房地产政策：着力调整住房结构

　　文/许苏友

　　从去年五月，国家对房地产市场实施宏观调控一周年来，房地产开发投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制，其中以上海为代表的长三角地区房价出现明显下跌。但房地产领域的一些问题尚未根本解决，少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出。

　　5月17日，国务院常务会议发布被业内称为“新国六条”的纲领性房地产调控措施，强调提高中小户型的供应比率。5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(即九部委十五条)，作为近期出台的“国六条”的配套细则，具体规定90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。国务院出台的房地产市场宏观调控措施，其基本出发点是要逐步解决和保障城镇绝大多数群众的住房需求。

　　这些措施的出台是去年调控政策的继续，它贯彻了中央稳定城市住房价格的政策意图，并且针对以往房地产

宏观调控中存在的不足，提出了更具针对性的措施。与以往政策不同，这次调控更加强调从调整住房结构、增加中小户型的供给比率角度，来满足中低收入家庭的购房需求，以达到稳定房价的目的。

　　提高中小户型比率

　　6月20日，国家发改委、国家统计局调查公布的最新统计数据显示，6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.7%；而作为一线城市的代表，深圳、北京的房价涨幅都超过了两位数，分别达到14.6%和10.1%。上海的房价则下降了2.6%。

　　上半年的数据显示，今年1至6月，房地产开发投资7695亿元，增长24.2%。其中，1至5月份，房地产开发完成投资5658亿元，增长21.8%。显然，6月份房地产开发投资资金超过2000亿，投资增速也较上月上升了2.4个百分点。

　　由于各种统计数据口径不同，现在还没有准确的中小户型比率的统计数据，各城市中小户型的供应比率也不一样，但人们普遍感觉到，中小户型的供应明显不足。大致估计，目前中小户型在所有房型的比率仅占1/3，有些城市仅占20%左右。

　　目前，城市的土地使用有严格的计划，每年的土地供应就如同一块大

蛋糕，在房屋建筑中又分为工业建筑、住宅建筑等等。住宅用地中，如果有很大一部分用于建大型住宅、

别墅，就会挤占中小户型的份额。现在突出的矛盾是中低收入家庭的住房需求迫切，他们需求最大就是的中小户型。地方政府可以利用土地、规划部门的计划和监督，调整供应结构，即减少大面积、高档次住宅的土地供应量，加大普通住宅供应量。

　　不过，九部委“十五条”提出的90平方米中小户型占到70%的执行目标，是针对单个项目还是总量，90平米的“套型建筑面积”究竟是指建筑面积还是套内面积，一直令业界争论不休。

　　7月13日，建设部下发了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(即165号文件)，首次明确，90平方米的套型面积指的就是建筑面积，所谓70%指的是年度开盘的总量而不是单个项目。

　　“套型建筑面积”之所以引发争议，是因为开发商试图利用九部委十五条的模糊规定，把它解释为套内面积，这样就能把建筑面积把扩到100～105平米，而这距离中低收入家庭的购买力越来越远。165号文件的规定堵住了房地产商模糊操作的可能。此前，建设部曾就个人住房面积进行过专项调研，得出的结论是人均30平方米最适合中国国情，随后，建设部在“十五”计划当中明确提出了这一概念。

　　至于70%的中小户型的执行标准，如果是针对单一楼盘，政府过度干预市场，将造成千盘一面、产品分类同质化，导致规划混乱、退回到计划经济时代。并且这一措施在执行过程中，容易引发开发商的抵制。而70%针对年度开盘的总量，则有相当的科学性，政府又回位到“指导”的职能位置上，即从一个城市或地区统一的大局出发，对城市功能的规划有明确的指导。这部分职能体现在对地块容积率的制定上，为将来城市建设与可持续发展带来更科学、有序的局面。

　　在实际执行中，建设部的文件强调“总量”和“项目”相结合，给地方政府执行政策一定的灵活性。“总量”与“项目”相结合，就是强调在整个城市住房开发中，中小户型要占到70%，但在具体每个项目中，中小户型的供应比率不同，有些项目的中小户型的比率为50%，有些项目的比率为80%等等，这样，从总体上把握中小户型的供给比率。

　　应当注意到，“总量”与“项目”相结合的办法在执行中，有可能造成小户型集中出现在城市郊区，使政策的调控力度大大折扣。这就要求政府尽量在合适的区域进行中低价位住房地块的投放，从总体合理配置地块。

