章剑锋：仅对外资说不于事无补 症结仍在于国内

　　章剑锋

　　不久之后，那些接踵进入中国房地产市场的海外资本，将面临来自监管当局的一轮实质性管制。尽管管制政策尚未完全显露，但无需怀疑，在对国内炒房资本进行了为期两年的严厉整饬之后，海外资本的凌厉突进势头正日益浮出水面，已经很难幸免被调控的命运。

　　有记载的外资进入中国房地产市场的最早年份应该是在1996年，没有明显的资料显示或解释海外资本为什么选择在那个年代进入中国。但粗略地评估一下，不难发现，1980年至1996年，中国住宅市场转型已经历16年的培育期，出现了2万多家开发企业。出于房改与市场化的推进需要，国家的政策一直是扶植市场的，那段时期有着美好的市场前景企愿，国内的中外合资、合作或纯外资资本因而一时之间陆续出现。

　　可以肯定的是，在最初20年时间里，外资的存在并没有引起人们足够重视，相关监管体系没有十分完善和巩固。真正令人担忧的情况发生在近两年间，自2004年春天开始，由于国内

宏观调控的持续，由

房地产业引发的危机预言此起彼伏。外资在境内市场中无所顾忌的收购、注资与持股等大手笔举动引起人们的注意并招致不满。实际上，官方也认可了这种担忧。根据中央银行去年的一份金融报告，国内一些热点地区的市场里均有外资的身影浮现，直接设立投资公司或参股境内企业，或间接购入境内企业债券并通过中介以包销方式批量购房，从中套利。

　　由于外资布局密度紧凑的一线城市

房价高企不下，人们普遍担忧。从近几年的舆情来看，评论家一般都喜欢将外资看作市场失衡的一大罪魁。最近有关针对外资出台严格的管制性政策引起的舆论反应，显然也与此有着莫大的关联。如果是出于引导资金的合理布局与流向、优化投资结构与产业发展效率、理顺消费市场秩序等角度来考虑，出台一些规范性、指引性的文件或措施是必要的，但如果仅仅只是依据某种舆论情绪，而机械地推出管制措施的话，那么这些措施本身并不会利于市场规范。

　　若干年以来，中国均没有对外资进入房地产进行过深刻系统的风险评估，舆论掀起的危机感更多时候来自于某种主观意图，外资如虎狼的理论也经不起严密和科学的推敲。某些人将房价的居高不下与外资联系起来，认为对外资设限之后，房价将会明显回落，这种认识有显武断和片面。需要看到，目前的外资进入仍只维持在每年不超过200亿元人民币的速度上限，而且外资助推房价涨幅的说法也显得十分可疑，在现今的一线城市，外资只局限于对商用物业的收购与置换，有一些则打算长期持有，至于住宅类物业，由于受宏观环境的影响，外资一直没有展开购置与持有行动，而且住宅类物业眼下也不符合外资套现的价值认同：因为一线城市的住宅利润空间有限；住宅物业在短期内也无法实现理想的利润置换。

　　实际上，近20年以来，房地产市场的根本症结仍存在于国内，每次危机都是由于消费心态失灵与市场主体冲动造成的。比如当时海南市场的泡沫，似乎就不是外资引发，而是由于规则缺失，造成多方资本的投机冲动，毁灭了一个大好市场。

　　而且需要注意，有统计的中国70城市房价月度监测数据均显示，房价月平均涨幅同比达到5.5%以上区间，西部一些二三线城市涨幅甚至达14%，将这种涨幅与外资联系起来无疑有显牵强。

　　应该明白，问题的实质在于，由于多方利益的博弈，近两年间调控政策并没有完全到位。因此，除了房价，我们还可以看到，最早因为要抑制固定资产投资的初衷而发起的调控，在眼下并没有将房地产投资规模有效压制住。据国家统计局最新通报，今年上半年房地产开发投资7695亿元，增长24.2%。注意一下，2000年以来，中国房地产开发投资已连续五年保持20%以上的增速，在调控期间仍出现高幅度的增长，这应该是近五年以来房地产开发投资的一个历史性新高了。

　　消费需求、投资惯性、投资冲动都是其中的原因，但是调控政策是否被有效运用与贯彻也是一个重要原因。这些环节如果不花时间去理顺，一味责怪外资显然是毫无道理的。