土地不是房价上涨的原因 而是理由

　　涨价，总要有个理由。土地成本的增加，无疑是最好的理由。

　　现实中，房地产的价格并不是成本的反映，任何一个项目都不仅仅是在土地价值之上加上建安成本。但是，反过来，土地和建安成本的增加则几乎必然会引发房地产价格的上涨。在价格传导机制中，来自上游原材料价格的上涨往往要迟滞3～6个月，但事实上，只要原材料一涨价，房地产价格几乎应声而起，这并不是来自原材料的成本上升，而是来自开发商 的涨价冲动和对房地产价格的长远预期。涨价只是需要一个理由。

　　土地是最好的理由。

　　土地是

房地产赖以存在的基础，也是不可替代的稀缺资源。房屋还有个折旧的因素，而土地只能是越来越稀缺，土地价值的上升是毫无疑问的。日前，有官员指出，国土资源部在清查北京市2002～2005年的住房建设供地情况时发现，目前北京市已供土地中，尚未形成实际住房供应的土地面积还有4000公顷、规划建设面积8000万平方米，占已出让住宅用地面积总量的53%。53%的土地审批了没开发，就意味着北京一半以上的土地被囤积在了开发商手中。开发商为什么拿了地却不开发？在目前仍算宽松的贷款条件下，缺乏资金的恐怕不多，只所以放着，无非是看好地价升值、

房价上涨的趋势。晚一天上市，就可能卖个更好的价钱。

　　在房价长期看涨的驱使下，囤积土地、捂盘惜售是争取卖到更高价钱的重要手段。开发商之所以敢这么干，一个重要的理由就是土地价值的上升趋势。所谓“地荒”实际是被人为放大的土地稀缺，经过人为渲染便成了房价上涨的助推器。

　　更直接的理由来自拿地成本的增加。招拍挂之后，由于竞价的作用，至少从现场观众的角度，我们看到的是地价的节节攀升，“天价”、“地王”的频繁出现。仅仅从表象上看，这一“价高者得”的结果就是土地价格上升，其热闹的场景就已经足以制造地价上升、以后还要继续上升的舆论氛围。经过媒体炒作，制造“时不我待”的紧张情绪。从实际上看，虽然有人说“供地的成本变化不大”，但竞争形势下的价格上升几乎是必然的，多多少少必然有所增加。

　　从制度设计的角度看，这一增加的成本应该通过开发商的内部挖潜消化吸收。但是，目前房地产的重要方式是预期利润不变，直接加上所有成本。至于提升管理水平，大部分开发商还没有那个高度、那个能力。

　　因此，这一增加的成本在卖方市场的供求形势下，必然被消费者一方全部吸纳，而且是成倍放大后体现在房价上被消费者吸纳。这就像基础货币的增加，会通过货币乘数，成倍放大货币的实际供应量一样。而且“地价占房价的比例平均在25%～30%左右”，这一比例并不低，其放大后的结果足以让房价以数十倍于地价涨幅的幅度上升。

　　相比协议出让，市场化的招拍挂方式无疑是一个巨大的进步，这是一个必须坚持的市场化的土地供应方向。围绕招拍挂出现的问题仍然要用市场化、制度化的方式解决。土地成本的上升之所以成为涨价的理由，乃是供求关系和制度不健全的市场环境下的结果。

　　在卖方市场的前提下，在地段区位的不可替代性之下，在消费需求相比供应更缺乏弹性的情况下，开发商并不会主动去消化增加的成本。

　　“有理由要涨，没有理由涨，制造理由也要涨。”这就是目前的市场逻辑。土地是无辜的，却被捆绑着成了房价飙升的“帮凶”。这是土地的不幸，也是土地主人的悲哀。(王子鹏)

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