级差地租理论下的蛋：磁悬浮拉平沿线房价

　　傅勇

　　近日，国土资源部官员用案例数据再度驳斥了“地荒论”，指出现行政策下的土地价格和地方政府的转让金都不是房价上升的主要因素，并且，今后土地使用必须保证60%以上是存量土地，重点应该放在盘活存量土地上。

　　当然，我们可以从保护耕地、更加高效集约地利用现有土地的角度，把国土资源部的上述判断和政策看做是其本职所在；然而，笔者想指出的是，这番在“2006年中国地交会”上公布的信息，很可能会成为地价上升的利好消息，并同时奏起与房市调控基调不相和谐的音符。

　　首先，在最近广受关注的“呼和浩特样本”中，一个显而易见的事实是：正是“招拍挂”诱发地价疯涨的势头，与此同时，地方政府也从中获益颇丰。因而，当前的土地政策漏洞不少。

　　其次，收紧土地的增量供应，会推升大中城市的级差地租。众所周知，

房地产的价格完全由位置或区位决定。沿海城市和内地城市的房子有什么区别？区别不在于房子质量的好坏，而是位置不同使然。用经济学中的地租理论来说，各地

房价不同的根本原因，是由其位置不同而决定的“级差地租”不同。

　　正是因为级差地租的差异，虽然全国房市普遍繁荣之势明显，但社会反映最强烈的还是在大中城市。同样，大中城市不可替代的优越区位，成了调控大局之下，部分地方政府和房地产

开发商的最终利益屏障。正因如此，盘活存量土地的难度很大。

　　如果这样，增量的口子一旦拉小，可以预期的结果是，握有存量土地的开放商们可以享受更高的级差地租，而城市政府也就有更大的动力通过改造和重新规划来增加被动性的住房需求。

　　因而，在“国六条”加大处置闲置土地的威力发挥之前，过早地收缩土地增量供给的“地根”可能并不利于整个房市调控的成功。从大局出发，更灵活的土地供给政策可能是更好的选择。

　　其一，房地产位置的固定也是相对而言的，在很大程度上随着交通和远郊环境的改善而改变。想象一下，如果沪杭磁悬浮铁路得以建成，两个城市间的半个小时的行程，一定能够极大地拉平沿线房地产价格。

　　在一个城市内部也是如此。通过道路改造、公交系统和轨道交通等方便大众交通的措施，市区以外的土地将立即进入购房者的视野。与此同时，公共工程的开展对于增加就业和启动内需的意义会超过房价的略微下降。然而，这样的景象必须以更灵活的土地政策相联系。

　　其二，实行灵活的土地政策是大势所趋。按照产业和人口集聚的自然态势，不同地区的城市化发展速度和对土地的需求极不平衡，土地政策也应该有相应的调整。一个必然趋势是，长三角和珠三角的领先繁荣，这些活力四射的地区将会聚集越来越多的人口和资源，城市化和土地的需求也会与日俱增。与此相连，内陆地区粮食生产基地的作用将会进一步凸现，这些地方的耕地才应该是政府保护的重点。在这种背景下，施以相同的土地政策显然是不合适的。

　　上述地租理论和更宽广的视角，要求我们应该谨慎审视国土资源部的这次动向所带来的短期和长期影响。

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