莫嵘：房价下跌 中国将消耗掉下一代的土地资源

　　随着5月17日国务院常务会议审议并通过“国六条”消息的公布，2006年房地产宏观调控政策浮出水面，简短的六条文字背后究竟暗藏着何等玄机？

　　关于国六条浮出水面之后究竟会给广州地产界带来怎么样的冲击，国六条是否会像国八条那样最终无作为，相关单位在中大岭南学院以及赢周刊的促成下，最终齐聚一堂，探讨在国六条的影响下，岭南地产最终何去何从的话题。有趣的是，在这一敏感时期和敏感话题 下，最终很多地产商代表还是以生病为由没有到场，不管地产商们是身体有虚火，还是心虚，国六条以及十五条细则的出台，最终目的是要给局部地区过热的房价以及房地产商们去去火，败败毒。

　　记者：黄婉华 庞华玮

　　嘉宾：蔡穗声 广东省房协秘书长

　　莫嵘 利海集团副总裁

　　肖金明 时代发展企业集团有限公司副总裁

　　何丽云 满堂红高级区域经理

　　地产商被妖魔化了

　　莫嵘：我觉得整个社会有一股情绪，纷纷在把房地产“妖魔化”，由于这种妖魔化的倾向，最后导致了中央出台一系列的政策再次对地产行业进行调控，包括国六条和之后的十五条细则。而所谓的“妖魔化”有五个特征，第一，凡是开发房地产的都是奸商； 第二，凡是房地产商做的都是坏事；第三，凡是房地产获得的利润都是暴利； 第四，横扫一切房地产商，让房地产破产乃大快人心的事；第五，政府一定是跟房地产商勾结的，不要相信政府。虽然带有一点喊冤的性质，但这是我们圈内人对目前整个媒体和社会对地产商的舆论环境得出的结论。

　　蔡穗声：关于所谓“妖魔化”的问题，我想这是开发商的一种感受，我理解这种感受，但我想还不至于像开发商说得这么严重。到底谁把房价抬高了呢？我认为，房价不是谁想炒高就能炒高的。众所周知前几年广州市房价很低，利润维持在2%~3%，个别甚至低于2%，处于低迷状态，假如房价是可以人为炒作的话，为什么当时广州的开发商和政府没有去炒，而现在就能够把房价抬起来呢？

　　所以如果房价是可以人为控制的，那么中国经济相当好办，永远是高潮没有低潮，房价永远没有衰退，因为一衰退就可以人为炒高。显然，我们要认识今天的房价问题、市场问题，不能从人的主观能动性寻找根源，而要从经济规律寻找原因。我认为根本说来无论开发商也好、消费者也好、包括媒体也好，其根本利益都是一致的，没有什么对抗性的利益在里面。

　　国六条影响三方面

　　莫嵘：对于国六条和十五条细则，实际上对房地产有影响的只有三条，即是：第一，90平方米的住宅要不低于70%的建筑量；第二，个人购买住房五年内交易征收营业税；第三，土地出让采取竞地价，限制房价的方式。据此可以从哪些对发展商有影响，哪些对老百姓有影响的，哪些对政府有影响等三个方面来分析。

　　细则中提到出售面积90平方米的住宅要不低于出售总量的70%，那么是不是建这么多的房子才能真正满足社会需要？而从广州的数据来看，90平方米的需求量仅仅在市场的20%以下，从广州最近三年的一手、二手楼的交易分析，维持在2000万平方米左右，这是很稳定的。如果强行推行这一条，从某种意义上说是跟市场相悖的。

　　而国六条和十五条细则的出台，说明这几年来政府所关心的问题是个别地区房屋价格上涨较快，以及涨快之后激发了很多矛盾，特别是中下收入居民买房比较困难，以及市场房价上涨之后引起的社会问题。所以调控的目的就是要把涨得过快的房价压下来，起码压住上涨的趋势，使得市场健康发展，这是整个中央政策的基本出发点和落脚点。

　　1998房产骤冷不会重现

　　莫嵘：今年的政策倾向于在消费方面进行控制，而过去倾向于对开发企业的生产，比如说贷款等方面控制比较多。仔细分析国六条可以发现，调控的手段主要放在调整住房供应结构，稳定住房价格，显然中央高层意识到现在房价上涨的问题，主要是因为产品结构不合理造成的，并不是总量过热造成的，这是一个很大的区别。

