土地管理方法不改 地荒说破产房价也不会下降

　　朱达志

　　新一轮的全国土地利用总体规划纲要正在修订的过程中，纲要能给房地产留多少份额？会不会导致地荒”，进而抬高房价？国土资源部规划司司长胡存智日前表示：房地产用地不存在控制问题，“地荒说”其实是在误导百姓。

　　国土资源部公开驳斥“地荒说”已有多次。去年夏天，该部副部长鹿心社在接受央视访问时说，一些利益集团利用国家土地从紧政策别有用心”地宣扬“地荒论”，在一定程度上推动了房价上涨。

　　官方出面驳斥“地荒论”，无非想平抑

房价，或者将房价上涨的责任赶出管辖范围。可惜的是，购房者对管理部门的说辞已产生排拒心理；在土地问题或者房价等问题上，他们似乎更愿意相信坊间传言。原因很简单：你连“别有用心”者是谁都不披露，连政府土地规划的内容都不愿向民众公开，谁会相信你所表的决心所说的数字？民众的不知情扩大了坊间流言的生存空间。

　　即便信息披露无懈可击，“地荒论”彻底破产，房价就一定能够被平抑吗？恐怕很难。

　　中国的房价问题，归根结底是出在土地使用管理体制上。新一轮土地规划的突出特点就是要统筹好农用地、建设用地等各类用地的规模。但我的疑问是：农用地如何统筹？谁来决定农用地的命运？如果农用地在流转过程中的成本降不下来，那么，由征用农用地而来的房产成本又怎么可能下降？

　　相信大多数人都坚定地认为，在中国，土地是国家的；

开发商手中的建设用地，是从政府手中拍卖而来，并且买来的只是70年使用权。这话后半句没错，但是前半句就有商榷之必要了。如果抠字眼的话，按照中国的法律法规，城市土地是国家的，而农村土地却是集体的；农村土地只有在国家合法征用后才能被收归国有。

　　现在的农民集体所有的土地，必须经过政府征用这一关，才能转化为房屋开发用地。其背后的含义，是否决了农民合作集体有权处置自己的最重要的财产土地的权利。由政府征地，表面上是便于规范，但也因此衍生出延长土地交易链条、增加交易成本和土地寻租空间的顽疾。

　　如果农地都由农民集体直接处置，上面那些无谓的成本支出就可以避免。土地成本下降，房价自然“水落船低”；城市周边房价降低，必然会带动城区房价的回落。

　　这并不是异想天开，现实中已经存在。笔者曾参与过一次对成都市郊城乡一体化建设情况的采访。在一个远郊村落，我们获悉，农民们成立了一家土地经营有限责任公司(以村社为股东，以参与农民为“股民”)，直接与开发商和租用土地的企业打交道，获得了很可观的收益；而开发商和企业也认为，直接从农民手中获得土地，比从政府手中拍卖所得，要便宜不少。这一例子起码提醒我们，降低交易寻租空间与增加农民收入、降低房价之间具有不可忽视的正相关性，市场各方可以共赢。在法律上同样不存在障碍，农民组织公司出售集体用地，依然能够受到相关法律的制约。而政府在其中所要做的，就是负起公共保障与税务、财务监督之职，使农民的身份转变过程尽量安全、平稳。

　　单从控制房价这个角度说，也极有必要考虑变革目前效率不高而成本奇高的土地出让管理办法，尽量地减少中间环节，降低建设用地成本，进而从根本上使目前畸高的房价趋于合理。如此，“地荒论”才能不攻自破。

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。