调控房产为何不挥利息大棒

　　杨红旭

　　日本央行终于加息了。被零利率压抑近6年之后，即便微如0.25个百分点，也毕竟昭示着日本经济“开始扩张”。1985年“广场协议”使日元被迫升值38%后，日本政府持续施行宽松货币政策，终于酿成1990年以房地产与股票为代表的资产市场的大崩盘。

　　与汲取惨痛教训而学乖的日本相比，美国操控利率的水平早已达到炉火纯青之境。2004年，美国GDP增幅迅速攀升至4.4%。经济开始过热，通胀出现，这其中尤以房地产投资热表现抢眼。于是自2004年6月以来，政府采取“小步快走”的货币政策调整方式，经过连续17次加息，美联储基准利率已由1%升至5.25%。而效果也是比较理想的，2005年GDP增幅降至3.5%，房地产热及房价上涨过快得到抑制。

　　目前，我国央行加息的压力很大，经济界相关的呼声也甚高。从近几年宏观经济和

房地产市场发展态势上看，中美两国之间有很大的相似之处，但在宏观调控上选择的方式和手段却差别较大。相似之处在于，我国宏观经济在1999年进入一个阶段性的低谷（GDP增长7.6%），2002年开始明显回暖，2003下半年开始出现过热现象，2004年以固定资产投资、房地产开发与城市建设为代表，包括钢铁、水泥、电解铝等产业的增长过热显象化。不同之处在于，我国的宏观调控手段种类繁多且比较重视行政手段。仅就房地产调控而言，行政手段越用越频繁，“国十五条”中 “限比例、限面积、限价格”即为明证。

　　我国房地产业自2003年下半年开始调控，措施纷杂，政出多门，但效果很不理想，2005年的“国八条”仅对长三角地区城市群有效，而其他许多城市逆势而行。比如今年1-5月用于房地产开发的国内贷款同比增长42.9%，增幅比去年同期提高34.2个百分点。“国六条”及其细则出台后，目前看来暂时为市场泼了瓢冷水，正常的观望期过后走势如何，现在还很难断言。

　　为何美国只靠调息就能操控经济运行态势，而我国“乱棍齐下”仍难以取得明显效果？

　　大致分析下来，我国宏观调控的制度成本之高让人瞠目。在法制和经济体系健全，尤其是金融体制完善的前提下，以调息为主的货币政策能很好地把政府意图传递到经济系统的各个环节中去，所以美联储的加息，就能达到牵一发而动全身的功效。而我国在法律、制度和体系上的不成熟性，导致不敢频繁地使用货币政策，就加息而言，自2004年以来仅有两次，相比美国的17次简直是天壤之别，即使如此，也很难通畅地贯彻到市场的每个毛细血管中去，效果自然难以奢望。

　　突出表现是今年以来，国务院、

银监会和央行等多次督促紧缩房地产信贷，但各大银行却各行其事，尤其是个人购房贷款市场竞争激烈，促销措施花样百出。在经济手段效果不佳，法律手段一时难以起作用的情况下，只有动用行政手段，而且这也是各级政府在以前计划经济时代形成的思维惯性。但时移势易，在市场经济日益成为主流的情况下，在地方、部门、企业、个人利益至上的思考方式下，行政规制的实施受到的阻力越来越大，效果也越来越差。

　　以房地产调控为例，近几年中央的许多政策是好的，但由于地方政府考虑到自身的利益及政绩，在不同程度上进行了抵制，从而导致久调不降，越调越热之反常现象。眼下，关于央行再次加息的话题成为财经界的焦点。无论如何，通过经济手段尤其是货币政策进行宏观调控，相较行政手段来说，更能体现对市场经济中“游戏规则”的尊重，也更具公平性和公信力。

　　但是，调整利率时也要“一碗水端平”，今年四月份只提贷款利率而不动

存款利率，客观上表现为对银行的偏袒和对老百姓利益的损害。为什么这么说？目前，我国一年期存贷利率差为3.6%（5.85%-2.25%），而美国仅为0.5%（5.75%-5.25%），这意味着与美国同业相比，我国银行业具备了谋取暴利的条件，除去20%利息税和2%左右的CPI，民众的银行存款不但不能保值增值，甚至是在贬值。如果现在全面向外资银行开放信贷业务，则个人房贷要被洋行抢光。

　　从某种意义上讲，只有银行改制和市场化取得成功，我国金融体制才有可能走向完善，只有这个前提具备后，房地产调控才能更多地、更有效地使用货币政策。（作者为上海易居房地产研究院研究员）

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