新政之后地产业往何处去

　　谢红玲

　　70%开发商的出路与泛地产商机

　　王志纲 　王志纲工作室首席策划师

　　“一台搅拌机一下子伸到了房地产商的宴席上，瞬间就把房地产商长达八年的丰盛宴席搅得七零八乱。”这就是王志纲对中央此轮宏观调控的形象比喻。

　　按他的分析，对开发商冲击最大的“90平方米以下户型占70%”的新政指标，传达出一个特殊的信号：政府试图改变以往取消货币化分房后把解决大量群众安居问题一下子推向商品市场的做法，似乎有意强化住宅物业的公共产品的属性及其居住功能，淡化其商品属性和投资功能。而政府强化住宅地产公共品属性的政策所预示的结果，是70%的开发商将退出住宅开发市场。他因此断言：以新一轮宏观调控为标志，常规的住宅地产、狭义的房地产走到尽头，暴利时代已一去不复返！

　　他认为，政府应该还会保留20%～30%左右纯市场化运作的综合商业地产项目，后者包括了住宅和

写字楼、商铺开发，但地价可能会很高，并须由公开竞争获得，其市场空间可能只可容纳现有地产商中的20%～30%继续生存。

　　那么，其余70%～80%的地产商该干什么去呢？王指出，这些企业最大的出路是“走入泛地产时代，走入中国的国土整治和城市群的整合里面，到那里去寻找更多的新奶酪。”在此背景下，中国的房地产也将会从“狭义地产”，即我们今天普遍理解的住宅地产和商业地产，走向广义地产“泛地产”的时代。

　　在他看来，城市整合商机中包含的工业园改造商机，主要体现在工业园区向新城区的转向过程中。他解释说，国内的工业园发展经历了全民招商引资及粗放式经营的形态，也经历了专业园区开发形态，目前正在顺应市场需求，从园区经济向城区经济形态转变。

　　“工业园区从单纯的开发园区变成有工业有居住有商业的城区，蕴涵了很大的地产商机与利润空间，开发商可以在里面大展拳脚。”他说。

　　目前的情况是，北京和上海已经不是世界的工厂和仓库，更多跨国企业考虑的是怎么在这两个世界级城市控制物流平台，辐射和覆盖更广阔的区域，而物流地产的巨大商机由此而生。王志纲由此认为，物流地产将整合传统的商业地产，成为支撑那些有创意、有热情、有实力的传统房地产商转型的重要平台。”

　　与此同时，在王看来，休闲、旅游地产开发的空间也更大，因为这一两年来在中国最受省长和市长欢迎的就是旅游开发商了，下一步以旅游和休闲的名义从事城市开发、乡村开发的发展空间巨大。

　　此外，王志纲指出，中国国土整治的帷幕其实已经拉开了，社会主义新农村运动就是中国特色的国土整治运动。国土整治必须有市场参与，当然还要有控制和规范，中国已经有很多优秀的地产商进入了这个领域。而西部开发、中部崛起、东北振兴、京津一体化下的国土整治，都给房地产商的转型提供了选择空间。

　　调控新政一边补缺一边催生

　　聂梅生　全国工商联住宅产业商会会长

　　“如果把宏观调控看成是一项改革，即是对1998年房改的深化。”在6月上旬上海举行的一次行业会议上，聂梅生如是评价新政。她认为，调控的重点是调需求，至于具体手段，就是“国六条”及九部委意见中提到，通过调控供应结构引导住房消费需求和消费模式，“90平方米以下

户型占70%”对新建项目来说，等于新政设置的“高压线”。

　　对政府这么做的原因，她的看法是：我国社会经济发展到了现阶段，和谐社会和科学发展观必然对房地产业发展产生更深远的影响，房地产业在体现经济功能后，要向社会功能倾斜，调整住房结构就是要体现和谐社会的精神。

　　“1998年房改后，对低收入人群居住保障这块工作的政策机制缺位，大家都在弄增量、抓市场，我觉得这次宏观调控表明政府现在要补上这个缺位了，”她分析说。

　　她同时指出，这次宏观调控将催生三个新事物：

　　一是中国房地产金融加快破壳。因为在调控之前，中国只有房地产信贷没有房地产金融，当前国际资金大量进入中国房地产业，会引起很多竞争，也将大大拓宽新的房地产融资渠道。REICO(由工商联住宅产业商会及中城联盟共同资助的地产研究机构)近期报告显示，国内房地产金融未来将有5.7倍于现在的发展空间，金融业务在地产业的地位在显著上升。

　　二是推动房企新一轮大洗牌。即使是比较乐观的估计，此轮宏观调控也将对半数房企产生冲击，国内知名大开发商都在并购国内同行或与外资联姻，一半左右的房企可能由此而消失。

　　三是房企发展找到新机遇。中国的房地产周期和国外不太一样，而与国内的政策变动密切相关，在明确目标指引下，每次调控都会出现新的发展机会。

　　圆桌背景

　　“生，还是死？”这个困惑过很多企业的命题，如今再次摆到了正在经历新一轮宏观调控的开发商面前，中国地产业商道的变革，恐怕在所难免。向来以观点新锐和前瞻著称的地产战略思想者王志纲，以及兼有前建设部主管官员与现任行业协会领袖双重身份的聂梅生教授的种种判断，应该能给迷茫中的业界一些有益的启发。

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