完善房地产金融制度 促进房地产市场健康发展

　　-　中国银监会人事部主任阎庆民

　　05年5月，国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知下发以来，国家税务总局、国土资源部、中国人民银行分别在税收、土地、金融等政策方面出台了调控措施，加大了对房地产市场的调控力度。这些政策虽然在控制房地产投资过热方面取得了一定的效果，但目前房地产投资过热、房价上涨的态势仍然未在根本上得到抑制。笔 者认为，要促进当前房地产业健康发展，必须从深层次上对房地产金融制度进行认真的审视，充分认识在当前房地产金融制度下商业银行所面临的风险，不断完善房地产金融制度。

　　对2006年第一季度房地产市场形势的基本判断

　　房地产开发投资增幅继续回落。2006年第一季度，房地产开发投资延续了2005 年增速趋缓的走势。全国累计完成房地产开发投资2793亿元，同比增长20.2%，增幅比2005年降低6.5个百分点。至此，从2005年5月开始，房地产开发投资增速已持续10个月低于同期城镇固定资产投资增幅，呈现平稳回落态势。

　　房地产市场秩序逐步得到规范。继40个大中城市后，部分城市陆续开通使用房地产市场信息系统，实现了商品房预销售合同网上即时备案，建立了实名制购房制度。这些措施对规范房地产开发销售行为、增加市场透明度、加强社会监督起到了重要作用。此外，建设部、人民银行、银监会联合出台了规范房地产贷款抵押评估的有关规定，也有力地促进了房地产估价行为的规范，为商业银行有效防范房地产贷款风险提供了制度保障。

　　住房供应结构有所改善，但结构性问题仍然突出。 2005年5月以来，国家税务总局、国土资源部、中国人民银行等部门出台的宏观调控政策，推动房地产供给朝着增加普通商品住房和经济适用房的方向转变。目前，这些政策措施已见成效。从用地方面来看，2005年高档公寓等高档住宅用地在土地供应总量中占比为0.2%，比上年下降0.4个百分点，经济适用房用地占比比上年提高0.7个百分点；从商品住房成交状况来看，40个大中型城市商品住房成交套数中，户型120平方米以下的住房由2005年的60%提高到2006年第一季度的66%。但另一方面，我们也要看到，目前高价位、大户型商品住房在市场中仍占突出地位，普通商品住房供应数量仍然过少。截至2006年3月末，在全国40个重点城市可售商品住房中，有24个城市户型面积 120平方米以上的住房超过了50%，17个城市户型面积80平方米以下的住房不到10%。

　　资源约束的因素正在得到国家有关部门和房地产开发企业的重视。对水、电等资源的过度消耗，正在增加一些房地产开发商的开发成本，推动住房价格上涨，从而制约房地产市场的健康发展。在一些资源短缺的地区，部分房地产项目已停止开发或停止使用，造成社会资源的极大浪费。最近，建设部已正式提出，要推进住宅产业化，加快建设节能、节地、节材的环保型建筑。

　　房地产业仍然是推动经济增长的着力点。 2006年第一季度，全国完成房地产开发投资2793亿元，占GDP比重高达6.45%，在推动经济增长中发挥了重要作用。2006年是“十一五”开局之年，在对产能过剩行业进行调整的同时，国家将继续鼓励投资，促进经济持续健康增长。要实现这个目标，房地产业作为经济发展的引擎的作用不可忽视。

　　房地产信贷增幅放缓。截至2006年3月末，房地产贷款余额为3.24万亿元，比上年同期增长16.96%，增幅比上年回落9个百分点。2006年1～2月房地产开发企业资金来源同比增长19.7%，低于上年同期9.6个百分点。

　　房地产开发企业面临的资金压力不断增加。据中国人民银行上海总部抽样调查，2005年末上海市样本企业中资金“十分紧张”和“比较紧张”的占45.5%，其中规模小、资质低的房地产开发企业所面临的资金压力最大，个别一级资质房地产企业近期也出现资金十分紧张的状况。一旦企业资金链断裂，可能马上引发新的“烂尾”项目，骗贷、侵害消费者权益的问题也将产生，从而导致房地产贷款不良率急剧上升。2006年4月28日贷款基准利率上调后，房地产开发企业的融资成本进一步提高。

　　目前房地产金融制度下商业银行所面临的风险

　　目前，房地产市场呈现出十分繁荣的景象，为房地产开发企业创造了良好的发展空间，同时也极大地促进了商业银行房地产金融业务的发展。但是应当看到，在目前房地产金融制度下商业银行也面临着许多风险。

　　信用风险。2006年1～2月房地产融资的一个重要特点就是国内贷款高速增长，定金及预收款大幅下降。房地产开发企业本年资金来源累计为3527亿元，其中，国内贷款1001亿元，比上年同期增长44.1%，增幅上升36.1个百分点；企业自筹资金1258亿元，比上年同期增长30.5%，增幅提高1.3个百分点；定金及预收款772亿元，比上年同期下降24.5%。房地产贷款的高速增长，正在日益加大商业银行所面临的信用风险。

