胡斯然：宏观调控远未结束 谁能预见下一个新政

　　已经出台的政策根本不可能抑制强劲的需求，以及国外游资对人民币升值预期的觊觎。

　　因此，现在的调控措施并未就此到头。如果市场还冷不下去，政府还会拿出更多措施。

　　就连中国高层也开始忧虑：在不久的将来，是不是应该再出其不意发布新政？

　　胡斯然/文

　　落空的预测

　　这对花旗银行是一个讽刺。

　　7月26日，该行发表研究报告，预计在中国中央6部委联手推出限制外资炒楼新政后，全局层面短期内不会再就内地的房地产市场进行

　　但就在同一天，国税总局一纸《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》传达出明确信号：二手房交易将强制征收个税。该文件自2006年8月1日起执行。

　　由此我们可以清晰地看出，无论是住宅结构的90平方米和 70%、土地供应70%，还是限制外资炒楼，今年政府对房地产市场的调控决心显而易见，紧随其后的二手房个税强征也继承了这种决心。

　　对外资进入中国的限制和对投机者的沉重打击，将对房地产行业的投融资格局产生深远的影响。

　　德意志银行大中华区首席经济学家马军表示，新规定会让外国投资者的几乎所有投机需求被打消。他预计，高档房产市场将因新规定的实施下降5%-20%。

　　马军说，外国投资者能否越过新规定带来的所有法律和程序上的障碍很值得怀疑。他说，这个过程会很繁复，结果也很不确定，因为在申请外资企业时有可能通不过相关政府部门的审批。

　　他还说，外国投资者在出售房产时还要面对33%的资本增值税。“如果作一下调查，我相信80%的人会表示实行新规定后他们不可能再继续投资了。”

　　持有相似观点的，还有哈佛大学教授派泽。他认为，这将增加一些困难。如果负债占股本的比例较低，那么很难达到外国投资想从中国获得的回报率。派泽联合他人创立的投资公司参与了在中国的两个公寓楼、一个购物中心以及一个办公楼的投资，目前均已经进入结算的不同阶段。派泽估计，公司预期回报率在以后的交易中可能会减少3-8个百分点。

　　调控并未到尽头

　　正是基于以上各种层面的分析，才使得像花旗银行敢于针对中国的房地产政策做出“不要有全局层面的调控”的判断，但意外地在同一天落空。

　　是的，直到现在，仍然不能看到政府对房地产行业的调控是否到了尽头。依照目前情况来看，暂时看不到内地的房地产股会大受“限外”调控政策的影响，主因是这些内地的房地产企业的客户均为内地居民，外资客户不多。

　　同时，即使外国投资的实际规模可能远远超出官方数字所显示的程度——据国务院的数据，今年上半年，外国机构投向中国房地产行业的资金上升了28%，但与房地产行业的总体投资相比仍相形见绌——今年上半年，房地产行业投资已达7690亿元人民币(合960亿美元)，涨幅达24%。

　　更重要的是，很多人已经认识到，已经出台的限制外资政策，并没有从技术上限制进入中国房地产市场的投资金额。

　　更何况，实力雄厚的地产开发商仍将得益于中国城市化以及私有住房增长的长期趋势，伴随经济的蓬勃发展，商业活动的增长也将对房地产业有所助益。像招商局地产控股公司和万科股份这样的企业目前在股市上的表现炙手可热 ，它们可能会从行业动荡中受益，将不太可靠的地产商挤出市场。

　　事实上，这种两极分化仅仅是行业内开发企业的大浪淘沙，出台的政策根本不可能抑制强劲的需求，以及国外游资对

　　而从中国大范围来分析 ，尽管中国沿海地区一直是中国增长最快的地区，但这种情况正在发生变化。今年上半年，就各地城镇固定资产投资增长率而言，以安徽省会合肥为最高，其上半年的固定资产投资较去年同期增长了115%。

　　因此，即使像马军这样的悲观者，也这样认为，“我不会认为现在的调控措施就到头了。政府还会根据今后的数字做出反应。如果市场还冷不下去，我想，政府还会拿出更多措施。”

　　最高决策层的态度

　　这些不可改变的事实不仅令海外投资者和国内投机客，甚至普通的购房者和开发商必须不断权衡政策对自己的影响，就是中国高层也开始忧虑：在不久的将来，是不是应该再出其不意发布新政？

　　7月26日，国务院总理温家宝表示，中国政府将采取“有力措施”，解决“经济过热”问题。这是中国政府迄今发出的最强信号，表明它将坚决抑制

　　尤其令人瞩目的是，就在7月21日，国家主席胡锦涛也罕见地发表了有关经济工作的讲话，承诺要采取新的紧缩措施。胡锦涛很少就经济问题发表讲话，因为经济事务由总理温家宝直接负责。胡锦涛主席的讲话是一个强烈信号，表明中国政府将继续采取紧缩政策。

　　中国最高决策层的讲话推翻了某些政府官员此前的含糊说法，其中包括国家统计局的一份声明，称中国经济今年上半年增长近11%是“合理的”。

　　温家宝同时列出了有待解决的常见问题领域，包括加强土地调控和管理、抑制投资和信贷增长，以及控制高污染工业发展。

　　事实上，加强开发用地控制，已经成为中国政府抑制投资过快增长的主要手段之一。因此，市场并不对花旗银行的预测落空感到意外，相反，这样见惯不惊的猜测，正是当今中国房地产业处于最敏感时期的写照。

　　只不过，大家心照不宣地想到的都是同一个问题：下一个新政将是什么？

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。