房价再次高企的背后

　　文/易宪容

　　房价再次高涨。今春以来，北京、上海、广州……全国的房价再次一路上涨，且涨幅极猛。在2005年的国八条中，就明确地以稳定房价为主旨，来实行宏观调控。可一边是调控不停，一边是涨价不止。可以说，如果说房地产价格如此高涨下去，中国经济所面临的风险也就会越来越大了。

　　为什么房价高企会给国内经济带来巨大的风险？首先，这在于政府对房地产宏观调控认识不清楚、不全面、不深入，从而也就无法真正认识到国内房地产市场所面临的问题所在。很简单，政府对房地产的宏观调控到底是调控什么？是调控房价吗？如果是调控房价，为什么又要稳定房价、让房价在高位运行？如果不是调控房价，那么房地产市场的调控又是什么？所使用的工具又是什么？其实，在任何一个市场经济中，价格问题都是市场的行为，政府是不能也是不可能来调控价格。政府能够做的只是通过调控市场供求关系，让市场价格达到其均衡水平。直接调控价格不仅本身有悖于市场法则，而且也不是政府宏观调控要做事情。如果让国内房地产市场的价格处于高位运行，那么更是向房地产市场发出了一个明确的信号，既有的房地产市场形势、市场秩序与规则，既有的房地产市场利益关系、运作方式等等，都得维持，都得以现行的市场价格来保持房地产业所谓的支持产业地位。就得以这种产业来扩大内需，来增加政府所需要的GDP，以便保持中国的经济表现上的繁荣。

　　也正是在这种一种政府观念或政策下，国内的房地产市场尽管经过了两年来时间的

宏观调控，但是其效果如何？不仅房地产的投资在飞速增长、房价在高位运行，民众与房地产的对立情绪也越来越严重。当然，房地产开发商可以莺歌燕舞，地方政府可以业绩高照，银行利润可以在短期内上升到历史最好的水平，但是国内绝大多数民众离房地产市场则越来越远。一个由于政府政策原因使得绝大多数人都不能进入的市场，这个市场不仅表现出社会的公平性荡然无存，而且也是一个低效率的市场。因为，这个市场的资源不能够以市场法则自由的流动。而一个低效率的市场其经济风险无所不在、无时不有。

　　其次，房价的高位运行必然会导致整个国内经济产业结构逆选择、传统的粗放型增长方式难以转变、各城市竞争力严重削弱。就中国情况来说，产业结构失衡是不争的事实。但问题何在？当然原因是多方面的，但从目前一些高科技企业与制造业企业纷纷进入房地产业来看，其中的问题可能会比我们想象的更为严重。有报道说，近年来，由于房地产市场持续火爆，中国的各类公司包括高科技公司在内已经纷纷进入这个暴利行业。在北京，联想、紫光已经在房地产市场有所成就，TCL也进入房地产，据说金典集团也有高科技公司投资；在上海，以生物科技为主业的上海复星高科技有限公司已经成为房地产市场的佼佼者；在青岛，海信地产成为业界老大，海尔也有涉足尝试；还有，据说不少生产航天产品的一些企业也纷纷进入房地产业。还有，国内的一些制造业及出口企业，由于该行业的收益率也纷纷进入房地产。

　　面对这种大量的企业纷纷进入房地产业的现象，我们如何来理解，如何来分析呢？我们要问的是，国内各行各业者为什么会纷纷进入房地产业？因为，问题的关键在于，在企业看来，房地产业技术含量低、市场准入标准低、利润高。已有的事实表明，谁进入房地产，谁能够一本万利。正如有一个房地产开发商所言，他们做一个项目的利润就可以当一个国内行业(如电影娱乐业)，其利之所在，岂能不让全国所有的企业趋之若鹜？

　　但是，当全国所有的企业都涌向一个房地产业之时，当国内许多高科技产业及制造业的企业纷纷进入房地产业之后，不仅会导致房地产业出现泡沫，即房地产价格暴涨之后价格暴跌，并引发整个社会的经济危机。尽管房地产市场的周期性会让这种危机向后延展，但该来的还是会来，吹大的泡沫谁也逃不了。如果这样的情况出现，中国产业结构的调整、经济增长方式的转变就可能成为一句空话。

　　还有，即使房地产泡沫不是那样快破灭，但房价的高企必然影响所在城市的竞争力。因为，房价高企不仅增加企业的营运成本，也增加了城市居民的生活成本。对于企业来说，成本增加，新的企业不敢进入，原有的企业也只能纷纷退出。20世纪80年代，香港的制造业、中小企业纷纷退出香港迁往内地，近年来，上海沿海一线的企业也纷纷迁入内地，也是房价高企弱化城市竞争力的结果。对于城市居民来说，房价过高，使得其生活成本急剧上升，使得新的劳动力人口无法源源不断流入城市。特别是当一个城市房价高得让居民无法承受时，那些潜力较高、竞争力较好的劳动力人口更是会流出该城市，从而导致该城市竞争力严重下降。

