非均衡发展的中国房地产

　　中国的房地产业要健康发展，首先必须逐步改变土地国有的属性，实现土地要素的市场流通；其次改变政府的行政调控方式，逐步采用市场化调控方式；再次逐步发展多层次的住宅市场，通过建立多层次的土地市场，形成级差地租，引导建立多层次住宅市场。

　　近来，关于房地产业是否应该进行调控，中国现在是否已经形成了房地产泡沫等讨论甚嚣尘上，各种观点互有交叉，但从最基本方面来划分，可以划分为两派观点。一派以中国社科院金融研究所副所长易宪容为代表，认为中国房地产已形成泡沫，政府强行调控势在必行；另一派以任志强等为代表，强调中国房地产价格仍有上涨空间，现有的价格是市场供求的真实反映，不存在所谓的泡沫。实际上从国家允许进行商品房开发开始，房地产业就一直处于舆论的风口浪尖。

　　中国房地产业一路走来毫不轻松，虽然发展的历史很短，但其中已富含了太多的大悲大喜，成为中国稳健改革开放环境中一道异样的风景线。中国房地产业的非均衡发展是中国的政策环境命中注定的产物。

　　要理清中国房地产业的发展走向，需要从中国的改革开放的源头说起。改革之初中央采取向地方放权，中央与地方财政分灶吃饭的办法来提高地方政府发展经济的积极性，由于地方政府可以获准收取自己的税费，建立自己的财税体系，激发了各地方发展地方经济的积极性。而GDP增长率业绩考评体系，更加刺激各地方政府努力扩大投资规模，扩大经济总量。但随着市场竞争的日益激烈，各地方政府发现依赖生产型企业的利税，地方财政吃不饱，后续的再投资无法继续。要解决这一问题，唯一的途径就是通过开发自己的最大的一块资源-土地来获取超额收益。因此中国的房地产业从一开始就是由地方政府直接控制，地方政府全力支持发展的产业。

　　房地产业受政府青睐的原因除了政府直接可以从土地出让中获取高额的土地出让金外，房地产交易的所有税费全部属于地方税系，房地产收入列入地方经济总量，这些都使得地方政府不遗余力地大搞土地开发和旧城改造，大搞形象业绩工程。

　　公共选择理论认为官僚的目标就是追求任意决定的预算最大化，即追求个人控制权最大化。中国的经济分权体制、官员产生及晋升方式决定地方官员追求个人控制权扩张，追求地方经济总量快速增长。

　　按照某些学者的推理，正因为上述的动机和原因，地方政府会助力推动房地产价格的非理性上涨，导致房地产价格明显偏离当前真实的消费水平，引起房地产泡沫的产生。

　　但这种简单的线性思维，显然不是理性的地方政府或官员的思维方式。地方政府确实有快速发展房地产业，做大地方经济总量的动力，但决不会单纯追求房地产价格的上涨，这就如地方政府希望做大地方GDP，但不希望引起通货膨胀一样，价格脱离市场的非理性上涨所引起的消费者消费欲望的急剧下降，引起向其他地区利益输送，都不是地方政府所希望看到的。引起房地产价格快速上涨的真实原因是：土地国有与市场化运作，市场需求潜力的释放，以及对国家行政调控的强烈预期。

　　古典经济学告诉我们土地是与劳动、资本并列的生产要素，商品经济就是建立在要素市场与产品市场的基础上的，马克思吸收和继承了这样的观点。

　　中国的人均占有的土地面积只有世界人均数的29%，是

澳大利亚、加拿大、俄罗斯、美国人均土地的1.8%、2.4%、7.0%和21.0%。人均占有的耕地、草地、林地分别是世界人均占有量的33%、42%和26%。而中国的地理分布又决定了东南沿海是中国的经济发展中心，这片狭长的地块是中国最可贵的耕地资源，但却承担了中国的主要工业生产基地的作用，可有效使用土地的极度稀缺是中国的基本国情。

　　而我国在建国初就宣布全部土地收归国有，土地失去了私有性质和流通权利，直到改革开放后才提出土地的所有权和使用权分离，允许对国有土地进行商业化开发。但由于土地的国有性质使得土地的经营者难以完全按照市场化方式进行运作，国家作为土地的所有者和供给者和行政审批者，完全垄断了土地资源“市场”。作为不可或缺的生产要素，国家有随意配置的权力。而种种市场化方式的尝试(招拍挂等)只可能导致需求方互相竞价，甚至以超出自身承受能力的方式，来获得未来对稀缺资源的控制权和收益权。

　　中国现在处于经济的高速发展阶段，同时也是城市化进程加速的时期。中国有一千多个县，一万多个中小城镇，随着经济的发展，这些中小城镇将逐步发展，并逐渐向大中城市集聚，有专家预测，到2010年中国能够形成九大都市圈，即京津唐、沿黄、山东、辽宁、长江三角洲、苏西皖南、大武汉、渝成、珠江三角洲、吉黑将成为九大都市圈。城市化进程的加速将进一步恶化现存的土地供需矛盾。

　　中国的城镇居民住房问题一直是政府最头痛的问题。由于近几年房地产开发和旧城改造，城镇居民的住房自有率明显提高，据官方统计数据，2000年已达77.1%，2002年中国城镇居民的住房自有率已近80%，人均居住建筑面积突破21平方米。这个数字与西方中等发达国家的人均水平接近。但这并不表示中国城镇居民住房的幸福指数已达到西方中等发达国家水平。因为西方住房消费结构的多元化和消费理念都与中国显著不同，以美国为例，美国拥有自己住宅的家庭只占65%，35%的家庭长期租房，拥有大量价格相对低廉的租赁公寓和多家庭房屋。美国居民住房方面的开支占税后收入34%，与食品交通方面的开支相当。每月住房还贷平均占债务总额的35%，低于信用卡债务40%，而且美国人不会因为购房而无限制约束其他开支。反观中国的住房现状，社会缺乏统一规范的租赁公寓市场，中国人没有自己拥有的住房就没有稳定的安居场所，中国人崇尚节俭和毕生追求“居者有屋”的观念使得每一个家庭都寻求拥有自己的住房，而这种家庭的观念正在从大家庭向小家庭过渡。另一方面，而且由于收入差距的拉大，中低收入家庭人均居住面积远低于平均水平，住房消费的需求潜力巨大。

　　住房价格的快速上涨不排除个别房地产商的人为炒作和市场投机力量的共同推动，但对政府强制调控的预期是更重要的原因。从市场竞争理论分析，一个暴利行业必然吸引大量的资本的进入，直至最终达到社会平均利润水平。一个正常运行的房地产业也必然遵循这样的规律。但由于土地资源的国有控制属性以及政府周期性的调控预期，使得房地产业始终维持着一种短期投资的氛围，抢土地、抢时间、抢资金回笼使得住房的价格包含了太多的其他因素，而由于行政调控，周期性的房产

开发商的重新洗牌，使得这个行业始终维持暴利水平。

　　因此从房地产业的长远发展考虑，中国的房地产业要健康发展，首先必须逐改变土地国有的属性，实现土地要素的市场流通；其次改变政府的行政调控方式，逐步采用市场化调控方式；再次逐步发展多层次的住宅市场，通过建立多层次的土地市场，形成级差地租，引导建立多层次住宅市场。

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