刘杉：房价与宏观经济乱成一团

　　□刘杉

　　尽管“看得见的手”不断高高举起，但房价依然继续上涨。最新的统计数据显示，新一轮房地产宏观调控的效果尚未显现。

　　二季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，其中深圳上涨14.4%，大连上涨11.9%，呼和浩特上涨11.3%，北京上涨8.7%。

　　就在统计数据公布后，徐滇庆教授一句“今年房价还要涨”的评论，则让媒体称之为惊人之语。其实徐滇庆的评论也好，真实的统计数据也罢，它们所揭示的短期房价走势，既客观说明了房价的周期特点，也暗示了宏观调控手段的不足。

　　我在此前也写过多篇评论，认为房价在短期内依然看涨，而在3年后有可能出现回落。

　　在我看来，新一轮调控的最大特色是改革了住房供给制度，也就是90平方米和70%比例的两个限制，实际改变了住房市场的供给结构。无疑，这个改变对于住房制度是一个变革，而且对住房市场进行了区隔。其中规定的90平方米

户型住房，实际带有半公共产品的特点，在一定的时间区间内，该政策能够逐步满足普通消费者的住房需求。不过，这个政策要发生效力还需要一点时间，至少在政策出台后的1年左右时间里才能显现效果。

　　在住房市场被行政手段区隔为保护性的市场和竞争性的市场后，市场中的房价信号，实际仅仅反映了竞争性市场的供求状况。

　　而在这个市场中，自住性购房需求和投资性购房需求的比例已经发生较大变化，其价格信号更多反射出住房作为投资品的市场预期和供求趋势。

　　事实上，全国70个大中城市房价普遍上涨这个事实，就说明投资性的需求已经成为推动市场需求的主要动力。

　　此前，市场在谈论北京和上海房价时，用的最有说服力的理由就是全世界只有一个上海，只有一个北京，而且这两个城市对住房的需求都是刚性的。虽说这样的理由有些牵强，但毕竟还有一定的欺骗性。不过，那些在上海人看来是乡下的大中城市，其房价也普遍出现上涨局面，则说明用简单的刚性需求作为论据来解释房价，是无法自圆其说的。毕竟像呼和浩特这样的城市，其地理位置和居民收入水平都无法与其房价上涨速度相匹配。

　　那么，如何解释房价出现全国性上涨局面？

　　说到根子上就是金融问题。

　　正是金融调控不到位，使得楼市在短期内获得了宽松的货币环境。而房价也从住房问题，发展到与宏观经济绞成一团，成为通货膨胀的代名词。

　　在房地产宏观调控所使用的各种手段中，金融手段尚未完全到位。

　　可以认为，由于央行货币政策处于两难境地，使得货币供应量增长过快，市场中流动性泛滥。而利率政策的取巧，则促使居民不得不减少储蓄，增加投机性货币需求。

　　流动性泛滥和信贷增长过快，让开发商获得了充足的资金供应，也就为其囤积土地和住房大开了方便之门。

　　而居民在通货膨胀压力下，为了保值增值，也主动将存款转化为投资，并将资金投入房地产市场。特别是拥有80%财富的富人，更是将资金集中于房地产投资。

　　可以肯定地认为，充足的信贷供给和低利率政策，一方面导致房地产市场中的投资性需求大幅增加，另一方面则为开发商继续囤积住房提供了低成本的资金支持。

　　从这点看，房地产调控要想在短期内看到效果，必须从金融领域入手。采取的手段应该包括，进一步提高首付比例，提高存贷款利率，禁止开发商对贷款展期等。不过，让中央政府再次出台新的房地产调控政策显然不够现实。由于房价已经与宏观经济纠缠到一起，那么惟一可以指望的是，中央政府针对宏观经济所出台的金融政策，最好能对房地产市场产生影响。在诸多政策选项里，加息实际可以起到一石两鸟的作用。通过小步、连续地提高存贷款利率，央行可以向市场发出更为明确的紧缩信号。在宏观经济过热、通货膨胀步伐加快的情况下，只有加大实行紧缩政策的力度，才能为抑制房价上涨创造良好的宏观经济环境。

　　目前头疼的问题是，央行强调要调整经济结构，降低储蓄率，以扩大内需，所以迟迟不加息。不可否认，扩大内需是一个长期国策。但需要指出的是，扩大内需与调整结构是一个长期的过程，而抑制通货膨胀和房价，则是短期的政策需要。央行不可用治慢性病的药，来对付感冒发烧。

　　所以，要想短期内抑制房价，只能用金融的药方。而一个事实是，房价已经与宏观经济纠缠在一起了，谁来解开这个乱团？

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