　　利率风险。2006年第一季度，商业银行贷款投放速度较快，有的行甚至完成了全年贷款计划的75%，且房地产持续升温，有的城市房价升幅达40%，引起各界忧虑。不久前，中央银行对银行利率进行了调整，并采取了稳住存款利率、提高贷款利率的非对称调整模式，一个主要目的即是要抑制信贷增速过快，特别是房地产过热的势头。下一步，中央银行利率调整还有很大的政策空间。如果持续调高房地产贷款利率，既可以提高房地产企业的贷款成本，可能导致部分企业无力偿还银行贷款，也会增加购房人的按揭偿还压力，可能导致购房人财务链条断裂。对此，商业银行应当密切关注。

　　汇率风险。2005年，人民币汇率形成机制和外汇管理政策都有了很大的调整。受人民币升值预期的影响，一些国际游资开始涌入中国大陆，抢购固定资产。国际游资有两点基本判断：一是中国消费结构正在由衣食型向住行型转轨，在巨额储蓄支持下，房地产价格将长期呈现不断上涨趋势；二是中国的汇率机制正由政府控制型向市场调控型转型，由于人民币长期被低估，人民币自由兑换和升值将是大势所趋。基于这两点判断，国际游资在内、外销房并轨的情况下，大量购进房地产，通过房地产价格上涨和汇率升值获取利润。尽管这一判断有一定道理，但我们也应当看到，人民币升值会影响到我国外贸出口，对经济增长会产生明显的制约作用。因此，我国政府不会允许人民币持续大幅度升值，豪赌人民币升值投资买房的政策风险很大。如果人民币币值保持相对稳定，部分投机色彩浓厚的海外游资可能会失去耐心，将已经升值的房产抛售变现，变“赚两头钱”为“先赚一头”，此时失去强大投资需求支撑的房地产市场价格即会回落。这种由于汇率制度引发的风险应引起商业银行的高度注意。

　　操作风险。近年来，由于个人房地产信贷受到政策激励，在相关配套政策并不完善的情况下出现了爆炸式发展，操作风险日渐显现。银行内外勾结，骗取贷款的案件时有发生，基本的操作手段是：买卖双方虚增标的物估价；贷款到位后，违约拖欠银行贷款；将严重高估的地产作为抵押物转移给银行，最终使银行实际形成巨大亏空。以一套价值10万元的房产为例，通过虚假评估为100万元，即使按50%的折扣放贷50万元，最终仍有可能损失40万元。由此可见，抵押贷款并不一定都是安全的。此外，内部人员编造客户资料，内外勾结骗取贷款的操作风险也时有发生。在房地产信贷中因操作风险导致银行损失的现象越来越突出。

　　法律风险。我国目前实行的商品房预售制度带来了抵押物悬空问题，即在购房者办理了按揭手续后，开发商即得到全部售房款，而在开发商正式交付房产之前，购房者抵押给银行的房产在法律和实物上并不存在(或不完全存在)。鉴于现实中还无法完全取消商品房预售制度，我们可以借鉴国际通行做法，引导商业银行将个人期房贷款由一次性打入开发商账户改为由贷款银行根据项目进度分期拨付，以此有效防范抵押物悬空风险。此外，一些开发商也可能通过重复抵押和虚假抵押等方式，骗取银行贷款。总之，商业银行要对房地产信贷的全过程进行合规性评估，对各种法律风险进行全面防范。

　　结构风险。近年来，商业银行开始对房地产贷款的结构进行调整，严格控制开发性贷款，大力发展个人住房贷款。截至2006年3 月末，商业银行房地产开发贷款余额为1.22万亿元，占房地产贷款总额的37.8 %；个人购房贷款余额为1.99万亿元，占房地产贷款总额的61.5%。由此可见，商业银行已开始关注房地产开发性贷款的风险，转而发展消费性质的个人住房贷款。但国际经验表明，个人住房贷款的潜在风险也不可小视，个贷风险常常在5～10年后开始暴露。目前，我国个人住房贷款的不良率也正在不断上升。以上海市为例，2006年3月底，个人住房不良贷款率为 0.68%，比去年同期上升了0.27个百分点。

　　期限风险。鉴于房地产开发周期长、个人难以在短时期内偿还房屋贷款的现状，房地产贷款期限正呈现出长期化趋势。2005年底，房地产开发贷款在金融机构中长期贷款中占比高达34.1%。由于商业银行资金来源的大部分为活期存款和短期定期存款，因此使得银行资产与负债期限结构不匹配的问题日益突出，进而导致商业银行面临着巨大的流动性风险。

　　区域风险。目前，长三角、珠三角、环渤海地区的经济增长率较高，而中西部地区的实质经济增长率较低。但是，近年来部分中西部地区的房价上涨幅度非常大，有的甚至超过了东部地区。2006年2月份，呼和浩特、南宁、成都、包头等中西部城市的新建商品住房的房价上涨率均超过7%。缺乏实质经济增长支撑的房价上涨必然带有“泡沫”的成分。一旦泡沫破灭，中西部地区的房地产贷款将面临严重损失。

