房地产调控：要堵更要疏

　　作者：金碚

　　一轮更严厉的针对房地产业的宏观调控正在全国范围内轰轰烈烈地展开。房地产业牵一发而动全身，中央政府调控的必然性毋庸置疑。但房地产市场不是统一市场，具有明显的地域特征和产品结构特征。如果只因为“一部分地区”出现泡沫，而采取对全国房地产市场统一的调控政策，则可能产生许多复杂问题。

　　问题回到出发点。既然本轮政策制定的初衷，是控制一些地区房价上涨过快，我们不妨通过以下数据对比，看看房价上涨过快的原因究竟是什么。

　　我国居民银行储蓄存款约为15万亿～16万亿元，考虑到按揭的放大作用，理论上可以推动几十万亿元的购买力需求，再加上近两年大量涌入的外资，潜在的资金量非常大。这些资金的出口在哪里？股市风险大而且需要的技巧性较高，银行存款利率则很低，相比而言，房地产市场是一个比较安全的可以使资金保值、增值的市场，由此可能吸纳大量的资金。

　　但现在国内住房的总供应量每年约为1万亿～2万亿元，不管是自住还是投资，与几十万亿元购买力相比，明显地供不应求，一旦释放出巨大的市场需求，

房价就面临着很大的上涨压力。

　　另外，房地产市场的区域性差别很大。而且，越是国际化的城市，房价也就越高，京沪穗深这些城市商用房未来肯定要与国际接轨。但这并不意味着全国房价都能涨到这个水平。也不是说北京各类房价都会同国际接轨。以近邻日本为例，除东京和大阪，日本其他地区的房价基本上是与当地购买力相当的。总之，各地区、各类房地产市场具有极大的差异性，可以说根本不是同一种产品。

　　在这样的经济格局下制定针对房地产行业的调控政策，有两种选择：或者“堵”，或者“疏”。

　　从目前所采取的措施来看，“堵”的成分更大一些：一是规定产品种类，如细则中规定的“70%以上要求90平方米以下的小

户型”、“停止对别墅批地”；二是限制交易、增加交易成本(以打击投机行为)，如细则中规定的“五年内

二手房交易需缴纳5.5%的营业税”。

　　产品种类虽然被限制了，但市场上大量的资金仍然存在，这会导致什么结果呢？不让买别墅，就买中高档公寓，不让买中高档公寓，就进入普通商品住宅市场；堵了上海流到北京，堵了北京又流到别的地方。

　　另外，限制交易的同时也增加了交易成本，当需求存在刚性的条件下，交易成本增加通常会通过产品价格上涨而向最终购买者转移。政策的结果很可能在一段时间内起到抑制炒房的作用，但炒房人可以退出(这有利于降低市场价格波动)，而不炒房的人的正常需求无法退出，也受到直接影响，后果将由所有买房人承担，这就是政策可能带来的副作用。

　　目前中国房地产市场出现的问题还与住房改革以来形成的消费理念有关：似乎要解决居住问题只有买房一条路。中国目前没有充分发育的租赁市场，现在的房地产政策也很难培育这一市场。而实际上，在北京、上海这样国际化的、人员高流动性的大城市，需要允许一部分人拥有多套住房以形成租赁市场的房源供应。有了健全的租赁市场，居民才有更大的选择空间。价格才能趋向合理。否则，房地产市场的价格发现机制和形成机制就是欠缺的。地产供应商的垄断性就会更强，更有可能操纵价格。

　　我们也不应该花更多的精力来探讨地产商是否获得了多少利润。其实房地产商的作用就是更快更好地增加住房供应。只有房源增加，才能增加税收、加快建设，从而更好地改善城市面貌。政府应该通过市场调节，让户型结构尽可能满足实际需求，由地产商找到适销对路的产品。要加以限制的是不当暴利，是地产商利用强势地位、信息不对称等对资源的垄断。

　　调控政策的根本目标是让更多人住得起房，而不是将房价的统计指标降下来，即调整温度而非温度计；应该是让房地产业健康发展，让中低收入阶层解决居住问题，而不是限制地产商的自主决策。是要让市场更活络，交易更方便，交易成本更低，而不是用限制交易增加交易费用的方式来实现房地产市场调控指标。如果用“堵”而不是“疏”的办法处理房价过高问题，其副作用是可能“误伤”很多人；另一方面也因为“堵”的政策增加了很多行政审核环节，也就增加了权力寻租的机会，反而提高了普通消费者改善居住条件的难度。

　　综上，在实行房地产调控政策的过程中，除了采用一些必不可少的措施“堵”，更要实行一些政策来“疏”。比如，形成多层次的房地产产品供应结构，疏导资金包括投资资金的流向，分散对普通住宅的购买压力；再如，疏通市场交易，让交易过程更顺畅，交易过程更简便，成本更低；我们还应该疏导居民以适合自身情况的多种方式解决住房问题。

　　(作者为中国社会科学院工业经济研究所副所长、中国经营报社社长)

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