中介代理意见领袖看新政

　　2006年07月14日 19:40 作者：张鹏、谢红玲

　　编者按：中介代理业向来盛产“意见领袖”。由于该行业在整个房地产产业链中所处的特殊位置，这些“领袖的意见”不仅受到开发商重视，也为政府主管部门及楼市中的广大投资者、消费者密切关注。房地产调控新政当前，各方利益主体无不在暗自盘算得失、捉摸市场脉搏，此时此地，听听“领袖”们的高见，应该大有裨益。同时，中介代理业自身也面临政策和市场环境剧变的强力挑战，他们又有何妙招调整应对、平稳过渡呢？

　　调控是为扭转资源错配

　　香港中原集团主席施永青

　　房地产业具有“吸附效应”

　　国家为什么出台调控政策？我认为最主要的原因还是想调整资源、资金的流向，扭转资源错配的局面。

　　近年来国内房地产发展过热，固定投资太多，

房价升得快，资金就会流过来，形成“吸附效应”。现在一些大中城市房价甚至保持了30%~40%的升幅，这种势头在其他行业是很少有的，于是大批资金都流向了房地产。去年上海等地房价上涨过快，资金、资源就从内陆大量流向沿海。

　　这种“吸附效应”显然会让国家整体的经济发展布局受到影响，也与中央关注和倡导的大方向不符合。现在最大的问题是一部分人太富裕了，另一部分人却富不起来，还有东西部经济发展不平衡等等，本来很多资金应该流向内地落后地区的，但过热的房地产却把它们抽走了。

　　现在市场上很多资金是在个人和企业手里，国家唯一可以采取的最有效的方式，就是不让房价涨得太快，不让物业升值预期过大，这样投资没的赚或赚得很少，外来的资金自然就会流走。

　　至于大量外资涌入的问题，我认为并不可怕，也不必限制，因为他们是用自己的钱来投资，即使失败，国家也没什么经济损失。上世纪80年代日本资金大肆购买美国物业，当时美国国内对是否要设限也引发了争论，但后来美国政府还是没有设限，结果房价大跌之后，日资高价买入的物业低价卖出，损失还是由日本投资者自己来承担。

　　政府应该把更多的精力放在控制本地银行不要乱放贷款上，监管好国内资金，避免坏账，对于海外资金在中国楼市的作为，政府大可轻松应对，如果他们赚不到钱，自然会撤出。

　　调控“药方”应恰到好处

　　虽然中央下了很大决心要扭转目前资源错配的局面，但很多地方政府却把房地产当做经济发展的一个推动力，所以中央调控开的“药方”是否恰当很关键：药力小了，就会没用，药力重了，就会“中毒”。

　　从整体上来看，中央的宏观调控对未来房价一定会有影响，如今新政策只是初见成效，只有当房价下跌10%~15%时，才能说明宏观调控真正生效了。如果房价还跌不下来，相信中央还会出新的政策陆续出台。

　　我认为目前已公布的一些办法短期内不一定有作用。比如“90平方米以下户型占70%”的规定，不应该按单一项目一刀切，因为当初批地的时候并没有控制，已经拿地的开发商会进退两难，影响政府与开发商之间的关系，有可能引发官司。同时这个规定会进一步减少

豪宅的供应，使之更加奇缺，价格快速上涨。

　　“购买未满五年的房屋转让时要全额征收营业税”的新规定也存在问题，会促使业主推迟出售物业的时间，导致市场供应量减少，房价更难降下来。我赞成征收空置税代替转让税，只有这样才可能把矛头直指屯货的炒家，避免伤及无辜的用家。现在的价格信息是扭曲的，反映的是投资需求而不是实际需求。

　　具体来说，空置税开征也不必立即执行，可以设定期限，比如半年后开始收税，这样有空置物业的人就会想办法在期限内将物业脱手或自用，以逃避缴税。如此一来，市场上可供出售或出租的物业就会大量增加，租金及楼价都会因此下跌。价格一下跌了，外部资金就不会再流入，市场就能很快实现降温。这种做法，比“五年内转让收营业税”要好。

　　

中国经济发展这么快，即使是用家也很可能会不足五年就需要换楼改善居住环境，政府对这种情况应予以鼓励，而不是加以惩罚。只有通过转让，才可以让资源落到最有需要及最能有效使用资源的人手里。

　　一定条件下，小就是好

　　—— 90平方米以下户型谈

　　世联地产董事长 陈劲松

　　危机之后，小就是好！

　　假如房地产“泡沫”真的破灭，那么单从户型面积来说，大好还是小好？这让我想起了深圳1993年之后的情形，相信目前大多数地产业内人士还没有经历一次真正的灾难，一谈泡沫都觉得那是一场风花雪月的事，已经离我们远去了。当然我并不认为现在接近于1993年危机前夜的情形，之所以探讨这一话题，是想验证一下在各种情况下小户型的市场特征。

　　1993年时，中央严控资金的流动性泛滥，提高银行贷款准备金门槛，银行一年内也连续加息七次，其结果就是所有楼市投资与投机者都退场，大部分开发企业资金流出现问题，银行不良资产大幅增长。

