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吴兰友
炎炎夏日来临前，媒体上有关空调将要涨价的消息触动了人们的神经，且涨价理由是那样“充分”――生产企业本来利润极低又遭遇原材料大幅涨价，可直到空调销售旺季即将过去的今天，空调价格也没有上涨，甚至有的型号还调减了价格。细细分析其中的奥妙，原来是市场竞争的结果。
由此来看一直让人头痛的房价。近年来，以房地产调控为重要内容的国家调控政策接连出台，比如信贷政策、土地政策、税收政策等，但房价依然不停地上涨，这让不少消费者望“房”兴叹。有人说，因垄断而使房地产价格上涨。事实上，在房地产行业高利润的吸引下，各地大大小小的房地产开发商已多如牛毛，比家电生产企业不知多了多少倍。
据国家统计局公布的数据，截止今年5月底，全国商品房空置面积为1.22亿平方米，同比增长17.8%。其中，空置商品住宅6728万平方米，增长15.9%。就这一数据，有人计算出的商品房空置率达20%以上，也有人计算出的空置率不到1%，我们暂不管房地产供应情况到底如何，单若以每平方售价3000元计算，消化这些空置房就需要资金3660亿元资金，可房地产商为何就是不急？
其实，房地产市场的价格问题缘于房地产的特殊性。如今的房地产市场，犹如牛市的股票市场，供需双方均存有升值的预期，无论开发资金和消费资金，均想炒作一番后待价而沽。这一现象促使房地产持续攀升直至形成严重泡沫，从而扭曲了整个房地产市场。日前，有些媒体报道，不仅温州炒房团继续盘踞北京，而且山西的“购房团”也杀入京城。
挤压房地产市场的投机资金出场，应扩大房地产市场真实有效的需求，就是让广大中低收入阶层有能力购买小户型低价位的住房，以此引导房地产商调整建设住房结构，稳定房地产价格。因此说，最近国务院出台的要求开发商建设面积在90平方米以下的住房，是适应中低收入阶层需求的重要举措。
但还有一个问题，购买小户型住房也是不少人无法实现的梦想，原因是每套住房按80平方米和每平方米价格3000元计算，将需要24万元购房资金，对于多数月家庭收入不足3000元的普通居民，也是个不小的数目，若申请商业住房贷款不仅难获批准，而且还款资金难有保障。
这让人想到制度设计初衷本应支持中低收入阶层获得住房的住房公积金。去年8月，央行公布的《2004中国房地产金融报告》指出，截至2004年底，全国住房公积金缴存余额为4893.5亿元。除去个人住房贷款和购买国债，全国仍有沉淀资金2086.3亿元。这些资金的保管运作完全掌控在340多家住房公积金管理中心手中，且有不少成为腐败者手中的"唐僧肉"。
住房公积金的作用没有得到有效发挥，原因是制度上的缺陷。公积金贷款有额度较小且申请手续复杂，人们即便申请到十万八万的贷款，也与高额房款不匹配。
因此，国家应尽快改革住房公积金制度，在保留现有的住房公积金发放低利率贷款用途的同时，将住房公积金改造成一种担保基金，即对已缴纳住房公积金的个人开办对期限较长额度较高的商业住房贷款的担保，同时新缴纳的住房公积金可用于支付商业住房贷款，以此让中低收入阶层有能力参与到房地产市场。
同时，国家要继续从严控制普通商业住房贷款的发放，对购买第二套以上住房者的贷款申请要进一步提高首付比例。
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