　　我们以往看到国家的宏观调控，首先是投资总量过热过大，首先采取的压缩投资规模，从压缩投资规模使得整个房地产业带动相关行业，比如说1998年的宏观调控，就是这样一个指导思想。而在今年出台的十五条里，没有提到固定资产投资过热的问题，没有要求收缩投资规模，这是值得我们关注的，所以开发商和建筑业不用担心再次出现1998年房地产市场骤冷的局面。

　　中央强调房地产是一个相对热的行业，并把着眼点放在调整住房结构上。一段时间来房价涨得太快，某些地方从利润为出发点考虑，所以个别开发商比较多的或者过量的生产了大套型的豪华住宅，变成了这部分的生产是过大的。造成另一部分中下收入阶层所需要的中小套型偏少、偏紧，造成供应不充足，又形成了群众购买住房相当紧缺、紧张。从这个角度出发，首先要调整住房供应结构，整个思路是这样来的，调整了结构跟着稳定住房价格。所以中央的着眼点要保证中低收入阶层能够买得上房或者住得上房，从这个角度出发，至于高收入阶层怎么购买房屋那是市场决定的不是政府关心的重点。

　　国六条出台，观望期结束

　　何丽云：个人购买住房5年内交易征收营业税对市场没有太大的影响。现在我们看到的一种状况，是自从5月29日国六条出来以来， 90平方米以上的那些房东，他们的心态比较硬，对自己房子的期望值很高。

　　对于买豪宅的人而言，暂时观望的情绪还是结束了，出手还是比较快。对于一些普通住宅的人来说，他们的心态是比较平稳，既不涨价，也不降价。

　　而购买普通住宅的人群，现在是分了三部分。这三部分是怎么形成的呢，一部分就是先租，一套房租一两年看看房价怎么样再决定出售。第二个因为国六条出来了，在国六条出来之前很多人都处在一个观望期。因为从3月份开始报纸、媒界都铺天盖地的，就是说有政策出来了，每一个作为买楼的人，买贵了心里还是不舒服的，这意味着10多年后的一个负担。他们还是要等，就是等国六条出来了，看看其实有没有什么很大的影响。这部分人现在开始买楼，观望期结束了该买的还是买。还有一部分人，就是说暂时不买也不租，希望楼价能跌下来。

　　5年内的房子要征收营业对市场流通不会带来多大的影响，因为在去年已经不满两年的房子要交营业税，今年出了这个政策以后，二手楼盘的放出量反而是增多了。

　　我个人认为原因是两年的房子还算是新房，很多人都可以等两年后再上市成交。但是5年的房子，很多人都不是太喜欢太老的房子，他都会追求一些比较新的房子。所以拿着房子的人不会等到5年后再出售。另外，在广州，特别是二手楼市场，行业内买楼的行规基本都是三成的首付，因此提高首付这点对楼市成交也基本没有影响。

　　肖金明：国六条对房地产结构性的调整还表现在税收、金融、土地的供应直至房地产的一些相对比较微观，包括户型、投资的比例等。重新观察国六条，构成国六条最核心的一组数字，共八个数字，这八个数字包括：90平方米，70%，35%，3年，30%，3年，5年，2年，国六条这次是从宏观和微观的各个方面都进行了一些规范性的措施，接下来应该会有更加严谨的相应的政策措施出台。

　　地产商不是活雷锋

　　莫嵘：竞地价竞房价，地产商的理解是无限高的地价和无限低的房价。也就是说买一块地，如果开发商报的地价越高，所承诺的销售房价越低的话，得到这一块地的几率越大。这将导致在正常的情况下，开发商的利润会越来越低。房地产商不是雷锋，必须依靠一定的利润支撑才能经营下去，如果采用竞地价竞房价的规律，将导致一批粗制滥造的房子出现在市场上，地产商为了生存，势必将成本压低，房价低了伴随着建筑质量下降，换取更多的利润空间，届时出现的问题将更多。

