争议条文有定论 楼市调控明晰路标

　　新华社记者 蔡国兆 彭勇 徐寿松

　　一度处于迷惘状态的房地产市场终于找回了路标。

　　建设部近日出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。该《意见》对此前九部门楼市调控“意见”中一些有争议的条文作了细化明晰。有关专家认为，争议条文的明 晰对整个房地产市场的健康发展都有好处。

　　解除市场疑惑明确控制原则

　　“从目前有关动向看，政府有关措施更尊重实际了。这是我们非常乐意看到的。”广东顺德顺成房产公司总经理黄秋虹在接受记者采访时说。

　　她的乐观并非空穴来风。根据《意见》，“90平方米套型建筑面积”指的是单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。同时，各地还要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求，并将住房套型结构比例分解到具体区域。

　　这意味着“90平方米以下占70％”将按照各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积计算。但《意见》同时也规定，协议出让土地的项目及一些违反相关政策规定的项目将实行项目控制。

　　5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。建设部等九部门的意见在“明确新建住房结构比例”部分提出：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　九部门的意见下发后，对于什么是套型建筑面积和70％比例是项目控制还是总量控制，业界一直存在争议。受此争议影响，国内大部分城市的实施细则迟迟未能出台。市场也一度处于迷惘状态之中，房地产开发商对项目到底应该如何规划设计心存疑虑。

　　“对商品房开发采取总量控制与项目控制相结合的方针符合实际需求，兼顾了开发商、消费者利益和实际情况，对于城市建设的良性走向也是好事。”中国指数研究院华东分院副院长陈晟说。

　　上海市政府参事、上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭也对此持肯定态度。他说：“商品房本身就是非均质产品，消费者有不同的消费需求，适应这种不同需求，房屋产品也应该有不同的品质。因而，强行对整个城市的房地产业采取项目控制是不合适的。”

　　落实有度强制性指标力防“空调”

　　《意见》同时还对控制性规划编制工作提出了要求。根据《意见》精神，城市规划主管部门将依照有关要求，完善控制性详细规划编制工作，对拟新建或改造住房建筑项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标。

　　“要求开发商在拿地时明确上报住宅建筑套密度和住宅面积净密度，是为70％这个比例控制提供操作性依据。” 中国社科院金融研究所研究员易宪容认为。

　　在九部门的意见下发后，业界对“70％”这个比例如何实现一直存有疑虑。一些房地产研究人士认为，总量控制在实现上存在很大难度，同时有可能导致标准的模糊化，令调控成“空调”。

　　“控制性详细规划编制进一步完善实际上是冲着这些疑虑去的。在以往的规划编制中，并没有对开发商开发的住宅建筑套密度提出明确要求。”上海房地产界独立评论人士顾海波虽然对总量控制持不同意见，但他肯定了完善控制性规划的做法。

　　“有关方面要求明确这两项指标，实际上是从项目规划的源头上杜绝开发商打擦边球的机会。九部门的意见出台后，一些开发商试图通过扩大阳台面积和可以打通的小套型等设计来规避90平方米的限制。这两项强制性指标要求增加了规避的难度。”陈晟说。

　　但对于这些强制性指标能否保证有关新建住房结构比例的要求得到落实，部分专家也有不同看法。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为：“出于商业利益考虑，每个开发商都不愿意建小户型。因而，虽然政府在规划编制上动了很多脑筋，但我依旧认为，实行总量控制与项目控制相结合会令调控效果打折扣。”

　　未雨绸缪强调明晰责任遏制寻租

　　此前，一些房地产评论人士认为，对“70％”这个比例实行总量控制将引发众多项目自找门路、走边缘路线，通过种种“灰色行为”摆脱中小户型间的激烈竞争，获取更大利润。

　　对于如何力避寻租，《意见》作出了详尽的规定。

　　这些措施包括，各级政府建立责任追究制度，将房地产调控成效纳入当地责任目标体系；一旦出现问题，将追究当地主要领导责任等。

　　“这比以前更进了一步，原来的规定比较笼统，但现在是具体到了责任人。如果监察部门再查处并公布一批大案要案，将起到很大的震慑作用。”深圳市房地产业协会副秘书长张文华说。

　　对于防止寻租问题，易宪容认为，政府可以通过地价的差别实现利益平衡。与此同时，政府加强监察力度也是必要的。

　　“是总量控制，还是项目控制，这对于房地产

宏观调控而言实际上没有什么差别，关键是有关政策要落实到位。”易宪容说。

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