财经纵横

土地管理方法不改 地荒说破产房价也不会下降

http://www.sina.com.cn 2006年08月09日 13:18 每日经济新闻

  朱达志

  新一轮的全国土地利用总体规划纲要正在修订的过程中,纲要能给房地产留多少份额?会不会导致地荒”,进而抬高房价?国土资源部规划司司长胡存智日前表示:房地产用地不存在控制问题,“地荒说”其实是在误导百姓。

  国土资源部公开驳斥“地荒说”已有多次。去年夏天,该部副部长鹿心社在接受央视访问时说,一些利益集团利用国家土地从紧政策别有用心”地宣扬“地荒论”,在一定程度上推动了房价上涨。

  官方出面驳斥“地荒论”,无非想平抑

房价,或者将房价上涨的责任赶出管辖范围。可惜的是,购房者对管理部门的说辞已产生排拒心理;在土地问题或者房价等问题上,他们似乎更愿意相信坊间传言。原因很简单:你连“别有用心”者是谁都不披露,连政府土地规划的内容都不愿向民众公开,谁会相信你所表的决心所说的数字?民众的不知情扩大了坊间流言的生存空间。

  即便信息披露无懈可击,“地荒论”彻底破产,房价就一定能够被平抑吗?恐怕很难。

  中国的房价问题,归根结底是出在土地使用管理体制上。新一轮土地规划的突出特点就是要统筹好农用地、建设用地等各类用地的规模。但我的疑问是:农用地如何统筹?谁来决定农用地的命运?如果农用地在流转过程中的成本降不下来,那么,由征用农用地而来的房产成本又怎么可能下降?

  相信大多数人都坚定地认为,在中国,土地是国家的;

开发商手中的建设用地,是从政府手中拍卖而来,并且买来的只是70年使用权。这话后半句没错,但是前半句就有商榷之必要了。如果抠字眼的话,按照中国的法律法规,城市土地是国家的,而农村土地却是集体的;农村土地只有在国家合法征用后才能被收归国有。

  现在的农民集体所有的土地,必须经过政府征用这一关,才能转化为房屋开发用地。其背后的含义,是否决了农民合作集体有权处置自己的最重要的财产土地的权利。由政府征地,表面上是便于规范,但也因此衍生出延长土地交易链条、增加交易成本和土地寻租空间的顽疾。

  如果农地都由农民集体直接处置,上面那些无谓的成本支出就可以避免。土地成本下降,房价自然“水落船低”;城市周边房价降低,必然会带动城区房价的回落。

  这并不是异想天开,现实中已经存在。笔者曾参与过一次对成都市郊城乡一体化建设情况的采访。在一个远郊村落,我们获悉,农民们成立了一家土地经营有限责任公司(以村社为股东,以参与农民为“股民”),直接与开发商和租用土地的企业打交道,获得了很可观的收益;而开发商和企业也认为,直接从农民手中获得土地,比从政府手中拍卖所得,要便宜不少。这一例子起码提醒我们,降低交易寻租空间与增加农民收入、降低房价之间具有不可忽视的正相关性,市场各方可以共赢。在法律上同样不存在障碍,农民组织公司出售集体用地,依然能够受到相关法律的制约。而政府在其中所要做的,就是负起公共保障与税务、财务监督之职,使农民的身份转变过程尽量安全、平稳。

  单从控制房价这个角度说,也极有必要考虑变革目前效率不高而成本奇高的土地出让管理办法,尽量地减少中间环节,降低建设用地成本,进而从根本上使目前畸高的房价趋于合理。如此,“地荒论”才能不攻自破。

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