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刘晓忠
日前，各界风传限制外资投资房地产的相关政策即将出台。由于这一政策在某种程度上意味着削弱投资和投机性的购房需求，因此一些人认为，政策一旦出台，将有利于抑制房价。然而，即便在如此利空的消息面前，外资并没有出现退缩的迹象，投资布局仍然在进行之中。
从目前流传的版本看，限制外资投资房地产的政策主要有如下内容：限制外资的购买套数、提高交易环节的税收、取消外资投资房地产市场的税收优惠政策以及加强结售汇的管理力度等，其中还有人建议把外资购房由目前的经常项目中日常消费类子科目调整到资本项目之下。这些措施无疑可以提高外资投资房地产项目的成本，限制外资投资房地产的资金规模。但对外资投资房地产的政策设限，将受现有监管政策协调性、监管技术的制约，其政策有效性值得商榷。
从政策协调看，这一政策涉及到建设部、发改委、商务部和外管局等多个部门。如何确立主协调部门，保证信息沟通的畅通都显得至关重要。由于外资采取更隐蔽的渠道进入房地产市场，从统计上将直接影响到商务部以FDI衡量的政绩。虽然目前商务部基本支持对外资投资房地产进行限制，但角色的冲突客观上会影响到政策的执行效力。
限制外资投资房地产不可避免地涉及到外汇管理工作。目前中国的外汇政策是经常项目放开，资本项目虽然大部分已经放开，但关键项目仍处于管制状态。从目前外资流入房地产市场的渠道看，虽然也存在资本项下的流入，但实际上有相当数量是通过经常项目和国际收支遗漏与误差项目流入，如外资通过经常项目下价格转移、贸易融资贷款以及利润再投资等形式滞留于国内市场，通过投资房地产获取人民币升值收益。从这些渠道流入的外资，外管局很难有效监控。此外，外资进入渠道的复杂性和隐蔽性也在一定程度上增加了监管成本，影响到执行效率。因此，通过外汇管制和行业管制来封堵外资投资房地产执行起来并不会轻松。
从当前的情况看，外资进入在一定程度上助推了房价的非理性上涨，但必须认识到，外资只是起到了助燃作用，而非推动房价非理性上涨的最主要原因。从外资投资国内房地产市场的结构看，外资投资机构主要投资的是商业地产和商住两用的地产项目，对普通商品房的投资主要是一些零散的外资散户性投资。从外资集中投资国内房地产市场的时间看，主要是在中国房价出现持续上涨期间才集中进入。从投资地域看，外资主要投资的是具有潜在国际竞争优势的国际化大城市。综合这些因素可以看出，造成中国房地产市场非理性繁荣的最主要因素仍然是国内房地产市场供给结构、复杂的房地产利益链条以及地方政府对土地的垄断等。另外，收入分配扭曲、过度的住房消费信贷和政府对廉租房投入不足等因素也放大了居民对商品房的需求。还有一些专家蛊惑人心地提倡住房消费结构升级也加剧了房地产市场的畸形发展。
不可否认，由于住房价格与老百姓利益息息相关，限制非居民投资或购买房地产是国际上通行的做法，许多国家都通过各种手段对非居民投资房地产进行必要的管制。然而，从各国的经验看，对非居民购买房地产的限制的效果并不好，相反却付出了很高昂的代价。因此，中国如果出台限制外资投资房地产的相关政策，能在多大程度上奏效仍然是个未知数。
对于限制外资投资中国房地产市场，笔者并不反对。毕竟政府对廉价房、廉租房的投入还很有限，在房价收入比严重脱节的情况下，限制外资投资中国房地产市场，至少可以减少外来的投资、投机性购房需求。但我们必须清楚地认识当前中国房地产的非理性繁荣的真正根源，对症下药。在资金流动日益便利的情况下，任何限制措施的成本都很高，而效果有限。因此，没有必要夸大限制外资投资房地产市场的效用。
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