调控政策暗助沪别墅市场升温

　　王其明 杨利宏

　　调控新政已经让越来越多的地产业人士在炎炎夏日中感受到阵阵寒意，但上海某知名别墅楼盘的销售经理朱冰却显然是个例外。

　　刚刚过去的5月份，她率领的团队一共售出12套别墅，这相当于过去几个月销售量的总 和。此类高档别墅，每栋均价都在人民币1000万元以上。

　　而就在5月30日，国土资源部正式发出通知：从5月底起，全国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。此前有关该政策即将出台的消息，早已在市场上流传。

　　“不仅仅是我们，近来整个上海别墅市场都是如此。”朱女士说，“新的限制政策出台，对现有别墅项目实际上是很大的利好。”

　　事实上，今年3月份起，上海别墅市场就开始慢慢升温了。据网上统计，3、4月份上海别墅市场供应面积合计接近28万平方米，比前两个月差不多翻了一番，3、4月份批准预售的别墅数量，环比也分别大幅增长了248%和112%。

　　与此同时，别墅成交量持续大增：3月份为554套，4月份接近800套，5月份再次上升至约1100套，已超过去年同期

上海楼市最高峰时的水平。另据中房指数研究院华东分院统计，4月份上海典型别墅价格指数上涨了1%，独栋及联排别墅成交均价均略微上升。

　　据朱冰透露，目前上海市场上1000万元左右，以及稍低于这一价位的别墅，卖得最好。她认为这一档次的产品性价比相对较高，客户群基数较大，对政策变化也相当敏感。“售价1000万元以上的，客户面窄很多，影响就不太明显。”她补充说。

　　世茂佘山项目销售经理方杰向记者证实，一般售价更高的别墅，都是针对自住而非投资客户，政策出台前后，销售情况无明显变化。据了解，该项目别墅每栋均价在4000万元上下。

　　面对接连出台的调控政策，一直被视为调控主要对象的别墅销售反而逆市上升，到底原因何在呢？

　　中房指数研究院华东分院副院长陈晟认为，随着外资机构不断进驻，大量外籍高管必须长住上海，形成强有力的别墅购买和租赁需求，而海外资本对

人民币升值的预期，也使此类高价物业投资受到青睐。“购买别墅的客户通常对银行贷款依赖程度不是很高，这也使其较少受到以严控银行按揭贷款为主要手段之一的调控政策的直接冲击。”他分析说。

　　此外，新政中二手交易税赋的提高，促使更多中、短线投资者转为长期投资和自住为主，租赁市场更趋成熟。

　　“目前上海别墅平均入住率为70%左右，投资回报率介于8%~9%之间，远远高于普通住宅市场的5%。”汉宇地产总经理施宏睿称，“而高档别墅入住率更高达80%，平均租金每月每平方米约20 美元，投资回报率超过13%。”

　　一边是土地供应量持续减少，一边是租赁投资回报不断攀升，看来上海别墅市场想不继续升温都不行了。

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