楼市限制外资应从银行入手

　　持续多时的房地产市场调控，正进入艰难的攻坚阶段。此前，央行宣布提高房贷门槛，建设部明确限制户型面积，各地相继严格规范土地出让，均涉及房地产市场几大关键环节。那么接下来的政策所指，就该轮到规范房地产市场的外资准入和管理了。

　　但凡对中国房地产市场有所了解者，都不能不重视外资问题。种种迹象和统计数据一再表明，在沿海发达地区和一些特大城市，推动房地产市场迅速膨胀的力量中，通过各种渠道涌进来的巨额外资，扮演着相当重要的角色，特别是一些中高档房产的开放与炒作，外资身影频频闪现。这其中不少外资来路不明，单纯追求短期暴利，属于危害较大的游资。

　　而且，外资充分利用国内商业银行急于做大房贷业务的心理，大量利用贷款来开发房地产或购房、炒房。也就是说，如果开发房地产或炒房赚了，利润主要被外资拿走；如果开发或炒房不幸套牢了，大部分风险会转嫁到放贷的商业银行头上。

　　由于此前的相关管理规范不够明确，外资可以通过多种渠道，很方便地进出中国房地产市场。而为了尽可能逃避监管，外资通常会想方设法钻政策空子，尽量争取低风险、高收益的机会。

　　更让人担忧的是，由于各地长期以来存在引进外资竞争，因此只要打着外资旗号，在一些城市拿土地、批贷款都相对容易。比如，我们对外资开展房地产开发经营活动，在资本金方面的限制就不太明确，有的外资企业根本没有足额缴付注册资本金，甚至没有取得《国有土地使用证》，或开发项目资本金达到项目投资总额的一定比例，照样可以先办理贷款和结汇。

　　这等于为部分外资随意进入中国房地产市场洞开了大门。当一些中小型的国内开发商为资金和土地来源犯愁时，同等规模、或可到位的注册资本金更少的外资房地产企业，却在不少地方畅行无阻。这其中当然也有实实在在来开发房地产的外资，但相当一部分却只是看准了中国房地产市场的种种监管漏洞，充分利用人民币升值预期，为谋求短期暴利而来。

　　如果说，要防范相对分散的外资购房、炒房者都不难办到，那么对外资房地产企业的规范管理则更加容易。有专家就提出，要限制外商过度投资房地产，首先必须从规范注册资本金缴付入手，规定更加明确的分界线，严格限定投资总额和注册资本金的比例。严格执行这样的规范，主要是堵住炒房游资，并不会影响那些有实力、且愿长期投资房地产市场的外资。

　　对外资房地产企业的股权或项目转让，以及并购境内房地产企业的行为，也必须进行严格的规范和管理。房地产业作为关系国计民生的重要行业，涉及外资企业时，其设立批准、注册登记、缴付土地使用权出让金、履行国土使用权出让合同、审批建设用地和建设工程规划许可证、进行税务登记等，相关主管部门都有机会、更有权力进行规范管理。外资并购、入股中资房地产企业时，其股权转让金支付也必须严格规范，避免一再出现可开发土地被外资拿走了，但原来企业的职工安置和欠债清偿却无人负责的情况。

　　同时，与央行普遍提高房贷门槛的政策相呼应，我们也应当考虑限制银行对外资房地产企业的贷款比例，改变以前外资房地产投资中贷款比例过高的状况。从今年全国各地房地产市场的过快上涨来看，部分房地产贷款面临着越来越大的市场风险，适当降低房贷所占比例，特别是降低外资房地产企业的贷款比例，无疑有利于减少商业银行的放贷风险。

　　当然也不难预见，如果严格规范外资房地产企业的投资行为和贷款比例，部分地区的招商引资可能会受到一定影响，商业银行的房贷业务增长也会有所放缓。这很可能引发不同主管部门之间、中央与地方之间复杂的利益博弈，因此要制定相应的管理规范和实施细则，并不是一件简单的事。

　　无论是为了

中国经济的持续健康发展，还是为了避免房地产市场的大起大落，中央对房地产业的

宏观调控都必须坚持推进。尽管房地产调控的主要对象在于国内的资本投机行为，但外资作为中国房地产市场的重要一员，当然也必须接受相关主管部门的严格规范和具体管理。商业银行作为房地产贷款的主要提供者，尤其应当服从中央调控，控制贷款风险，同时加大业务创新，尽快寻求房地产贷款业务以外新的利润增长点，不要再任意助长外资在房地产市场兴风作浪。

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。