　　国六条出来之后，受影响最大的是那些高价拿地的企业，现在要求有70%的销售面积必须用于建设小户型住宅，打乱了开发商的算盘。最具代表性的就是老机场地块的拍卖，该开发商以5个亿的总价，相当于楼面地价3300多拿下来该地段，原计划做一个低密度高级住宅才能以均价高于楼面价出售，但如果按照90平方米的小户型并以总面积的70%去规划，开发商很难运作。

　　地产商准备抗战一年

　　莫嵘：短期内开发商不会做结构性的调整，因为每个地产商的项目开发是可持续发展的，相信广州的地产商手头的资源，还可以从容应对一年，而且其他省份的一些地区也采取灵活应对的措施，只要拿到6月1日之前的施工证明，基本就不受这条法令的限制。而且中国的政策调整也一直在进行，比如去年二手房的营业税是两年，而今年就变成了5年。那么游戏规则改变之后，地产商到底买不买地？买是死不买也是死，所以地产商也在观望。

　　对于房地产商而言，实际上他们并不希望楼价的暴涨和暴跌，广州的市场整体而言是平稳的。对于手头还比较富裕的地产商，政策暂时不会带来太大的冲击，至少一年时间内是不受影响的，因为手头上的货能抗一年，但之后市场会发生什么变动，我们还不乐观。

　　从目前的状况分析，这个政策出来只会促使楼价上涨，而不会促使楼价下跌。因为这个政策不是扩大供给，而是压缩需求，从经济学的角度来说，只有当供需合适，价格会正常反应商品价值；当供需不平衡的时候，或当需求远远大于供给的时候，这个市场的价格是往上扬的。而地产市场目前的状况还是需求大于供应，现在靠压缩需求来调节价格，开发商是想涨不敢涨，不能真实表现市场，大部分房产商保持的态度以静治动，静观其变。

　　闲置土地照样买卖

　　肖金明：总体来看，广东地区现在的房价比较正常，没有虚火过热的表现。因此，国六条、十五条等等措施的出台，可以起到抑制广州房地产价格过快上扬的作用，但是要想房价向下走的空间也不是非常大。

　　现在发展商手中拿到的地以及所开发的项目，有能力保证他们有一定合理的利润。实际上，在房地产市场上存在非常多的闲散土地，这些土地其实并没有被开发商拿去进行地产项目的开发和运作，也不在真正想做房地产的地产商手中。主要是在831之前，其实有一批人通过自己的关系拿到一批地，其中也有人找到我们让我们买地，相对而言，这种闲置土地比政府现在通过拍卖挂牌放出来的土地要容易拿得多，总量也非常可观。

　　政府如何处理这部分土地，能不能将其收回来再投入到市场去招拍挂，规范整个市场，也可以缓解广东发展商土地资源紧缺的情况。土地资源是稀缺资源，良好的长远规划决定了土地的增值空间，目前个别发展商手中的地，如果不是通过过度投机拿到的土地的话，他们手中这一部分应该是增值的。我个人还是比较看好岭南地区、广东地区的房地产，如果有一个小户的调整无法撼动他们的根基，广东的房地产比国内其他地区的房地产市场发展更加健康平稳，因此地价能够经得住政策的洗礼，相信经过这样一个阶段的发展能够让广东地产行业进入更加健康的轨道上。

　　房价跌同样影响百姓利益

　　莫嵘：关于房价的问题，我认为从长远来看，房地产价格不会下跌只会上涨，长远指的是三、五、十年的周期，而不是短期，短期内房价还是会有一定幅度的波动。

　　其实中央政策至今没有明确强调要降低房价，而是强调抑制房价过快过猛增长，要保持房价的稳定。

　　另外，从经济学角度分析，房地产产品跟一般产品不同，不是一个可以无限制生产的产品，土地是有限资源而且是稀缺资源，资源性决定了它是不可以无限制增长，现在全世界的资源性产品都在涨价，石油、矿产、木材等等都在涨价，因此单方面要求房价降下来是不理性的。

　　那么，可不可以把房价压下来呢，政府有足够的决心和足够的手段完全可以把它压下来，但是压下来对谁都不好。今天的中国老百姓，很多都有了自己的房产，假如房价今天是50万了，明天又是40万，后天又变成30万了，房价一直在跌，损害的是另一部分人群的利益。