　　市场缺失风险。在现行金融制度下，商业银行发放房地产业贷款的一级市场比较发达，但分担一级市场风险的二级市场则相对缺失，具体表现在缺少资产证券化、卖空、对冲、互换等房地产贷款金融产品。在此情况下，商业银行一旦发放房地产贷款，即无法对贷款进行转让，也无法通过市场交易分散和转嫁贷款风险。避险工具的缺失导致贷款风险在商业银行的积聚，增加了商业银行的潜在风险。

　　策略风险。任何行业的发展都有一个周期问题，房地产行业也不例外，超常发展就可能有相应回调。在当前房地产行业大发展的阶段，如果银行将过多的信贷资源投入进去，将来就可能面临巨大的策略风险。因此，商业银行要根据各自情况对房地产的信贷投入比例进行总量控制。同时，还要加强行业分析，关注宏观政策对房地产业的影响，防止盲目跟风，盲目决策，以规避策略风险。

　　政策建议

　　国家有关部门与商业银行要抓紧采取措施，完善房地产金融制度，推动房地产金融制度不断走向成熟，促使房地产市场有序、健康、可持续发展。

　　商业银行要强化对房地产贷款的风险管理，积极防范信用风险。一是要严格按照《商业银行授信尽职工作指引》的要求，加强贷款“三查”力度。特别是对于担保贷款，必须严格审查第一还款人的偿还能力，改变以前过分注重抵押担保人财务状况的现象。二是要严格审批非自用型购房贷款，对于第二套以上房屋的投资和投机型需求，商业银行应该适当提高首付款比重，控制贷款年限，从而降低房地产市场变化可能导致的金融风险。三是要积极创新个人住房贷款利率品种和还款方式，满足居民的个性化金融需求，支持自住型个人住房消费。

　　商业银行要注重调整房地产贷款的期限结构，防范由资产负债错配而带来的流动性风险及市场风险。要建立起合理的房地产贷款期限结构，尽快改变目前长期贷款比例太高、短期贷款比例过低的现象，降低资产与负债之间的错配程度。

　　商业银行要加强区域风险管理，有效防范房地产信贷的区域风险。对于房地产价格涨幅过高的中西部地区，商业银行要及早采取预警措施，防止资产泡沫破灭带来的房地产价格下跌现象，避免贷款损失。

　　积极依托金融市场，扩大直接融资比例，拓宽房地产企业融资渠道，实现房地产融资渠道的多元化。一是要加大房地产企业上市的规模，同时鼓励一些实力强的房地产开发企业发行房地产建设债券。在当前银行资金较为宽裕的情况下，房地产建设债券有可能被银行购买，从而解决银行面临的流动性过剩问题。二是大力发展以具体项目融资为主要特征的私募型房地产信托产品，积极鼓励一些具备良好资质的房地产企业与证券公司合作成立产业投资基金，逐步推动以购买和长期持有成熟物业为目的的房地产投资信托基金(REITs)的发展。三是尽快在建行等商业银行试点的基础上扩大住房抵押贷款资产证券化的实施范围，改善房地产贷款结构，增加房地产贷款的流动性，同时缓解资本充足性指标对银行资产扩张的压力。四是吸引外资投入房地产市场，鼓励境外投资银行来华建立以房地产业为投资方向的合作项目和项目投资。五是充分利用外资银行贷款来解决房地产资金短缺的问题。

　　加强对现有房地产企业的管理力度，促进房地产市场有序竞争。一是要不断完善房地产开发企业市场准入与退出制度，要求资质较差、不具备房地产开发资质的企业退出房地产开发领域；二是要采取措施培育和发展一大批高资质的房地产企业；三是要对现有的从事房地产开发的企业进行严格管理，特别是要加强对一些归口国资委管理的国有及国有控股综合型集团下属的房地产企业的管理，督促其提高资质，加强内部管理，避免盲目扩张；四是要严肃查处房地产企业在开发、销售和物业管理环节的各类违法违规行为。

　　国家要继续实施有区别的税收、信贷、土地等宏观经济政策，引导合理的住房消费需求，改善住房供应结构。在引导合理需求方面，国家要落实实名制购房及禁止期房转让的规定，遏制投机性购房，控制投资性购房，保障合理的住房消费；在改善供应结构方面，国家要鼓励发展中低价房地产、严格控制高档住宅；在税收政策方面，适当提高对投资型和投机型购房在交易、持有环节的税收，在适当时机开征物业税，并对高档住宅和低档住宅实行不同的税率；在行业政策方面，建设部要加强对房地产开发企业的管理，鼓励中小户型及中低档住房的建设；在法规建设方面，要尽快出台物业法，从法律上禁止一人同时占用多套住房的投机性行为。

　　国家有关部门要积极鼓励节地、节能的环保型住宅建设，加快推行住宅产业化，促进房地产市场乃至经济社会的可持续发展。要抓紧制定和完善各行业的节能、节水、节地、节材标准，推进节能降耗重点项目建设，促进土地集约使用。在审批房地产立项时，要充分考虑排水、管网等资源约束因素，加大对现有节能标准的

执行力度，优先对资源消耗程度低、环保标准高的房地产投资项目给予准入资格。-

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