住房自有率世界第一遭质疑 如何理解居者有其屋

　　本报记者 刘世昕

　　十几年前贷款买房还不流行，当时中国的年轻人常常被这样一个故事教育——天堂里中美两个老太太相遇，美国老太太一辈子都在还债，但住了一辈子好房子。中国老太太攒了一辈子钱，却没住过几天好房子。

　　故事的结论就是劝诫年轻人要敢于花明天的钱享受今天的生活，而当相当一部分中国年轻人已经学会花上明天的钱，成为专家嘴里的“房奴”的时候，最近又有了另一种观点，认为目前“居住必买房是危险导向”，大多数靠工资吃饭的年轻人应该是租房而不是买房。

　　居住必买房是危险导向？

　　认为“居住必买房是危险导向”的代表人物，一位是国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣研究员，另一位是国土资源部土地利用司副司长束克欣。

　　刘福垣认为，即使住宅价格降低到目前的1／3，广大工薪阶层也不适宜购买住宅。银行给不应该买住宅的人贷款，甚至给所谓炒房团贷款，扩大了不该扩大的购买需求，这是目前我国住宅价格不正常的第一原因。

　　束克欣副司长在不久前撰文说，现在的宏观调控还是围绕着造房、卖房这个目标进行，而让大家都去买房居住，这是非常危险的导向。

　　束克欣认为，应该引导正确的消费观——正常的住房消费比例应该是30%的人买房住，70%的人租房住。他引用相关数据说，在国外，城市居民拥有产权房比率最高的是美国，为68%，英国为56%，欧洲其他国家为30%~50%。而据我国建设部公布的数据显示，城市居民住房自有率接近82%。

　　即使剔除房改出售公房给个人的因素，这一比率也在70%左右。束克欣说，作为一个发展中国家，仅用几年时间，城市居民住房自有率达到世界第一，政府付出了相当大的代价。

　　其实更早以前，有金融学者在接受本报记者采访时就已经表达过这样的观点，大多数参加工作时间不长的年轻人加入到买房大军，提前释放房地产市场的需求，成为房价居高不下的一个原因。

　　虽然专家对要不要全民买房有异议，但有官方身份的束克欣和刘福垣发表观点后，还是引起了部分公众的不满。

　　国土资源部官员的“30%的人买房才是正常的住房消费比例”一经披露，在网络上很快四面楚歌，有人甚至批评说，这是政府官员被富人理论“绑架”的典型。还有人批评说这是享受着福利分房的政府官员站着说话不腰疼。

　　而刘福垣的文章虽然没有广泛在媒体刊登，但他相信，这样的观点一经披露，他本人也绝对是被人攻击的目标。

　　“住房自有率世界第一”是否成立

　　与一些人对束克欣等进行着感性批评的同时，长期关注房地产市场的媒体人士沈晓杰从建设部官方网站找出了我国“住房自有率的计算公式”。他进而用建设部的数据来质疑建设部官员“中国住房自有率世界第一”的说法。

　　国外的住房自有率究竟是多少？

　　沈晓杰说，在建设部的网站上，公众可以查到建设部的一些出国考察报告，其中包括国外一些国家的住房状况。

　　比如，1999年10月下旬，建设部一位副部长率团考察了法国、荷兰的住房政策。该考察团的报告说：“法国人口约6000万，住房约2600万套，其中私有房占55%，公共出租住房占17%，私人出租住房占28%，每年新建住房约30万套。荷兰人口约1600万，住房约640万套，其中私有住房占50%，公共出租住房占37%，私人出租住房占17%，每年新建住房约8万套。”

　　数据表明，当时法国和荷兰的住房自有率分别是55%和50%。

　　沈晓杰说，除了住房自有率，地产界还有一个经常被提到的概念就是住房私有率。他解释说，“住房自有”是指住在自己购买的住宅中，而“住房私有”，则是住在产权私有的房子里(既包括住在自有产权的房子里，也包括租住别人产权的房子)。