　　打击开发商囤地、囤房

　　长期以来，房地产业一直流传着“地荒论”，然而近几年，许多城市土地供应一直在增长。仅以北京为例，这些年土地供应逐年增加，只有去年受调控影响略有减少，今年又有一定幅度的增长。2002年，北京市土地供应量为4559公顷，2003年6438公顷，2004年9498公顷，2005年4441公顷，今年是8000～9000公顷。然而，北京的住房供应似乎总是满足不了需求。土地供应与住房供应的不对称，是因为北京市场上存在着大量的闲置土地。根据北京市国土局的公示，北京自2004年1月至2006年6月以来共供应712宗住宅项目土地，面积约5775公顷，目前已竣工土地面积669公顷，占总量的12%。在所有住宅用地中，还有2947公顷土地尚未动工开发建设。

　　九部委十五条在规范开发商经营行为方面，毫不含糊地制定了打击囤地的严厉措施。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。此前对于闲置土地，一直都有收回政策加以限制，但政策执行的力度一直令人质疑，因为这个力度掌握在地方政府手中。

　　对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，九部委十五条要求加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

　　对于规范开发商的交易行为，北京市政府出台的措施颇有代表性。北京市建委规定，对于已经领取预售许可证或可以销售的现房项目，必须在房屋交易管理网和售楼处分别公布每个楼栋开盘进度和拟销售价格；开发企业自领取预售许可证之日起三天内必须开盘，并按整栋对外销售；开发企业自留预售房屋的，需取得房屋所有权证后方可销售；所有预售房屋必须通过北京市房地产交易管理网网上认购，不得进行无证排号认购或私下签订认购协议。

　　地方政府的责任

　　九部委十五条第六条规定，中低价位、中小套型和廉租房的土地供应要优先考虑，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。此措施被业内称为限地价、限房价的双限供地方式，而且土地转让也由拍卖改为招标。

　　依循此政策，动手迅速的北京市国土局接连在5月29日和6月26日公布，将推出多块限价土地，其中第一批推出的限价土地就有126公顷。所谓“限价土地”，是指这些地块将在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标的方式确定开发建设单位。

　　此次北京新增的住宅用地地块均采用招标的方式出让，而之前多数住宅用地以挂牌拍卖的方式出让。这在一定程度上反映出主管部门土地出让方式的思路有所改变。通过招标的方式，土地主管部门可以将土地出让价格控制在一个较为合理的区间。此举意味着今后一段时期内，北京土地市场上住宅用地的供应都将采用招标方式，招标并非价高者得，从中不难体会出政府平抑房价的良苦用心。这也许能改变北京市上半年频繁被刷新的天价土地状况。

　　采取限制地价、房价的方式转让土地，对于依靠土地收益的地方政府来说是一种损失。地方政府在土地出让金上做出一定的牺牲，就是为了解决中低收入家庭的住房问题，这也是地方政府应当担负的责任。

　　除了采用新的住宅土地转让政策之外，政府应该花力气建立健全城市住房的三级市场，盘活二手房和租赁市场，来减轻对新房的需求压力。现在有些城市的住房供需失衡，很大一部分是因为二手房和租赁市场不发达，例如在北京，二手房和租赁市场培育得都还不够好，二手房和租房价格贵。一个地区的住房市场要发展完善，必须要盘活这三个市场。如果所有的需求都挤在一个市场，再多的供给也没法满足需求。此次出台的新政策，进一步将房屋转让的优惠税赋时限由二年延长到五年，目的就是要促进租赁房屋的供给，培育租赁市场尽快成熟。

　　此外，国税总局已经明确，自2006年8月1日起，二手房交易将强制征收个人所得税。二手房强制征收个税，将沉重打击投机炒房行为，同时一定程度上会增加房产交易双方的交易成本，降低房产交易双方的交易意愿。这会促进租赁房源的增加，有利于二手房和租赁市场的成熟。

　　政府的责任还包括加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长，以及要稳步扩大廉租住房制度覆盖面，想办法解决低收入家庭住房困难。这也是九部委十五条明确提出的要求。

　　房地产是区域性支很强的产业，地方政府有很大一笔的税费收入来源于房地产业。中央制定的调控措施要通过地方政府来实施，如何不打折扣真正落实中央的政策措施是调控目标能否实现的关键。预计中央将加大对地方政府执行调控措施进行监督，并且不排除中央出台更新的措施来促进房地产价格趋于稳定。

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