　　这时候谁在买楼？什么多次置业者，什么超前置业都将不存在，只有拍卖行的公告几乎天天告诉我们行情在江河日下。世联是1993年开始代理卖楼的，真正让我们能生存下来的就是小户型，就是散落在深圳各楼盘(或单体楼)中的每套面积不超过80平方米的房子。而真正付钱给我们的，就是那些同样散落在城市各个地区的用家：新移民家庭、小俩口结婚和新兴企业(比如说call台)的员工宿舍。

　　我们一直说房地产的真实需求很大，最真实的应该是居住需求很大，居住和购房是两码事，危机一来就不用争论了。我们一直都特别喜欢有钱人，因此越来越多的项目号称专门给这帮人盖的。1993年之后，有钱人全跑光了，支撑市场与我们共度艰难的反而是普通老百姓。

　　小户型主导市场复苏，这一局面突出体现在1994~1997年这几年间，当时世联代理的一大特色就是提笔将大户型改小。

　　房价高到一定程度时，小就是好！

　　中国房地产模式基本上是从香港模式演化的，高地价与高房价是香港房地产市场的基本生态特征。我们与香港的区别目前主要有三方面：一是香港的公共房屋(“居屋”——安居工程以及“公屋”——廉租屋)的总量和增量都占到总供应量的一半，而我们的增量中公共房屋占的比例太少；二是我们的房价比香港低很多，如深圳房价之高已是国内数一数二了，还是不到香港的1/4；三是我们的户型要比人家大得多。

　　仅就户型面积分类而言，我们现在是每套90 平方米(去年是120 平方米)以下叫普通户型，本人觉得略显粗糙，香港是按实用面积细分为五类：A类40平方米以下，基本上是参照“公屋”标准；B类40~70平方米，比“居屋”标准略高；C类70~100平方米，香港人称之为中大户型；D类100~160平方米，市场称之为豪宅；E类不少于160平方米，基本上属低密度的户型。

　　从总的供应量上看，占市场一半份额的政府公共房屋，都是A、B两类户型，而私人发展商推出的单位以B、C两类为主，占其开发量80%，这样一来 ，市场上100 平方米以下单位就占到80%~90%的份额。这是令我们非常吃惊的一个比例！

　　事实上香港政府并没有限制开发商一定要开发什么户型，考虑到“居屋”的小户型由政府提供，从规避市场竞争的角度来看，开发商主动选择B、C两类户型占开发量的80%是不太明智的。

　　应该说，香港的开发商是非常成熟的，他们在户型上如此关注普通人的需求，并非因为他们是慈善家，而是市场的必然要求。我们觉得以下因素至关重要：第一是“高容积率”，香港市区内土地平均容积率6~8倍，而且政府从来都是以楼面地价为转让土地的标准；第二是“高房价”，当E类房屋(160平方米以上)的单价超过10万港元时，每套高达1600万港元的房子，其实际需求量之有限可想而知。

　　我们知道，目前中国家庭户均人口数正在急剧下降。根据香港1991年的统计，平均每一商品住宅单位的住户人数是1.11个人，虽然略显夸张，但这是城市发展住户人数从上世纪六七十年代的5人逐步降到3人多一点儿的必然规律。

　　我觉得香港就是节能省地(高容积率)，社会和谐(居者有其屋)和市场协调(面向普通人)的紧凑型大都市的典范。香港知道资源的可贵，并且有效地利用了高房价阻止了大户型的疯狂。

　　当房价高到这种程度时，小的就是好的！

　　看“短”新政

　　高力物业顾问集团亚洲北区域常务董事柳维伦：

　　我对香港房地产市场情况了解多一点，我认为当前内地楼市出现的问题，以及政府进行的宏观调控，与10年前香港的情况有相似之处：买房者的购买动机和政府想引导的房产消费观念之间存在矛盾，政府希望突出商品住宅的实用性，但购买者中似乎更看重房产的投资品属性。

　　当年香港政府为了平息人们对高房价的怨气，通过一些措施平抑房价，香港楼价一路下跌，市场一蹶不振。但10年后的今天，香港楼价不断补涨，价格甚至比当年高峰期时还高。

　　事实证明，房产的投资价值是被消费者认可的。所以，政府应该努力把满足中低收入人群需求的普通住宅和高档住宅两个市场区分开，政府在普通住宅供应上多参与，把高档房交给市场自己来调节。我个人认为，此轮宏观调控政策应该是暂时的、阶段性的，而非长期适用的。

　　高力物业顾问集团中国华北区常务董事高晓晖：

　　中央政府主要希望打击恶意炒卖行为，规范市场、稳定房价，所以首先应该弄清哪些属于热钱，房产投资行为与投机行为如何界定。

　　我们通过调研分析得出的结论是：“国六条”和九部委《意见》中提高住房首付款比例的规定，对北京中高档住宅市场上的自用买家和投资买家，都不会产生太大影响；新政策中对于大户型的限制，会给目前规划中的项目带来一定影响，基于未来大户型住宅所占比例将逐渐减少的预期，此类物业售价依旧会看涨。此外，全额营业税的征收期限由2年增加到5年，不会抑制投资者的投资行为，只会改变其投资策略或投资期限。如此一来，投资型项目在租赁市场存在的时间延长，对中高档住宅市场而言，将意味着竞争的加剧。总体而言，未来住宅市场状况仍然变化莫测。

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