应增加房地产调控中的金融权重

　　建设部出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》并没有出乎人们的预料，体现了一种权衡。此前，很多业界人士都发表预测，认为建设部的调控细则一定会比深圳市政府率先出台的细则要“软”一些。结果的确如此。建设部规定，90平方米套型建筑面积为单套住房的建筑面积的规定，打破了房地产商们的幻想。而70%比例适用于年度城市开发总量，并非针对单个楼盘开发，使得房地产商轻松不少，现在的局面是：深圳面对建设部为“国六条”的70%“松绑”的事实，该如何？很有可能，深圳会进行新一轮的修正。

　　实际上，“90/70”原则并非是房地产调控的良方。如果地产商将90平米的房子的层高做得更高一些，然后进行复式分割，是否可以成为一种规避术？于是，中国的监管当局不得不向“立方米管制”迈进，最终房地产变成了一种神秘的空间物理学。

　　其实，房地产的调控关键在于地权和金融。不过，通过严厉的金融收紧政策，一直不能成为主流调控手段，只能作为辅助手段。尤其是对房地产企业的开发贷款的比例限制和首付比例的提高等手段，一直在徘徊。

　　这种局面的一个理由可能是，解决房地产市场的根本在于提高供给，而金融收紧会打击供给，不利于长远解决房地产的问题。“供给解决”是经济学里的万金油。供给总是伴随着需求，而需求是可以创造的。当需求被创造得远远高于“有效需求”，那么供给的落后性就显而易见，承当了所有的攻击镖靶。例如，房地产市场的繁荣很大程度上归功于我们的信贷政策。目前我国购买者大多是年轻人，他们收入流是东方式的，刚刚崛起但远非充沛，而享受生活的方式是西方式的，对于房产的渴求以及对居房的提前享受是猛烈的。他们可以让自己的父母亲甚至更老的长辈为他们负担买房成本(例如首期款的支付)。而且，中国的银行体系也加入这场代际转付盛宴，它们甚至将首付降低到一成或者半成，于是，所有东方式的青年人都渴望加入这场游戏，他们的理由是居者有其屋。当所有人都这样认为并进入游戏，那么房地产价格就飙升了。飙升的房价其实抵消了居者有其屋。

　　这个机制有点像萨缪尔森《经济学》入门章节所说的“合成推理谬误”：一个矮个球迷可以通过站起来让自己看比赛看得更清楚，但是所有人都站起来，这个矮个就失去了视野。宽松信贷可以满足第一批人的购买，但所有人都有购房冲动后，这个信贷的好处就不存在了，因为飙升的房价抵消了它此前带来的好处。

　　另外一种理由是，这样会打击内需，削弱房地产吸引力，并会造成庞大的价值缩水。日本在1980年代初也是这么认为的，当时的一些异议没有被理会。随后，更多的银行资金进去，被房地产胁持的资产越来越大，以至于：没有任何打击房地产泡沫的异议了，其国内噤声了，除了一些外国经济学家。原因很简单，没人敢提这项建议了，因为泡沫带来的崩盘实在是太严重了，任何激进的改革都可以被视为“伏都妖术”：日本需要微调。最后的结果是，日本泡沫破灭了，但拖累了日本经济十一年。相反，美国人做得不错，美国历史上最伟大的美联储主席沃尔克在1970年代后期用激进的手段制服了通货膨胀的恶魔，另外，他还控制了房地产泡沫。尽管美国付出了一些代价，但是从长期看，美国人得到了实惠。现在中国面临两条道路：一条是日本式的短视的刺激内需，一条是美国式的把持适当严酷的金融规则。

　　目前，交通银行正在走后一条道路。他们将“非自住房”的信贷比例进行了遏制，“自住房”就是贷款人购买的首套住房。如果“自住房”在90平方米以内，他们会将首付变成两成。如果不符合这个条件，首付将变成30%以上。这种做法是明智的，但是其他一些银行表达了对此的不屑，但它们或许不知道，未来的崎岖道路，悲剧用乐观的音符紧密奏响。

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