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马永健 上海联业律师事务所
5月22日，建设部发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。建设部称对违背有关法律法规规定，以售后包租形式销售商品房的，一经发现要严肃查处。从此后，直接打着包租名义销售的没有了，但以委托经营等更隐秘方式进行实为包租的现象却比比皆是。我们可以参考笔者以前参与的一个诉讼来分析委托经营的运作和实质。
案情简介
2004年，倪女士受广告吸引，相中了一套正在开发建设的产权式商铺。售楼小姐告诉她买下产权后，可以自己开店做生意，也可以委托开发商出租，获取丰厚的租金收益，这让倪女士动了心，便付了10万元定金，订了一套价值450万元的商铺。在正式签合同时，售楼小姐告诉她开发商为了使将来的招商更为成功，也为了保护买房人获得丰厚回报，特地聘请了一家专业经营管理公司负责商铺的统一推广和租赁业务，因此让倪女士在签署商铺买卖协议的同时，又让她签署了一份委托某经营管理公司出租该商铺的协议。尽管倪女士稍有疑虑，但想到开发商这样考虑也的确是为买房人利益着想，毕竟专业的经营管理公司比开发商更善于宣传推广，便签了两份合同，付了首付，后又办好了银行贷款手续。
各执一词
2005年10月开发商交了房，告知倪女士经营管理公司等多数买房人办好验收手续便会开始招商出租工作，但到了2005年底倪女士还看不到招商出租的迹象。倪女士找到开发商，开发商解释说等春节过后便会正式展开。这样一直拖到2006年4月，但还是不见经营管理公司有招租的动作，倪女士再也坐不住了，又去找开发商。这时开发商售楼处只剩下两三位办理验房手续的业务员，说法也变了样，说他们只管卖房子，商铺招租、出租的事应当去找经营管理公司。
这时倪女士顿感不妙，就去找设在售楼处一角的经营管理公司。经营管理公司说由于种种原因，招租很不理想，让倪女士再等等，或是自己开店经营。倪女士提出让经营管理公司赔偿租金收益损失，但经营管理公司推说他们只是受买房人之委托进行招租、出租工作，如有损失也是由委托人即买房人承担，再说他们也未收过委托人的费用。倪女士想到退房，但开发商说他们已经尽了自己的义务，商铺已经验收交接，退房是不可能的。面对无租金收益，又无法自己经营，还要还银行不菲的利息的局面，倪女士深感后悔和无奈。
办案札记
开发商和经营管理公司看起来是两家独立的公司，一家卖房，一家受托出租商铺。但从倪女士反映的情况来看，很可能是两家关联公司，有联手给买房人“下套”的嫌疑。该房产开发商实施的实际上是一种变相的售后包租行为，究其本质，依然是《商品房销售管理办法》明确禁止的“售后包租”。
虽然倪女士最后通过诉讼退还了商铺，但费时费力而且失去了很多其他的投资机会。售后包租或变相售后包租，均存在较大风险，买房人应当加倍小心。
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