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□文/特约评论员 胡伟清
近闻政府要对土地价格进行改革，为的是把房价降下来。可行吗？
坊间把教育、医疗、房产称为“新三座大山”。政府对教育和医疗，虽屡有政策出台，如严禁教育乱收费、打击非法行医、药品价格管制等，但力度远远不够，效果也不佳，甚
至还没有引起民众、媒体和评论人的过多关注。房产，从种种迹象看，是今年政策的重点，从去年的“国八条”到今年的“国六条”，以及由此诞生的提高购房贷款利息、提高首付比例、提高二手房销售的交易成本、增加经济适用房和廉租房供给、停止别墅供地等等，直到最近正在酝酿的土地价格改革，无一不是针对“第三座大山”——房产的。
然而一个令政府尴尬的事实是，无论政府出台了多少措施，市间的房价仍一个劲儿地涨，像是市场在和政府开玩笑。回想股市的情况，我们就不难理解房市的现状。1996年下半年，政府连续出台利空政策，指望股市放慢脚步，但股市像是脱缰的野马，直到《人民日报》特约评论员文章发表，才缓过气来。最近几年，政府一个又一个利好，股市就像一匹死马，只有下沉的重力，没有上扬的动力。可见中国的市场，是有点特别的。要研究中国的市场，恐怕就要从这“特别”二字下功夫，不是照搬谁谁谁的理论可以指导政策制订的。
回首今年有关房产的政策，没有一样不是基于这样的前提：房地产市场是一个完全竞争的市场。而中国的房地产市场，恰恰不是一个完全市场。首先，土地，是政府完全垄断的。土地储备制度，为地方政府增加了大把大把的票子，积极性空前高涨，中央政府想怎么调控也是白搭，以至于国土资源部的调查结果显示：2004年9月以来，一些城市的违法用地少的在60%左右，多的甚至在90%以上。所以也就不得不承认，违法用地的主要原因，在地方政府。
那么多政策没有起到预期的效果，就想到“釜底抽薪”，从地价上打主意。从已经得到的信息看，所谓地价改革，就是要打破“出价高者得”的游戏规则。这是典型的价格管制。制订一个最高限价，稍有经济学常识的人都知道，必然会导致土地供求之间的缺口出现。再说了，土地，作为一种不可再生的资源，本来就是价格不断上涨的，价格管制能够维持多久？
土地供不应求，那么，谁得到土地？据说采用的办法是，设定一个竞价区间，低于这个区间的下限或高于这个区间的上限，都是无效竞价。首先要问的是，这个竞价区间是公开的还是秘密的？如果是公开的，那显然只有一个结果，大家出同一个价格：竞价区间上限。那么，这样的竞价有什么意义？如果是秘密的，那么，谁能保证它会是秘密的？与竞价区间制定者有关系的，必然占有信息优势，这不是又新增了一个腐败的土壤么？其次，如何制订竞价区间？比如说北京，是以一环、二环、三环为界？区域划得太粗，同一区域内的土地市场价格可能相差甚大，现在都按同一个价格区间出售，结果可想而知。那么，对每一地块制订一个价格区间？政府管得太细，要市场作甚？
即便上述问题都可以依靠政府官员的廉洁迎刃而解，那么，又是否能够控制房价呢？据说可能的办法是，地价划定上限，房价也划定上限。道理很简单，房价上扬的主要原因不是因为地价高企么，现在我把地价降下来了，你就把房价降下来吧。想想倒是蛮有道理的，但结果会怎样呢？
地价的竞价区间，尽管如上所述，有诸多问题，但相对来说还是比较容易制订的。因为相邻的两块土地，价值有可比性。但相邻的两个小区的房子，很可能一点可比性也没有。房子是一个典型的异质性商品，即使在同一个地段内，这边的120平米房子，难道就等于那边的120平方米房子？你现在都制订一个价格上限，那这个上限是根据哪边的房子来定？也许你要说，这还不简单，当然是以好房子来制定上限啰。那这个上限对于差房子来说，一点意义也没有，反正它永远卖不到那个价钱；但这个上限对于好房子来说，可能就冤得很。你说，那把上限再抬高点。得，你抬高到什么程度合适？太高，比市场均衡价还高，一点意义没有；低于市场均衡价，卖家总是冤。
再说了，制订一个最高限价，谁去创新？开发商一看，政府定的价格那么低，随便怎么修个房子都可以卖掉呢，何苦去设计？事实不是明摆着吗，都说房地产那么火热，但如果房子设计不好，同样卖不掉，或者即使卖掉，也卖不到好价钱，这已经充分说明了房地产开发中设计的重要性。现在好了，反正就卖那几个钱，谁也没了设计的心思。也许你要说，现在不缺设计好的房子，缺的是能够提供给低收入者的房子。行，随便建，降低成本，今后等大家收入提高了，对房子不满意了，推倒重来？
以上政策，包括很多其他的政策，都反映出政府的两难处境：一方面要大力推行市场经济，另一方面，一旦对市场掌控不了了，就想到计划经济的手段。
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