　　肖金明：我同意这个观点，现在比较关注房价是准备买房的人以及部分投资者，这部分人在城市居民中占一部分，不是大部分，大部分城市居民基本上已经有了自己的房产。根据相关数据显示，目前中国自有房子产权高达80%，而在这个数据广州接近90%。所以，对城市居民来说你的房价只能保持稳定，并希望逐年有所增长，因为这将推行自己的家庭资产增长，这是大家喜欢的市场，谁不喜欢自己的家庭资产的增长呢，对于有一些海外的投资者来说，如果房价不保持一定幅度的增长他愿意来投资吗，他倒不如把钱存在银行不是更好吗，没有一定的增长他怎么来投资运营这个行业。

　　广州市政府每年在投入几百个亿进行市政建设，包括地铁、道路、桥梁等等设施的投入，这些投入帮助土地实现增值。地铁上盖物业是房地产商最喜爱的广告语，楼盘项目旁边有一个地铁站正在建的话，那么肯定这个项目就增值了，地价也跟着飙升。土地是无法再生的资源，所以房地产全世界来看都是一个增值的产业，跟生产电视机、电冰箱、手机不同。

　　即使可控 也该让它涨

　　肖金明：另一个角度来看，房价低了对大家是不是就有好处呢？其实房价低了又是一个问题。比如石油涨价，其实百分之九十几的人是不高兴的，对于厂商来说生产成本加大了，对于消费者来说物价涨高了，对于政府来说GDP可能减少了，只有一个人高兴，谁？石油供应商，他赚钱多了，那么只有他一个人高兴而99个人都不高兴的事，政府可不可以压住石油价格呢？不可以的，这样下一代就没有石油用了，降价对谁有好处呢？对谁都不好。所以尽管石油涨价，多数人不喜欢，除了石油商以外谁都不喜欢，我们还得承认它必须涨价，你要接受这个现实，他是符合可持续发展的。

　　莫嵘：现在我们已经在消耗100多平方米以上的房子了。如果房价再便宜，我们可能要消耗200平方米的住房，这样是好还是不好呢？中国有那么多土地资源给大家消耗吗？这意味着不用等到下一代，本代就把土地用完了。

　　广东省可持续发展的土地资源据说在联合国警戒线之下，耕地几乎快不能再养活本省的人民。中国是人口大国，土地资源稀缺，耕地更是稀缺，还可以发展那么多房地产吗？还可以鼓励国人去消耗100多、200平方米的住宅吗？

　　合理浮动才能双赢

　　肖金明：根据这几点来说我认为房地产价格无论在广州、广东还是在中国的城市中，总体的大趋势来说是上涨的，这是合理的，必然的，是必须面对的事实。但我们也反对过快过猛的增长，这损坏了这个行业，损坏国家的经济。我们的目标是，保持房地产价值在合理浮动内每年持续、稳步的增长。

　　什么叫合理浮动？我个人认为，应该参照几个数字，第一，GDP占多少；第二，物价指数多少，广东这几年是2%~3%之间；第三，城镇人均可支配收入是多少，广东大概是8%。城市的房价应该是扣除了净增长之后保持在5%到10%之间，这是一个大家都可以接受的范围。

　　这个范围投资商人也有利润可图，他们才愿意投资，消费者也能接受，政府也感到满意，这是一个共赢的局面。

　　而据了解，国六条在各地的执行还是比较消极的，广州市政府应该说是比较严格贯彻中央的政策。据我所闻，外省的有关单位是已经把施工证的证号全部写在6月1日之前，实际上就是先办证后补手续。我们认为其他省份的政府对政策的真正执行力度也是比较弱的，只有广州市政府还是比较坚决执行。比如我的一个同行，广州一家全国性区域公司，除了在广州没有拿到6月1日之前的施工证，基本在其他城市全部拿到了6月1日之前的施工证。

　　因此，国六条在执行的时候其实还有许多漏洞，至于未来各地政府怎么解释，地产商们还是在静观其变。

　　国六条细则的八大关键数字

　　9月：各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。

　　90平方米：凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　35%：对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

　　3年：对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　30%：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。

　　5年：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税

　　70%：中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。”

　　2年：满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　国六条基本内容

　　(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

　　(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

　　(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

　　(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

　　(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

　　(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

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