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FN记者 陶冶
通常情况下，无论是对于牛市中的得意者，还是熊市中的悲观者来说，风水总是轮流转的。机会永远存在，市场很少会让任何一方失望得太久。然而，英国《金融时报》日前公布的哈佛大学最近一份研究却显示，在未来的几年内，美国的房市将不得不经历一个任何一方都乐不起来的阶段。
走过上世纪90年代初的熊市和过去五年来的大牛市后，美国房市即将向人们展示一个渐降的趋势。调查结果显示的长期停滞预期可能会让那些本希望房价大涨的房屋所有者们大失所望，但与此同时，那些没有赶上上一波房地产牛市而苦盼房价大跌的人们恐怕也不会很快看到进场机会的到来。
哈佛大学住房研究联合中心主管尼古拉斯认为，尽管眼下美国房价正在平抑，但人们在市场上还很难看到可能促成危机发生进而导致房市硬着陆的因素。他说，被过分高估的房价与在较长时期内支撑房屋需求的理性因素将在一个渐进的过程中达成相互平衡，因此几年内美国的房地产市场上不会出现明显突变。最终的结果就是，房屋逐渐恢复其供人居住的本来功能而不再是让人眼热的赚钱工具。
哈佛大学的研究对美国房市上一些创纪录的数据进行了冷静的观察和分析。在过去五年中，美国房价上扬的速度比人们收入增长的速度快了六倍多。美国人收入中用于按揭还款的比例，目前高于过去16年间的任何时候。在美国145个主要城市地区中进行的覆盖49个地区的抽样调查结果显示，美国房价中值是美国家庭收入中值的四倍多，为历史最高水平。其中有14个地区，房价中值甚至超过了当地家庭收入中值的六倍多。而全美房地产经纪人协会则透露，目前中值收入的美国家庭每年要有23%的收入用于按揭还款，而最近一次出现这个水平是在1990年7月。2005年美国房价平均上涨9.4%，是自40多年前开始记录房价以来年度增幅最大的一年。
随着利率的上扬，美国房屋所有者的财务困难正在日益凸显。截至2004年，需要将收入的一半以上用于住房开销的美国人数达到了1560万人，较2002年增加了190万人。为了应对收入增长缓慢和房价上扬迅速的矛盾，越来越多的美国人开始选择高风险的浮动利率抵押贷款产品。去年，有三分之一以上的贷款是不固定利率贷款，随着美联储不断加息，这部分贷款者的压力将与日俱增。
按理说，经过连续五年超高速增长的美国房价应该有很大的降价空间，那么苦等房市大跌的人们会不会看到房价一泻千里的壮观场面呢？答案可能也是否定的。
研究显示，除投机因素外，支撑美国房市走强的不仅仅是人口增长驱动下的住房需求，同时更来自于当前美国家庭格局变化而导致的需求上升，其中包括诸如夫妻离婚、孩子长大成家等因素。与此同时，移民对于刺激美国房市需求所起的作用也越来越明显。在过去的十年中，美国因移民原因总计新增了1260万左右的家庭。这个数字在未来十年预计将达到1460万个。退一万步讲，即使是美国人现在决定彻底关闭门户，那么之前移民潮所带来的后续影响仍将继续，因为许多早年间来到美国的移民现在都已经有能力为自己购置房产。
哈佛大学的研究同时认为，与此前几次房市转冷相比，此次房市下跌给美国经济带来的实质性影响相比会小一些。尽管有很多借贷者转向了浮动利率抵押贷款，但仍有75%的购房人选择的是30年期固定利率抵押贷款，因此利率上涨对于大多数购房者来说并不会构成太大威胁。此外，美国还有三分之一家庭的房屋是没有任何贷款的。与此同时，利率上扬或失业走高导致的坏账率攀升也不会造成如人们所想象的大范围房屋负资产的出现，目前约94%的房屋所有者拥有房屋10%以上的资产净值。
但也不是所有人都认同这一点。不少经济学家认为，目前美国的官方数字并不可靠，因为它们掩盖了房地产价格中过度估价的因素以及利率上涨可能带来的更大危害。其它人则认为近年来的过度建设在房市放缓后将面临严重隐患。目前美国的居民投资已经上升到GDP的6%，为50年来的最高水平，大大高于多年来4.75%的平均水平。房价平抑乃至下行后，美国人不可能再把自己的大房子当作自动提款机来用，消费者支出自然会因此受到牵连；与此同时房屋建设行业的萎缩也会导致相关就业的下降。然而，塞翁失马，焉知非福。正如哈佛专家们预计的那样，如果这种放缓是逐步的，则美国经济将有可能因此纠正目前的不平衡状态，即减少进口需求，进而缩窄贸易赤字。从这一点来看，美国房市的软着陆意义积极。
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