经济：开发商遭遇万炮齐轰 房价舆论的危险前景

    “一个专家的被骂与沉默并不可怕，当所有真正的专家都不说话时，才是真正十分可怕的。”董藩说。

　　文/本刊记者 廖海青

　　“无耻”！“吸血鬼”！“打死开发商！”……近来这些激烈的言辞伴随着近乎痉挛的情绪，在街头、报纸和网络上蔓延，构成2006年公共生活中一道令人难忘的景观。

　　“千夫所指，无疾而终”。中国的房地产商们，尽管掌握着令人艳羡的财富和社会资源，但在天下汹汹,合力攻讦的舆论压力之下，终于显示出其作为一个社会群体脆弱的一面。

　　“我们是弱势群体，”华远集团总裁任志强说， “现在谁都可以批评开发商——任何人、任何媒体几乎都在公开表达对开发商的不满，开发商一旦表示对此不同的意见，就会招来一堆的批评。不管这些房地产商投了多少资金、盖了多少房子、拉动了多少经济发展，只因为开发商盈了利、发了财，于是就都成了被社会批评的对象。呈现出的，是一个被妖魔化了的形象。”

　　任的辩解显然是徒劳的。随着近年房价的暴涨，房地产商已经成为公众心目中贪婪和暴利的代名词。他们的罪孽之深，似乎只有在房价下降到大多数人能接受的水平的时候，才能得到原谅和救赎。

　　不过，作为住房供应者的开发商，究竟在多大程度上应该对高企的房价负责呢？

　　要素的非市场化是房地产市场的病根

　　判断房价的上涨是否合理，从理论上说其实并不困难。

　　在纯粹的市场环境之下，房价的变动反映出的是正常的供求关系变化，即便出现短暂失衡，最终也能通过“看不见的手”加以调节。但假如变动由非市场因素引起，则不属于正常的范畴，也不可能由市场来解决。

　　那么，中国的房地产市场是不是一非个纯粹的市场呢？显然不是。

　　事实上，作为房地产业最重要的资源，土地和资金这两项要素基本由政府垄断和定价，就决定了中国房地产行业的非市场化。2002年以来推出的土地“招、拍、挂”政策，实际上只是形式上的市场化，虽有通过土地出让公开、透明以利避免灰色交易和腐败之功效，但在我国土地产权不清、新增建设用地供给非市场化的大背景下，实际上是给了地方政府更多的土地垄断经营权。而地方政府迫于财政支出的压力和追求发展政绩的冲动，往往无节制地任意抬高地价。由此造成的必然后果是，开发商将高额的土地出让成本和信贷成本向房市转移，让消费者为非市场化的后果埋单。并且，由于非市场化的原因，土地资源的分配在时间和空间上不能按市场要求进行，一旦房价上涨，市场难以通过调节要素配置来迅速增加房屋供应，从而导致房价进一步攀升。可以说，产品市场化而要素非市场化的现状，是住房市场畸形以及价格居高不下的根由所在。

　　就此而言，中国的房地产市场与股市一样，是一个权力介入型市场。在这个不完全市场中，权力资本的作用超过了其他资本。作为商品供应者的房地产商，不过是被土地和资金掐住脖子的垄断市场的附庸而已。然而，种种阴差阳错，机缘巧合，最后竟导致这个群体成为公众意识中搅乱房市的元凶。

　　舆论虚火凸显社会裂痕加剧

　　尽管有专家一再指出房地产市场的种种弊端并非完全由地产商引起，然而公众却拒绝接受这样的说法。相反，一些媒体舆论的熊熊之火一再烧到地产商的身上，所及之处，甚至连相关的专家也未能幸免，“咸与荣焉”。公众情绪的这种非理性式发泄，反映出中国社会裂痕的加深。

