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本报评论员 欧阳觅剑
房地产市场问题的解决，最终要靠产业和市场本身的发展，调控政策只是起到辅助作用。我们要相信市场的自我调节能力，当然也不是任由市场自然发展，因为房地产开发建设的周期比较长(建一幢住宅就需要两年左右)，企业有时不能根据市场信息及时调整投资，政府部门利用政策加以引导，或许能够加快产业调整的进程。但这些政策，一定要以产业发
展本身作为基础和出发点，对趋势的判断和跟从至关重要。以此为原则，要从最终目标、中介目标、操作目标、政策工具等方面对房地产调控政策进行明晰，使其在确定的界限内运行，不致对房地产业的发展造成不利影响，中断产业发展进程。
房地产调控政策的最终目标是改善居住服务，而不是稳定住房价格。稳定住房价格的措施应当为促进居住服务的改善，不能以减少居民改善居住质量的机会为代价。
总量和结构都可能作为中介目标。住房总量增加，房价会受到抑制，更多居民可以顺利地获得合意的居住服务。住房供应结构包括户型结构、区域结构、产品结构，小户型、郊区房、二手房、租房比例的提高，能够有效地抑制房价，使不同收入群体获得相应的居住服务。一般而言，总量先于结构，住房数量增加之后，其供应结构就会分化；没有相应的数量，则难以形成丰富的结构，满足不同层次的市场需求。在政府部门已经出台的政策文件中，对住房供应结构特别关注，2005年的国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》和七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》都重点提到“改善住房供应结构”，今年九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》更是将它放到了核心地位，可以说已经获得了中介目标的地位。相比之下，总量就没有受到相应的重视。重结构、轻总量，这是我们宏观调控中的普遍倾向。但是，结构往往难以调控，因为对结构进行区分和监管的成本比较高。结构目标一般需要通过总量目标才能实现。
操作目标有两种：需求和供给。目前的调控政策都以抑制需求为重点，对扩大供给却不够重视。这也是一种比较普遍的倾向，或许是因为习惯了短缺经济和计划经济的环境，我们一直强调“需求侧管理”，要求需求方忍受供给短缺。但现在已经不是短缺经济时期，各产业的需求和供给都能比较快地增长，在这样的情况下，只需要抑制那些短期波动性的需求，而对于那些长期性的需求，则应当加以鼓励和引导，同时促进供给的快速增长。北京、深圳等城市对住房的需求是长期性的，在这些地区，抑制需求会打击居民改善居住质量的意愿，扩大供给才是长期的解决之道。而且，从扩大供给和产业发展的角度看，也不应该抑制需求，因为需求减少，预期销量和利润下降，就不会有大量资本进入房地产业，那样供给会在一段时间内减少，市场竞争也会变得缓和，不利于抑制房价上涨和居民获得性价比更高的居住服务。因此，调控政策适当的操作目标应该是鼓励、引导需求和扩大供给。
目前使用的政策工具有三类。一是制定交易规则，维持市场秩序，例如调整住房转让环节营业税，加大对闲置土地的处置力度、建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。二是政府参与市场交易，例如保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应、加快城镇廉租住房制度建设、规范发展经济适用住房。三是直接规定市场主体的行为，例如规定套型建筑面积90平方米以下住房所占比重要在70%以上，规定商业银行不能对哪些客户发放贷款，规定90平方米以上的个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。
直接规定经济主体的行为，是为了实现调整住房供应结构的目标，直接以结构作为目标，势必要对企业的经营进行干预，规定它们提供哪些产品，不提供哪些产品。这是行政干预，看上去直接有效，但不符合市场经济原则，而且难以实现，企业会找到规避的办法，监管的难度和成本非常高。这种政策工具应该逐步取消。制定交易规则是政策的首选工具，但在目前情况下，房地产业急需大力发展，提高税率使交易费用增加，并不是非常适当。一般而言，只有对那些需要抑制发展的产业和市场，比如污染比较严重的产业，政府才应当提高其交易费用；而对于其他产业，应当尽量减少交易费用。
对于成熟的产业，政府应该退出市场，不直接参与交易，但对于发展程度还比较低的房地产业，政府参与市场交易可以扩大供给，使产业基础尽快建立起来。建造并规范廉租房和经济适用房，是目前应当积极使用的政策工具。这对总量和结构两个中介目标的实现都有推动作用，政府参与建房，既能增加住房供应总量，也因为政府以建造价格较低的住房为主，能够直接有效地改善住房供应结构。
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