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刘晓忠
自国十五条细则出台已经三周有余，然而各地始终左顾右盼，处于“以静制动”的观望状态。直到6月20日深圳市政府发布了《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，这一僵持的格局才开始打破。
在一些地方对国十五条细则进行鱼目混珠、偷梁换柱的概念偷换游戏下，在各地政府以静制动的观望状态下，深圳掷地有声抛将出来的《通知》，无疑赢得掌声一片。然而，欣喜之余，我们需要按捺住兴奋的冲动，耐心而理性地剖析其中的来龙去脉。
深圳市日前出台的《通知》基本对国十五条的执行不折不扣；然而，问题的关键是，是否严格执行了国十五条就能够真正挤干房地产市场业已存在的泡沫，就能够保证房价收入比回归到合理均衡的水平？显然，从国六条和国十五条细则的目标和本位看，其最重要的目标是稳定房价，对房价本身存在的价格泡沫并没有太多相应的制动措施。也就是说，政策调控的是房价的增量问题，并没有把政策发力点置于存量房价问题上。因此，从这一点上看，即便所有地方都以深圳市为样板，不折不扣地严格执行国十五条细则，也只是起到稳定房价的作用，要挤掉目前房价由于投机、开发商囤积房源待价而沽制造出来的房价泡沫，还需要有形之手和无形之手的协调配合。
目前的房地产市场，已经接近于柠檬市场，即便让功底深厚的经济学家来预测，也断难理出个子丑寅卯来。何况，对于已注入柠檬水的房地产市场来说，有深厚学术功底的学者也不会趟这个浑水，即便评析大都也只是蜻蜓点水，不太深入。
当然，对于房地产市场来说，还是有一些耐不住寂寞的学者出来为日益受困的居民“指点迷津”。如最近有学者表示，房价是人们对经济增长远景的一种折现，是未来居民收入增长预期的贴现，因此从经济发展态势和居民未来收入的预期看，房价看涨是一种长期的趋势。且不说目前的房价水平是否已经对未来产生了透支，仅就经济增长背后的收入分配问题就让人生疑，经济增长并非与居民收入增长完全恒等，过去的经验事实表明，居民并没有完全分享到经济增长所带来的福祉。因而把房价与居民收入预期挂钩不仅需要考虑经济增长趋势，还要考虑收入分配制度调整和行政体制改革进程，而这些方面是难以预期的。何况，目前的经济增长方式如果不能彻底转型，中国很难维系目前的发展速度，未来的通涨将达到何种程度也难以预测。因此，用经济增长趋势来揣摩房价的变化趋势，并不能让人信服。
还是回到深圳出台的《通知》上来，如果住房结构问题初步得到改善，这将切实增加居民的可选择性，居民不再因为住房结构问题而被迫消费对自身来说过剩的住宅面积，一定程度上降低了居民的购房成本。但相对于较大的人口密度，增大中小户型的供给比例更多地是解决了房源供需矛盾问题，对房价的影响其实并不大；而且相对于大户型住房来说，中小户型的成本相对要高，在其它条件不变的情况下，这是否又会成为开发商抬高房价的一个借口？这点必须加以警惕。同时，深圳细则是否能在全国范围内被仿效，笔者认为，对上海、北京、广州等地来说，可能性很大，这些地区经济较为发达，政府财政收入基本上呈多元化格局，但对一些基本依靠土地财政来维持地方政府开支的地方，可能抵触的情绪要相对大一些。
同时，笔者认为，目前的土地调控并没有触动房地产产业生态链。如政府垄断土地一级市场的情形并没有改变，地方政府利益干扰房地产市场的根基并没有被切断。因此土地制度、土地市场主体的多元化问题不能有效合理的理顺，再严厉的地产调控也只能是权宜之计。
目前的房地产问题还涉及到城市规划的科学性、合理性问题。从这一轮房价上涨的地域特征看，北京、上海等呈环型格局的城市的房价上涨幅度要比其他地方剧烈；具体到城市内部，城市中心区、繁华区的房价要高于非中心区。因此，在城市规划建设中，由单一中心区向多中心区转变，在城市规划上注重单一城市内诸区域的协调平衡发展，将有利于打破房价的非均衡发展。
不论是之前的国八条，还是今年的国六条及其十五条细则，从调控手段上更多地采取的是堵的措施，这种政策可以在短期内发挥一定的效用，但长期来看，其效果将极其有限。因此，今后的调控政策应该更多地采取疏导的措施(如十五条细则中的住房结构调整措施)，理顺房地产市场内部的产业生态链、利益分配链；同时，规范政府职能和角色，促使政府回归本位，切断与民争利的土地一级市场垄断，加快银行业务转型，逐步化解房地产风险向银行的蔓延等，房地产市场走向健康、稳健的均衡状态就不会太遥远。
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