杨遴杰：政府强推小户型可能成打到棉花的重拳

　　-杨遴杰/文

　　房子问题是当前中国最热的话题，“国六条”和九部委关于房地产市场调控的15条意见不出意外地引发了各界最广泛的讨论与猜测。

　　其中关于“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积 的70%以上”的规定，更被普遍解读为“小户型”时代即将到来。颇为奇怪的是，和学界与媒体的热烈讨论相比，真正利益攸关的房地产商却一致保持了少有的沉默。房地产商的集体沉默，是因为“小户型”问题并不影响到他们的利益，还是他们已经掌握了应对的策略，无从得知。但是稍一琢磨，却总觉得政府强推“小户型”可能会成为打到棉花团里的重拳。

　　一般来说，市场中商品的生产应该是尽量去满足消费者的需要，消费者喜欢什么就制造什么，甚至有的厂商还特别强调要满足消费者的潜在需求。人的需求往往不是固定的，随着个人收入以及社会与个体审美意识的变化而变，深挖并满足消费者不断变化的需求才是一个市场的正常状态。

　　“国六条”之后的市场，如果真的按照要求70%的面积用于建造90平方米以下的小

户型，那么本来与人们收入与偏好一样呈现面积连续性与形态多样性规律的房屋市场，可能将以90平方米为界而产生一种断裂。政府替部分人群决定住什么房子是可以的，主要是针对那些没有解决住房能力的人群，政府提供补贴来实现个人的房屋要求。

　　在一个买卖双方自愿形成交易的市场里，政府决定房子该如何建造，人们的个性需求被一个统一的模式所替代，就有一些回到了计划经济年代单位分福利房的感觉，而且还要面临更多的问题。

　　假设决策正确，大量90平方米的房子供应市场后得到踊跃购买，满足了很多人的需求，如果通过其他手段使这种踊跃不变成价格高涨，当然是好事情。但是万一决策有误，大量房子卖不出去砸在开发商手里，替开发商做决策的这个政策是否要替开发商去承担利益损失呢？从责权利相匹配的原则，似乎政府有这个责任去承担这个损失。这种尴尬局面当然不是决策者愿意看到的，但是从历史来看，按照计划进行管理的时候，计划制定者往往有一种“致命的自负”，目前经常出现“合理制定”、“科学预测”之类的语言，就体现了这种自负。但是历史教训告诉我们，社会资源如何配置的信息绝对不是谁可以全面获得并进行理性和正确的决策，面对人们的需求，政府官员不比我们了解更多，不比市场做得更好，所以计划经济总是遭遇尴尬。如果我们能知道市场需要多少比例、多大面积的房子，不如重新回到计划时代。从此次发布的文件的字面上来看，还是承认

房地产市场是一个市场，市场应该允许人们根据自己的判断进行买卖，这是市场赋予给他们的权利和自由，就不应该给予过多的硬性生产的指标，否则造成的损失谁来承担？更严重的是，造成本来就稀缺的土地资源的错误配置以及由此带来的各种机会成本，这个责任就更加没人敢承担了。

　　其实从开发商角度来看，90平方米并不会形成什么大难题。比如，有人要买140平方米的房子，可以是两个70平方米相加，也可以是一个60平方米加一个80平方米。毕竟是一个市场，允许人们买卖，那么夫妇俩以各自名义买一个，打通就可以了。开发商只需要在设计的时候有所考虑，在销售的时候给予暗示，就可以轻松实现

小户型时代的大房子梦想。

　　小户型问题其实凸显出的是政府如何管理房地产市场的问题。房地产市场过热，一方面是由于政策性障碍大量资金不能找到合适的投资渠道，另一方面是房地产市场自身具备供应弹性小、周期长且属于完全的区域性市场特征，使它容易被资金所操纵，形成泡沫。解决这个问题，有两种思路。一种是疏导，最关键的是给予大量的资金公平的投资机会，并通过完善税收政策与市场机制维护房地产市场的完整性，避免被人操纵。一方面通过更广阔的投资机会引导资金流向，另一方面提高持有物业的成本，人们自然不会把钱压在囤房上；还有一种是堵，让投资或者投机性的资金强行退出或绕道而行。堵就要建高墙，砖头就是一个个的硬指标。姑且不论堵的成本有多高，现在的各管理部门倒是越来越像语言学家，甚至是数学家，一会儿要定义什么是别墅，什么是高档住宅，一会儿要区分自住还是投资，一会儿要决定是90平方米还是120平方米，70%还是60%。

　　建立一个完善的市场体系，这个目标是早已经定下来的。在当前这个乱象繁生的十字路口，是重新拾起计划时代的管理方式不厌其烦地去定义去限制，还是早日踏上推动整体化市场体制与政府管理体制改革的必经道路，其实选择已经不言自明。但是目前我自己遇到的一个选择却让很多人犯难。我有个朋友前年买了一个五十平方米的小户型。最近他认识一个好姑娘，就要开始筹划结婚买房，这个房子肯定不够，买个新房子吧，年轻人的收入还不足够再买个大房子，那就需要先卖掉现在这个房子。按照新规定，我才住两年的房子出售要按照售房收入全额征收营业税。不卖吧，据说马上要出台购买第二套房要提高首付还要征重税的规定。我的朋友无奈地说，干脆继续单身算了。

　　(作者为浙江大学公共管理学院教师、国土资源部土地整理中心研究人员）

　　来源：经济观察报网

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。