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早报特约评论员 邓聿文
日前，深圳市政府发出了《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，据悉，这是全国首个出台的地方房地产调控落实细则。深圳市国土资源和房产管理局表示，细则的内容可用一句话来概括，那就是严格贯彻九部委《意见》精神。
从上月29日九部委联合发出“十五条意见”，20多天过去了，除深圳外，其他大部分地区的实施细则依然集体沉默。这自然会引起各种猜测、传言和讨论。其中最不利于政府宏观调控的，就是调控变“空调”的说法。
我们看到，最近一段时间来，房地产市场上各种混乱信息非常多。举例来说，在6月13日由中国房地产协会主办的一次形势报告会上，建设部官员把90平方米套型建筑面积解释为约等于100到105平方米的建筑面积，并称70%以上针对的是一个地区的总量概念，而非单个楼盘，而且具体到地方，各地还有调节余地。仅隔一天，建设部有关负责人又称上述说法不正确。各地开发商更是喊出了“因地制宜”的口号，纷纷通过房地产协会、工商联向高层传达自己的声音，认为90平方米占七成以上的规定过于“一刀切”。学界的观点也自相矛盾。比如，银河证券研究所发布报告称，房地产价格今年下半年将开始暴跌，而不必等到2008年。北师大钟伟则撰文强调，如果房地产崩盘，14%的家庭财产会蒸发，现有9200亿元开发商贷款将形成大约为6110亿元的可疑和不良贷款。言下之意，房地产价格不能大降，必须维持现有的水平，等等。
调控信息的混乱说明了什么？首先是不同利益主体围绕调控政策产生了相当的利益博弈和竞争。在这一市场上，至少有四个利益主体，即中央政府、地方政府，开发商和普通公众。后两者是利益的两极，一个希望房价越高越好，一个希望房价越低越好。地方政府则一方面希望房地产能带来财政收入的最大化，并促进地方经济发展；另一方面也顾忌房价过高损害民众利益。相对而言，中央政府更超脱些，它要把其他三者的利益考虑进去，因此中央政府的目的是希望房地产行业能平稳发展。
但由于中央政府和民众处于上下两端，中间的代理链条过长，而且中央的意图要通过行业部门来执行和实现，而民众又是一个分散的群体，这有可能使民众的利益诉求被弱化；相反，开发商人数虽少，但能量很大，他们能够借助自身在经济、资源、信息上的优势，将本团体的声音反映到上层，从而形成有利于开发商的局面。这是有科可鉴的。开发商在2003年将央行的“121文件”变身为国务院18号文件，即是明证。
其次，充分暴露了行政调控的“硬伤”。从近年来房地产市场实行的行政调控来看，有关部门在调控中很少达成一致意见，对经济走势的不同判断和利益取向的不同，随时都可能在调控的过程中显示出来。另外，政策制定者的权威性有所弱化。比如，近日新华社发文批评某市房价涨幅过高，该市市委书记立即反击，坚称该市“房价不存在泡沫”。这种话语在过去房地产调控中也不少见。
所以，要解决人们对房市新政的误读，达到预想的效果，一方面，须尽量使市场主体各方的利益交集最大化，以减少调控阻力；另一方面，改革宏观调控机制，应明确行业主管部门不具有调控职能，它只侧重于市场秩序的日常管理。同时构建一种公开解决中央与地方政策冲突的程序架构，使两者在各自的权限范围内行使权力，一旦发生政策冲突，则通过公开程序使地方政府服从于中央政府的考虑。另外，行政性调控政策出台后，需要执行部门解释和细化。如果不解释或者解释让人摸不着头脑，那么各个地方的解释将更随意，政策预期的效力将被稀释。最后，对于违反中央宏观调控的行为和现象，必须进行严厉打击，以体现中央权威。
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