　　在近30年的改革开放进程中，中国经历了持续高速的发展，从总体上看，整个社会都有受益。但是，由于历史和现实的双重因素，在中国疾速前进的过程中，有些社会群体逐渐成为了弱势群体。他们是社会改革成本的承受者，却在很大程度上没有享受到社会发展的果实。这种情况的出现，不仅使这些社会群体在生存和生活方面承受着巨大压力，而且贫富差距扩大造成了社会裂痕的存在。这就为广泛的社会不满情绪提供了温床。

　　在现代心理学的意义上，当一个人在遭受挫折时，往往会对使自己遭受挫折和烦恼的人进行攻击。但在挫折来源不清或根本无法指出是谁造成的时候，受挫者便企图寻求某个特定的对象来进行攻击，以发泄自己的愤怒情绪。房地产商由此成为整个社会不和谐的祭品，他们不仅要为自己的行为承担罪责，而且在公众心理上，更必须对众多之前未被清算的社会矛盾承担连带责任。对于房地产商的道德审判，因而成为一种具有象征意义的仪式。

　　泛道德主义的越位

　　但是，为什么偏偏是房地产商呢？

　　房地产行业的的暴利，是地产商备受指责的焦点所在。作为市场中独立进行生产经营的经济主体，谋求利润最大化是一切企业生存和发展的基础。任志强说：没有巨大的利润支持，就无法建设品牌，因此房产品牌就应该是具有暴利的。但在公众看来，追求暴利本身无疑是令人无法忍受的不道德行为。因而，任的“暴利论”一经出口，就立即引起招来一阵口诛笔伐。

　　中国在传统上是一个道德至上的国家。道德的作用被无限地扩大,并渗透到其他一切社会领域。用学者

李敖的话来说，就是什么都要道德一下，该道德的固然道德，不道德的也照道德不误。这种泛道德主义渗透到经济领域，就出现了将“仁义正道”同“货殖富贵”完全对立起来的道德观念。

　　在此种道德观的的影响之下，商人追求自身利益最大化，与重义轻利的主流价值观相悖，商人的道德水平受到全社会的质疑。特别是在贫富差距扩大，社会公正相对缺失的时代，商人们就要面临格外苛刻的道德审查。

　　而在权力与市场纠结，市场信息失真，利益格局复杂的房地产市场，公众难以区分出谁才是导致房价畸高的幕后推手。如此一来，直接面对消费者并且以“见利忘义”著称的房地产商自然格外醒目，理所当然成为众矢之的。

　　然而，市场经济是建立在权责对应基础上的竞争型经济关系，它鼓励个人在法律允许范围内追求自身利益的最大化，而不主张对个人施加任意的道德约束来抑制追求合法利益的欲望。以逐利为名加罪于开发商，不但不利于认清房地产市场的主要矛盾，而且可能损害市场经济的健康发展。

　　北京大学中国经济研究中心姚洋教授对《经济》杂志说，社会公正是一个值得追求的价值，但是，把社会公正变成一个道德问题，就会让我们走上道德斜坡，即不管付出的多少，一味追求结果的平等，从而让民众失去对“应得之物”的认知。

　　一些媒体的两副面孔

　　在最近举行的“中国--国际资本的角力场”论坛上，SOHO中国董事长潘石屹猛烈批评“有好多媒体刻意地把很简单的经济问题政治化”。

　　潘的批评并非毫无道理。事实上，在这场搅动中国社会的全民大PK中，媒体一直扮演着十分微妙的角色。

　　一方面，出于炒作和吸引眼球的的利益驱动，一些媒体往往倾向于歪曲和夸大事实，制造轰动性的效果。在房地产话题上，大众媒体不厌其烦地传播房地产商的“暴利”、“黑幕”，房地产商成为这些概念的代名词，房地产业越来越“妖魔化”，以致在很多人眼里，房地产开发商成了破坏和谐社会的第一元凶。

　　任志强对此有着切肤之痛：“一些媒体根本没有弄清我在说什么，就断章取义地曲解了我的话。”

　　“媒体几乎都摆出一副如果我不接受采访，他们就会更加变本加厉地曲解我的原意的架子。用任志强拒绝采访来证明我的观点的错误。”

