90时代：房子与城市的命运(2)

　　90平方米会大量空置吗？

　　经济观察报：　新政之下，90平方米面积住房可能要占到70%以上，那么会不会造成空置？是不是有这样的判断，90平方米作为一个分水岭，90平方米以上的房子由于供应量变小了，90平米以上的户型价格会往上走，而90平米以下的户型的价格因为供应量大了会往下走？

　　任志强：如果房价会下降，发展商就不盖了，为什么盖这么多卖不出去的房子，如果真是到了小房子的一定比例以后，认为市场不好以后，人家就不会去投了。

　　任志强：我们得相信市场经济中市场会决定吸引投资或不吸引投资，如果有这样的需求，盖多少小户型人们也会继续往前走的，因为有钱赚，没有钱赚，就不盖了，市场会有一定的调节作用，如果总的生产量减少了，没有房子可买了，小户型也一定会涨价，供求关系决定的，这个时候会吸引更多的发展商来盖房子，如果大家都不盖了，

　　聂梅生：如果地方政府把这个事情想明白了，中低收入的住房应该由政府解决，推出来很多北京的低收入住宅、中低收入住宅，政府去做这样的事，大量地推，这样平均下来，倒会解决低收入用户的问题，会平抑房价的。

　　任志强：我们没有租的产品，就造成了没有中间的替代产品，既没有地方去租，也没有实际使用中可以用于公房出租的这种，过去的公房出租的比例是很大的。如果我盖了一个公房，按道理在拆迁时我不该再给你30万，因为这个房子是我的，腾出来的钱完全可以解决租房的问题，香港的政府正因为我给你提供了政府应该提供的产品，所以它一定是小户型的，一定要限制你的，就像破产法中，在破产过程中你不能去唱卡拉OK，不能坐出租车，这一套我们应该成熟，我们没有《住宅法》，希望尽快建立《住宅法》，把低收入家庭的社会保障，就是廉租房这部分解决了，应该用租的方式解决这方面的问题，而不是买的方式，这一系列的问题要用一个综合的系列工程考虑，不单说一个90平方米，不单说社会保障，有一些可能是贴息贴租的，把市场的商品房租过来，然后政府贴租，然后找到适应的对象租给这些人。

　　“丰田”住宅，占日本房屋产量的50%

　　经济观察报：如果中小户型是今后的一个方向，这对住宅产业化将有何契机，您觉得产业化是不是有一个新的起点呢？

　　聂梅生：实际上中国的住宅产业化已经徘徊了12年，大概应该说是从1995年开始的。徘徊了12年以后，还是不能做出来，说明自身是有问题的，我看最终能不能实现住宅产业化，还是市场说了算，还是靠市场，而不是靠行政的力量。

　　我认为中小户型比较容易实现这个操作，户型越大，设计的个性化越强，150平方米我可以做成三居室，可以做成四居室，可以有一个阳台，可以有两个阳台，但是在90平方米以下的中小户型比较容易实现产业化，起码部分核心部件可以产业化。

　　任志强：我没觉得户型和产业化有太多的关系。聂会长说小户型容易做到标准化，这是事实，但是从发达国家的情况来看，美国、欧洲的住宅产业化程度比较高，但是大部分是独立实物住宅，也就是我们今天说的别墅，别墅也一样可以产业化。

　　大中小型都可以形成产业化，现在我们的工业化生产水平太低，生产成本太高，这两点制约了无法被市场接受进行推广，我们知道丰田是生产汽车的，很少有人知道丰田的住宅公司在日本有50%的生产量，大部分是工业化生产和产业化组合的。

　　就小户型而言，大小是相对的概念。聂会长说分为九类人，可能有不同的消费对象，但我想最简单的，就是我们的销售对象是供一个人住、供两个人住还是供三个人住，如果基点都是90平方米，而供一个人使用，其实他的人均面积反倒比平均大出一大块。

　　如果是两居室，人均建筑面积也达到了45平方米，仍然是比较高的比例，你的销售对象和选择不同的时候，就会形成一个很大的差距。

　　现在香港的情况是ABCDE分为五类，39平米以下、69平米以下、99平米以下、159平米以下、159平米以上，再就是所谓的大户型，在香港100平米以下的房子里面，按照套数计算的话，会占到香港总套数的70%-80%，但其中约有50%是政府社会保障的住房，尤其是非常小的，25到39平米之间的房子大部分是政府提供的，到69平米之间的房子也有一些是政府提供的。

　　户型尽管在香港占到了80%，但是不等于面积占到了80%，如果按照文件的规定，70%的面积做成小户型，大概按照套数计算的话会超过85%，所以套数面积和总面积之间的关系，实际上是决定了市场的供求总量，现在我们每年大概生产400万套的商品房，假定小户型90平方米约占到70%的话，就可能到了700万。

　　香港为什么会有这么多小户型，其实我们发现欧美没有那么多所谓的90平方米的中小户型。如果把香港作为地区，和内地相比，二者的人口密度是1：46，这样的情况下，香港就不得不用小户型来解决住房问题。

　　政策出台以后，所有人关心的都是90平方米的限度，我更关心国六条提出的社会住房保障体系的建立，假设把社会住房保障体系解决得更好的话，市场就会更加活跃，那个时候人们不会把更多的注意力放在是90平米、80平米还是70平米，而是放在如何更好地解决社会保障体系里中低收入家庭里住房保障的问题。　　

　　90平米的房子只有一个人占用的话，实际上不是中低收入的社会保障，就变成奢侈消费，已经超过了平均、建设部的人均35的标准，不能以90平米来确定是社会保障性质还是社会奢侈品的标准。

　　来源：经济观察报网

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