70%的数字游戏：怎么算谁来算

　　丁汀

　　等待月余，“165号文”终于下发，将原九部委的十五条细则中“90平方米以下户型占70%”的“70%”，落实为“住房总面积的70%”。7月13日下午，当《财经时报》从建设部证实这一消息时，随即告知北京的一位规模不大的开发商，他长长出了一口气：“这样就灵活多了。”

　　他用了“灵活”这个词，意味深长。可以理解为，政策不再硬邦邦的，有所松动了；也可以理解为，他们的“操作空间”大多了。

　　困扰了地产商们一个多月的那句话，在“十五条”中的原始表述是：“2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”

　　这个表述有歧义：到底是每个项目中的“90平方米以下”都必须占70%，还是在一个地区(城市)，所有项目的总量核算中占70%？

　　两种理解方式看起来区别不大，但对开发商来说却有天壤之别。单项目的70%意味着，每一个开发商的每一块地，都必须给小

户型留出七成空间；但假如按一个城市总量核算，则至少政策上有空间，可以让某些开发商继续开发他们的大户型——理论上单个项目可以100%超过90平方米——只不过需要其他项目，补足70%的差额。

　　其实从一开始，我们就不该认为，九个中国国家部委，会在原应严谨无隙的政策文本中，在如此关键的硬性指标上，犯了如此“低级”的错误。正确的理解是，这原本就是个预留的“活口”，政策的制定者还需要“察言观色”：要看看开发商的反应，看看市场的走势。然后在这个“活口”中，两害相权取其轻。

　　决策者的苦心可以理解，毕竟现在的

房地产市场，一方面已经在大多数地方成了经济的“支柱”；另一方面，这个“支柱”里蕴含的风险，已经可能危及经济全局。投鼠忌器，却不得不“投”。

　　可以预见的是，各地方在“165号文”下发之后的短时间内，都将迅速出台地方的实施细则。过去的这一个多月，地方和开发商一样，都在苦苦等待上面“定调”。也可以预见，各地方会谨遵“165号文”的精神，把70%这个指标，落实到地方总量的核算中。

　　只是迫于市场压力“先行一步”，已经把“70%”落地为“单个项目”的深圳，不知道是不是会修改其细则，以使其“符合中央精神”。

　　真正的问题是，“165号文”一出，原本硬邦邦的“70%”，一下子变得模糊不清了。

　　对单个项目进行约束，是简单又易于操作的。批给你这块地能建10万平方米的房子，那么必须有超过7万平方米“90平方米以下”的户型。过线了，板子就会打到你的屁股上。

　　但以地区总量进行核算，就会平生出更多的问题。

　　例如，总量70%，是以1个月内开发的土地为“总量”，还是3个月、1年或者3年？哪些项目、多大户型占多少比例，是规划部门说了算，还是审批部门说了算？或者是若干“有关部门”和开发商“商量着”算？谁来对这个地区已建、在建或将建的那些项目，进行户型的统计和监管？如果大户型超限成了事实，是该打地方政府的板子，还是打开发商的板子？

　　至少到现在我们还无法知道，即使按套数算，北京市现有的住宅中，到底有多大的比例在“90平方米以下”。何况要弄清楚的问题更复杂：是这些“90平方米以下”的总面积，在所有住宅总面积中的比例。

　　以中国房地产发展的速度，要动态核算某一地区某种户型的住宅总面积，应是一个工作量巨大的工程。而对其监管，也可能就成了若有实无的程序。

　　还有一个问题，这个“70%”是在土地转让之前事先规划限定呢，还是土地转让之后再行规划？

　　理论上似乎是可行的——有关部门尽可以在土地出让之前，就规划好这一地块的户型限制，然后再把这块土地或招标或挂牌。但到了具体操作中，却依然存在着巨大的问题。

　　此前开发商偏好大户型，正是看到了其中的利益。土地出让之前不限户型，商人们自可以衡量利弊，在拿地之后自己做主。但是限定了户型之后，情况就会有变化。

　　可以假设这样一个场景：按照70%的规定，规划部门设定A地块是大户型的，B地块则是

小户型的。在招标中，A地块转让成功，并且按照规划可以施工；但是B地块，因为无利可图而流标——这时候，70%的规定就已经成了空文，那么土地部门是该严守规划，把B地块低价卖出，还是更改规划以卖个好价？毕竟土地流标并不少见。

　　若在土地转让之后再行限制户型，那么在有关部门的量裁权和开发商的市场行为之间，又当如何平衡？如何维护市场的公平、谁来监管并杜绝由此产生的腐败行为？

　　依照无数次的“前车之鉴”看，“165号文”口子一开，原本看似严厉的“新政”，最终的命运，可能是再次落为空文。

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