腰带，几乎倾其所有(房价与年收入比超过10：1)才置得房产的普通百姓是一盆冷水，浇灭了他们用房产升值来平衡透支付出的满怀期待。

　　对于地方各级政府而言，房地产业是地方财政收入的重要来源，许多地方财政收入的增加直接体现在土地出让金上。只有房价的稳定适度增长，才能保证房地产业的稳定发展，进而保证税收的稳定增长。GDP是各级政府的主要考核指标，房地产业对GDP的拉动作用是显而易见的，各级政府从利益出发也不希望房价下跌。

　　此外，作为龙头产业的房地产业牵涉行业众多，尤其是建材业，房价的波动直接波及如钢材、水泥、门窗等一大批关联产业，造成国民经济发展的波动，这种连带反应是不可小视的。

　　与房子这种商品的特殊性有关

　　房子是附着于土地之上的特殊商品，因土地是不可再生的资源，就使得某一特定环境中、某一特定土地上的房屋具有不可复制性、不可移动性和相对垄断性。你嫌房价高可以不买，但只能买此地以外的适价房屋。随着土地的不断被开发利用，土地资源日趋缺乏。而经济发展的需要，人们对生存条件不断改善的需要却在日益高涨，物以稀为贵，地价只能上涨，以地价作为主要构成的房价焉有不涨之理。

　　国际房地产市场的价格走势

　　从各国房地产业发展的情况看，其价格作走势有着与其他商品不同的特殊性，即只涨不跌。房价在美国，从

二战发展至今一直在涨，最近五年还累计上涨50%；在日本，房价已涨三十几年了，它是世界公认的高房价国家；在英国、法国、德国、韩国等都一样，就连莫斯科平均房价也一直在大涨。惟一的例外是我国的香港有几次下跌，但从一个较长的时期看，香港的房价也是升幅较大的地区之一，几次下跌也只是长期上涨趋势中的短暂波动。我国已加入WTO，参与国际经济大循环是必然。随着国际金融机构及国际性房地产公司对中国市场的进入，中国的房地产业与国际接轨的进程将大大缩短，房价与国际市场的距离只能缩小。

　　就我国的房地产市场看，在房地产开发较好的许多地区，国民经济发展与中等发达国家的差距已经很小，但我们的房价却只是其几分之一。根据房地产业发展的规律，房价的涨幅不宜过高是各国的共识，但其幅度应略高于GDP增长速度和居民收入增长速度，所以房价平均10%—15%的涨幅是合理的。

　　总之，我国在一个较长的时期内，对房地产的强大刚性需求决定了房价的走势——适度上涨，这是市场经济的需要，与国际接轨的必然，在客观上没有降价的理由，人为的操纵势必遭到市场的惩罚。

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