　　如此，法国、荷兰的住房私有率是83%和67%。

　　而建设部网站另一份国外调研报告则透露，2000年，英国居民的住房自有率为近70%，而住房私有率也是高达80%。

　　沈晓杰说，建设部官方网站的一份文件，如此描述我国住房自有率的计算方法——住宅自有率(%)＝自有(私有)住宅建筑面积÷实有住宅建筑面积×100%。

　　在这个公式中，被沈晓杰关注到的一个关键是，公式把“自有”等同于“私有”。

　　也就是说，如果用住房私有率这个概念的话，法国、荷兰两国的住房私有率是83%和67%。与我国官方所说的80%左右相比，就得不出“中国住房自有率世界第一”的结论。

　　如何理解“居者有其屋”

　　部分公众对束克欣等人的观点提出质疑：为什么从古人就开始倡导的“居者有其屋”现在却要被颠覆？而一些专家认为，其实，居者有其屋不等于人人都买房，社会应该有一个包括租、买在内的多元化的房屋供应体系。

　　官员束克欣也建议全社会应该有一个“梯度住房消费体系”。这个体系至少包括：政府要实行租赁价格的上限管理，适当给予一定税收优惠政策，搞活房屋租赁市场；政府也可以投资建设一部分公有住房，供公务员租赁。当然，这还需要工资制度改革相配套。政府还可以建设一部分廉租房，供纳入低保的人群租赁。

　　刘福垣在他最近的一篇文章中说，在经济体制转轨时期，矛盾和摩擦是不可避免的，理顺体制和机制是需要时间的，政府既不能容忍开发商的暴利，也不要迁就低收入阶层不切实际的要求。中央政府必须下决心规范地方政府和银行在地租、税费和利息上的短期行为。好的政策应该是，只给住宅产业的投资者贷款，不给住宅的消费者贷款，同时给租不起住宅的少数困难户发放补贴。

　　沈晓杰认为，一些专家、官员喜欢用住房自有率来说事，其实即便中外住房自有率具备可比性，也应该明确两个前提。首先，一些国家住房自有的背后实际上有一套完整的住房保障体系，让能买房的买房，能租房的租房，租房中又保证能租公房的租公房，能租私房的租私房。其次，不少西方人有迁徙移居的习惯，而大多数中国人则习惯长期生活在一个地方。

　　刘福垣：工资中没包括房价

　　作为经济学家，刘福垣更多地用经济学的理论来解释为什么广大工薪阶层不适宜买房。他说，实际上，作为劳动力价格的工资中，实际只包括房租，而不可能包括房价。

　　刘福垣说，他希望工薪阶层能理解的是，在正常的劳动力再生产状态下，只获得劳动力价格的劳动者，是没有钱买房子的。只有收入中包含了一定剩余价值的靠脑袋赚钱的劳动者，才有可能买房子。

　　刘福垣解释说，在没有外援的条件下，一般工薪阶层如果积累了所谓的首付，其劳动力必然是在萎缩的条件下再生产的。而所谓的月供，如果超过了月房租，其劳动力还是在萎缩的条件下再生产的。

　　如果一个国家的大量劳动力萎缩再生产，消费结构混乱，必然引起产业结构失衡。所以，工薪阶层购买住宅对个人和社会都是不经济的。工薪劳动者在他的收入超过了劳动力价值之后，再考虑积累购房款，才符合劳动力再生产和社会再生产的规律。这是工薪阶层惟一理智的选择。

　　“社会不应该鼓动年轻人的浮躁情绪，使他们陷入‘房奴’和‘车奴’的尴尬境遇。”刘福垣说，买房的人还应该看到，所谓购买了公寓楼一个单元，实际上不过是预交了70年的房租，获得了一定空间的使用权。

　　虽然从经济学家的观点来看，工资只包括了房租，可为什么大多数还是愿意选择买房而不是租房？即便买房，也不买二手房？

　　大部分年轻人心里的一本账是，在交通便利的地方租房，房租其实也是天价，替房东打工，还不如自己成为房东。还有一个因素是，现在不买，难道等到以后更贵的时候再买吗？另外，买二手房目前也是雾里看花，而且北京、上海等大城市一些地段的二手房也不便宜了。

　　大部分年轻人“租房不如买房”的心理，折射的是我国住房保障体系的不建全。沈晓杰说，他之所以反对有的学者用“享有”住房的概念替代“拥有”住房的概念，是因为政府不可能拿出大量的资金来补贴租房市场，以保证不买房的人能够租到价格合理的房子。

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