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特约评论员 杨涛
近日，房地产类企业欠税问题再次引起重视。据报道，2006年北京市地税局两次公布的企业欠税状况中，房企欠税金额约占80%以上。而上海市地税局发布的2005年第四季度欠税公告中，披露上海1200多家欠税企业共涉税金2.5亿元。其中，19家上榜房企欠税总额高达1亿元。事实上，在惊人的房企欠税数据背后，有更多的偷漏税还不在统计之列。
去年以来，房地产业发展的关键词之一便是“健康”，房地产税收也因此引起了更多关注，财政部门也出台了一些强化征管的办法。但就目前来看，房企的偷漏税和欠税情况并没有得到根本缓解。大概有几方面问题造成了税收征管的低效率：一是在征税对象方面，近几年的政策更重视对个人而不是房企的调控。长期以来，房地产税收政策的目标事实上更着眼于控制个人的住宅投资需求，而对土地、房企等供给方因素重视不足。这样虽然有利于抑制恶性炒房，但却不利于房企在合理利润目标下的规范运作。
其次便是地方利益的驱动。房地产业多年来被列为城市支柱产业，地方政府往往会放弃部分税收利益而保障地产项目开发的持续性。加之，房地产税收基本属于地方税种，而地税部门更易受到外部行政压力而弱化征管。
第三，房地产业在多年的粗放型高速增长中，各方面都体现出非规范运作的特点。一些房企利用财税、会计、金融、工程等方面的政策和规则漏洞，千方百计地进行避税。对地税部门来说，房企由于项目周期长、环节多、成本计算复杂，因此征管成本比较高。而地产商也开发出五花八门的避税手段，通常包括：减少预收款基数来逃避营业税，滚动开发搅乱成本核算，开盘盈利尽量避开纳税时间点，地方政府同意的延期纳税，虚开广告费，以与外资合作名义获取税收优惠等。
四是税收征管体系的分散化降低了房地产税收征管效率。目前，在房地产业链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节，涉及的税种有12个，分别是：营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等。由于在征管过程中同时涉及到对个人和地产商的征税，而征管职能又根据税种分布在地税部门的各内部机构中，这样难以形成较高的征管效率。同时，2005年税务总局要求对房地产税收实施一体化管理，即以契税管理先缴纳税款、后办理产权证书为把手，实现房地产业诸税种间的有机衔接，加强税收管理，这一方法对于加强个人住宅交易方面的纳税很有作用。但鉴于房企的主要漏税欠税环节在流转税和所得税，还需有针对性地出台细则。
因此，当前有必要考虑以下政策重点：首先，税收政策在应对房地产过度投机同时，要开始全面关注对以地产商为核心的房地产业供给方的关注，适度控制房地产暴利与价格扭曲。再者，税务部门应建立统一的房地产税收征管系统。各地方在现有的征管体系基础上，应该建立一套基于房地产业特征的征管流程，分别就个人和企业的行为特征，建立系统的征管控制机制。还要投入资金和人力，加强纳税信息系统对房企的有效监控。特别要注意的是，针对外资开发商进行重点征管。国内房地产业也存在大量“假外资”以及骗取税收优惠的行为，而外资房企多以国外采购、高进低出、两头在外的方式来完成“转移定价”，把绝大部分利润留在国外，使税源流失严重。对此，税收征管应该有针对性地制定约束政策。最后，还要强化会计监督制度。财政部门应该通过进一步完善房地产业的会计核算制度，更准确地反映出房地产经营特征，严格查处旨在操纵损益的会计造假行为。
其实，就制度层面来说，要从根本上解决问题，还是要打破各级政府在房地产业中的利益关联，但这实际上超出了税收政策本身的职能。
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