限制热钱炒房将逼热钱炒地

　　本报评论员 周炳林

　　按照近期国家统计局颁布的定义，热钱的计算方法为外汇储备增量减去实际利用外资和贸易顺差。因此可以计算出，从2005年初到2006年上半年，流入我国的热钱规模总计约790亿美元，已超过同期实际利用外资的规模，并相当于同期贸易顺差的一半。热钱不仅规模庞大，而且还有集中炒作焦点地区焦点行业的特征，而我国核心城市的房地产行业就成为热钱关注的重点之一。

　　不久前建设部等六部委公布实施《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)，就外资进入商品房流通环节和房地产开发环节做出了十四点规定，六部委的立场很明显：热钱很危险，“我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃”的形势必须得到扭转。然而，《意见》在两个环节上的调控作用将有较大差异，最终的结果可能是限制了热钱“炒房”，却加剧了热钱“炒地”。

　　对于商品房流通环节，《意见》具有较强的调控作用，购房实名制、自用性原则、居住一年以上方可购房等规定，使热钱炒卖商品房的运作空间大大缩小。一时间各种报道传来：豪宅遭外籍客户“挞订”避险；而境外人士炒房的专门代理机构则感觉到了行业的毁灭性打击。外资炒房似乎一下子冷了下来。

　　对于房地产开发环节，尽管《意见》表现出了同样的担忧，但其所能发挥的作用却全然不同：首先，《意见》多数规定基本为对原有规定的强调，而热钱进入我国房地产开发环节常常借助既有的平台，此类平台运作成熟，本身就已符合《意见》所提的要求；即使考虑新设平台，从《意见》中，境外资金也可以找出清晰的进入路径。其次，《意见》把投资总额超过1000万美元的项目注册资本金所占投资总额的比例提高15个百分点至50%，虽然使大项目资金门槛有所提高，但是这对具有境外大财团背景的热钱作用不大，这部分热钱容易通过内部资金的调整，满足相关要求；此外，热钱还可以将境内子公司负债结构外移，由境外母公司举债，注资子公司，达到新的资本金要求。第三，境外资金只要愿意牺牲相关税收优惠，完全可以通过外商投资企业再投资的形式，通过适当的股权安排，100%控股一个内资企业，进而完全规避有关限制。

　　实际上，限制外资进入开发环节涉及的问题远比限制炒房复杂，我国入世协定已有房地产业开放的明确时间表：入世后3年内，除高尔夫球场等等高档房地产项目之外，应允许外商独资。而作为对协定的响应，我国自2005年1月1日起实施新的《外商投资产业指导目录》已经允许外商独资从事除独立别墅之外的住宅开发。可见，《意见》对于外资进入开发环节的限制将是很有限的，外资在税收等方面仍然享受超国民待遇，只要人民币升值、房地产价格上涨的双重预期不消除，限制境外资金进入商品房流通环节，必将把境外资金赶入房地产开发环节。

　　而房地产开发环节属于市场供应领域，按照一般市场运行规律，供给领域获得更多资金，产品供应将趋于宽松，产品价格有下行的动力。但是，这样的规律在房地产市场是难以适用的，房地产市场特有市场结构将决定，购置土地是产品生产的起点，而目前的市场运行情况表明，土地供应量并不随市场资金的增加而增加，资金聚集带来的真正效果是土地价格的上升。

　　因此，《意见》在阻止热钱“炒楼”的同时，有加剧热钱“炒地”的客观作用。推行“招拍挂”之后，土地价格较为透明，商品房价格对土地价格的敏感性很强，土地价格的上升不仅仅限于推高成本加成价格，还将引发房价上涨预期，搅动市场需求。房价与地价哪一方面的上涨都将引起一番互为因果的恶性循环，最终的结果都将使房价不堪重负，而这正是《意见》竭力想阻止的。

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