　　和潘石屹一样，任志强把经济问题政治化的责任归咎于媒体的操弄：“我感受得到。我们最初改革的时候是不是一边吃肉、一边骂娘呢？现在也一样，只不过媒体在操纵，把骂娘的问题变成了政治问题。”

　　但媒体显然还有另一副面孔。

　　“现在报纸的房地产广告太多，让人受不了。”一位都市报的读者向记者抱怨说。事实上，随着房地产市场的迅猛发展，房产广告已经成为许多媒体最重要的赢利方向。据北京一家媒体监测机构提供的的数据，房地产广告通常在都市类报纸上占30%以上。在利益的驱动下，媒体争相以大篇幅频繁报道地价、房价上涨及外资炒作等消息，虚假的数据和空穴来风的新闻充斥版面，造成消费者对于地价、房价上涨产生恐慌性情绪。可以说，房地产价格过快增长，与部分媒体的误导和推波助澜不是没有关系的。

　　其实，无论是热炒房地产市场，还是妖魔化地产商形象，对于媒体而言都有统一的内在逻辑：不哄抬房价，就不能提高广告收入；不制造争论，就不足以吸引眼球。某些媒体在地产商和公众之间左右逢源，上下其手，力图实现自身利益的最大化。在这一过程中，房地产市场的种种矛盾被进一步扭曲和放大，而真实的数据，理性的分析，公共的利益和社会的和谐统统被弃之不顾了。

　　沉默的螺旋

　　与媒体游刃有余的操弄相比，专家们的角色则显得有些尴尬。

　　由于话题相当敏感，正常的学术讨论现在已变成了站队游戏：“支不支持房地产商”成为公众评判专家学术水准和道德良心的唯一标准。于是，对于那些坚守学术本位的专家来说，说出真相远比寻求真相要困难得多。

　　“我怎么就成了人民公敌呢？”长期从事房地产研究的董藩不无痛心地问道。

　　董藩是北京师范大学房地产研究所的主任，今年3月，他在《中国房地产报》上发表文章，指出一定比例的空置率十分正常，不应因此而影响宏观政策，结果却被指为“房地产商的走狗”，招来前所未有的攻击。

　　“有一个网友的来信深深刺痛了我，使我多日不能释怀。他说我‘公然与人民为敌’，‘想搞乱房地产业’，‘让百姓买不起房子，让百姓继续生活在水深火热之中’，并且说我的‘蛇蝎之心跃然网上’……”董藩在自己的博客上写道。

　　董藩的遭遇并非个案。在房地产这个敏感的话题上，大多数专家都面临着在公众意志和学术良心之间取舍的艰难抉择。

　　但也有例外。对于那些以道德情操自勉的专家来说，迎合公众的意志是一种不错的选择。针对公众不满地产商的现状，有的学者甚至提出了“取消开发商”的建议。尽管从经济学的角度来看，这样的建议不具有任何的理论合理性和现实可行性，但因为“政治正确”的缘故，该学者仍然得到了公众的赞誉和支持，获得鲜花掌声无数。

　　这表明，泛道德主义不仅在普通民众中间拥有广泛的基础，而且深深渗入了以“价值中立”为标杆的学术界。中南财经政法大学学者陈柏峰指出：泛道德化话语在今天中国学界非常普遍。在几乎所有的社会热点评论中，这种声音都格外强烈，言辞也似乎更加激动人心，而常识、制度背景和社会条件似乎都在这些强烈的教条、激动人心道德话语面前湮灭了。

　　在喧嚣的道德话语面前，大多数专家选择了沉默。一些专家在婉拒采访时承认，并非对当前争议无动于衷，而是心怀顾忌。“既然理性的探讨不能得到承认，说得再多也毫无意义，反而可能激化矛盾。”一位经济学家如此说道。

