叶檀：开发商家破人亡吗 不要耸人听闻

　　叶檀 每经评论员

　　勤于笔耕、勤于作秀的房地产大鳄潘石屹最近的博客180度反转，开始唱空北京2008年之后的房价，还对政府两年内不开发的土地无偿回收政策提出了预警，他的建议是，政府有偿回收闲置土地和烂尾项目。

　　整篇文章仍然围绕土地政策立言，虽然极尽委婉，也能曲终奏雅对政策恭敬有加，却千回百转地折射出房地产商对土地政策的一腔愤懑。

　　老潘先为“地荒论”辩护。政府突然推出大块土地，导致北京2008年以后房产供应偏于宽松，因为在划拨的土地中规定了限价房的面积，市场房价可能因此走低———可见，房价涨落就在地方政府的一念之间，干房地产商何事！

　　但老潘真正想表达的是有关房地产商生死存亡的大事，即

开发商囤积的土地与烂尾项目如何处置。

　　“两年内不开发的土地要无偿收回”与“一年内不开发收取闲置费”，是许多房地产商头顶的两道催命符。这不仅是老潘的心头之痛，也是所有房地产商的心头大痛。早在2004年4月，房地产商就联合起草一份《对房地产开发相关土地政策的建议》，认为以8月31日为限的一刀切做法必将对市场造成巨大冲击，政府应从稳定市场的角度延缓实施土地新政的最后期限。向来大嘴的任志强明言，如果北京市场的房地产商在8月31日之前动用1200亿元偿还欠政府的土地出让金，将“基本挤干开发企业手中的现金”。按照潘石屹2004年年中的估算，从建筑面积上看，北京大约有85%的项目通不过“8·31”大限。在关于土地回收的问题上，房地产商前所未有地立场一致。

　　原因无他。房地产商囤积的土地实在太多了，一纸禁令就足以抽干房地产商的资金，就让那些靠倒卖土地而不是开发牟利的开发商们现了原形。所以，一旦“土地新政”实施，房地产商就会“家破人亡”，就会与政府“鱼死网破”。

　　土地，不仅是政府房地产政策的神经中枢，也是开发商的命门。所谓房产博弈，主要就是土地博弈。

　　有两份文件，曾给房地产商带来致命的诱惑与致命的伤害。一份是2002年5月的11号文件，叫停土地协议出让方式，而代之招、拍、挂方式。这份文件直接催生了各地赶搭土地协议出让末班车的狂潮。仅北京一地，2002、2003两年的新增经营性用地需要办理出让的就是此前十年之和。另一份是2004年的71号文件，规定各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。赶上末班车者本以为有了永久基业，不料风云突变，“国八条”“两年内不开发的土地要无偿收回”更是追魂夺命。

　　只靠土地与金融发利市的伪开发商从来无心、也无力开发，不知为何，在潘石屹眼中，这却成为给予这些房地产开发商补偿的理由。难道开发商捂地有理，还是开发商成为了无辜的替罪羔羊？或者是因为预想中的家破人亡过于悲惨？还是用纳税人的钱奖赏他们———用烂尾楼成就了银行的不良贷款与一团乱麻似的多角债务？还是因为兔死狐悲，抑或不补偿会危害房地产业的健康发展？或者是想让大地产商低价接盘？不管从哪个方面来说，“补偿有理论”都是可笑的。

　　有一点潘石屹没说错，信息透明最重要。

国土资源部要求各地公布2004年以来土地出让情况，这固然重要，但2002、2003两年的土地出让异动才是关键。当初“土地新政”乍出，一些政府官员与开发商如此默契，协议出让大干快上，这其中隐含了多少利益、多少潜规则？如今开发商顶在杠头，那些批准协议出让的官员呢？那些对于各地“开口子”政策心知肚明却眼开眼闭的监管者呢？他们到底应该承担什么样的责任？

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