　　大众传播学中“沉默的螺旋”理论揭示了专家的困境：在公共场合的讨论中，一方的沉默造成另一方意见的强大，这种强大反过来又迫使更多的持不同意见者转向沉默。如此循环，便形成了一方越来越大声疾呼，而另一方越来越沉默下去的螺旋式过程。

　　“一个专家的被骂与沉默并不可怕，当所有真正的专家都不说话时，才是真正十分可怕的。”董藩说。

　　调控之思

　　泛道德话语的流行，媒体的操弄和理性声音的缺位，引发社会舆论的非理性爆发，也引起了一些政府管理部门对于社会情绪失控的忧虑。新的宏观调控由是应运而生。

　　今年五月，国家九部委出台了《关于调整住房结构、稳定住房价格的意见》，要求新开工项目中套型建筑面积小于90平方米的房屋比重不得少于70%。而据最近建设部有关人士透露，政府将对中小套型房屋项目进行限价开发，以遏制房价过快上涨。

　　此种情状表明一些管理部门急于用刚性的行政手段来调控房价，以应对来自公众舆论的巨大压力。就动机而言，堪称美好。然而行政干预的效果如何，恐怕未必能如人所愿。

　　以去年的宏观调控而论，官方当时的希望是稳定房价，降低房价上涨幅度，但是两部委出台的紧缩信贷、减少土地供给等两大行政调控措施，却导致了需求不变情况下的供给收缩，从而出现房价短暂下挫之后报复性反弹的尴尬局面。

　　而今次的行政色彩更为明显，而其负面影响也开始显现。强行规定房价，除了造成价格体系不顺畅之外，又如何保证房地产商不会偷工减料，将成本转移给民众？

　　事实上，在不改变现有土地供给制度和信贷制度的前提下，以抑制房地产开发投资为主的宏观调控政策短期效应比较明显，但从长远来看，未必能从根本上压低房价，反而有可能强化了供给总量下降的预期。一次调控所造成的后果，必得由另一次更强力的调控来承担。

　　然而，在公众看来，既然房地产行业是非市场化的，那么援请行政力量加以干预似乎就有着充足的理由。

　　而从管理部门方面看，行政干预仍然是不得已而为之的选择。因为既然土地供给制度的改变现在看来并不现实，那么将板子打在开发商的身上，要求其平抑房价也就成为唯一可行的策略。并且，由于公众的矛头一开始就指向地产商，选择拿地产商开刀也就合乎民意，不会有任何道德风险。

　　在这里，我们能观察到当下中国的一个令人忧心的现实：由于某些产业的行政性垄断导致商品价格畸变，从而引发社会舆论的非理性讨论，管理部门为了纾解民怨，不得不以行政手段进行强力干预。但在非市场化因素没有被清除的情况下，行政干预非但不能稳定价格，反而更严重地扭曲了价格体系和资源配置，从而又引发下一轮的社会舆论热炒。如此循环往复，形成中国经济和社会生活中驱之不去的梦魇。

　　网上调查：开发商的公众形象

　　导致房价高的原因主要出在哪一方面？

　　选项比例

　　1地方政府55%

　　2房地产商28.21%

　　3土地批租制度12.86%

　　4炒房团2.86%

　　5外资1.07%

　　房地产商在您心目中的形象

　　选项比例

　　1很差67.5%

　　2一般28.57%

　　3很好3.93%

　　您所理解的房地产商的社会责任应该是

　　选项比例

　　1建好房子，依法纳税、64.86%

　　解决就业就是最大的社会责任

　　2在正常的经营活动之27.54%外，拿出相应比例的利润作公益事业

　　3舍利取义，为穷人盖房子7.61%出现万炮齐轰房地产商的局面，

　　您认为是(多选)

　　选项比例

　　1房地产商咎由自取68.79%

　　2媒体的炒作25.53%

　　3专家学者的误导22.34%

　　4社会大众存在认识误区21.28%

　　5其他13.48%

　　(本次调查由经济杂志社与新浪房产联合主办，起止时间为6月16日至26日)

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