　　再次，房价高企也必然强化地方政府进一步所谓的经营城市。近几年来，中国打造城市竞争力一直陷入在一个误区中，即中国的不少官员一谈到城市竞争力就是如何来经营城市。其实，对一个城市来说，政府职责是什么？无非是通过政府权力来保护企业与民众的产权，来保护合约的有效履行，来保证民众的财富不受到侵犯与掠夺，并以此来为企业创造好的经营环境，为城市居民提供生活便利的条件。也就是说，无论是中央政府还是地方政府，其职责就是创造一种有利于企业发展的社会环境与市场秩序。

　　如果地方政府经营城市，那么政府的行为就与其职责根本上背离。因为，政府要经营城市，那么政府就得通过权力的方式来与企业、民众争夺资源。一旦政府的权力陷入市场的运作中，如果这种权力监管不严，那么政府就必然利用其掌握的权力来掠夺企业财富、掠夺民众的财富。既然政府的行为如此，那么在企业与企业之间、企业与民众之间、民众与民众之间的利益关系就会背离市场法则而改变，而通过非市场的方式进行。

　　特别是这种经营城市转化为一种企业行为时，城市疯狂扩张，房地产开发企业的疯狂行为(如上海就有开发商为了赶走拆迁户，竟然可以用火来烧不愿意迁走者)到处都是。这不仅恶化了整个企业经营的环境，也恶化城市居民的生存条件。正如广州市长林树森所说，“有些城市，政府想改造城市但没有钱，只有靠划红线成片开发房地产，那不就是靠房地产商来改造城市？房地产商会白出钱给你改造城市？一定是搞砸！”事实上，目前不少地方政府与企业来经营城市，所导致的恶果早就触目惊心了。

　　可以说，近几年来，在这种错误的观念下，国内许多城市看上去是经营得有声有色，城市GDP迅速增长、城市建筑堆积林立、城市财政收入迅速膨胀、城市规模也快速扩张，但是这些成绩多是以国有土地为政策背景，借助于这种政策背景对农民利益的掠夺、对居民城市利益掠夺而建立起来的。可以说，也正是地方政府这种对城市的经营，使得中国在极短的时期，社会财富向少数人聚集、向少数人企业聚集，导致了中国有史以来最大的一次社会财富严重的分配不公，不少城市与村镇的社会矛盾也由此而不断地在激化。但愿中央政府对此有一个清醒的认识，目前的高房价不仅强化了地方政府对城市的经营，也聚积城市发展之风险。

　　再就是高房价严重威胁着中国的金融体系安全，构成了对中国金融稳定性的巨大威胁。目前，国内银行界有一种普遍的认识，认为银行对房地产的贷款是一种优质资产，特别是个人住房消费信贷的资产更是优质资产。但是，这种看法观念是建立在以下几个前提条件上的，一是房地产市场的价格只升不跌，二是银行的利率水平永远保持在现在基础上，三是中国的经济繁荣不会出现周期性变化。

　　但是，上述的三个前提都是有条件的、不确定的，也是会变化的。任何国家的经济繁荣都是周期性的，不可能永远线地性上升。即使是中国的转轨经济，也曾出现过多次经济周期性的波动。如果一个国家经济出现周期性的波动，那么房地产一个行业要想持续繁荣也是不可能。

　　二是利率水平永远不会处于目前的状态下。可以说，国内的房地产市场之所以能够持续发展这样快，市场的供求关系如此繁荣，最重要的条件拜政府对利率管制之赐。如果不是政府把金融市场的利率压低在如此之低的水平，国内房地产市场炒作也就不会这样严重。可以说，凡是房地产市场供求关系紧张的地方，多是以房地产炒作之结果。中央政府到上海、浙江一些地方去看看就会发现，在那些地方，许多人手上都持有多套房。这些人手上有这样的房子为了什么，不就是为了通过炒作房子来获利吗？上海等城市是这样，北京等其他地方也是如此。民众为什么会如此热衷于炒作房子，关键的问题就是利率过低，就是民众利用银行的金融杠杆来炒作房子。但是，就目前的经济形势来看，无论是国际还是国内，利率上升是迟早的事情。只要利率一上升，这些炒作房地产的人感觉到炒作的成本上升自然会退出房地产市场。如果房地产市场炒作减少，房价的下跌也就顺其自然了。

　　目前的市场还有一种看法，就国内房地产信贷所占银行总信贷的比重仅17%，与一些发达国家房地产信贷占银行总信贷比重30%，还差得远。因为，从欧美国家的经验来看，如果不超过30%比重就会构成对金融体系的威胁。

　　但是，我们应该看到，一则国内以银行为主导的金融体系与美国以资本市场为主导的金融体系是不一样的，美国的房地产市场的资金既可以来自银行，也可以来自资本市场。特别是美国的房地产信贷市场十分发达，因此，美国银行在房地产市场发展中所占的比重十分有限。但是中国的情况则不是一样，一是中国的金融体系完全是以银行为主导，如果国内银行业出现问题，就必然会危及到整个金融业的安全；二是由于目前中国的金融体系以银行业为主导，因此国内房地产的资金也基本上来自银行。有研究表明，国内房地产市场的投资80%以上来自银行。只不过进入的方式十分多样。如土地抵押、建筑企业带资金入市、住房预售资金等，也就是房地产市场的各个环节都是由银行资金支撑着，只不过房地产开发商把这些环节所使用的资金分散给不同的当事人来承担了。

　　还有，尽管表面上看市场以房地产开发的资金所占银行信贷的比重会不高，但在房地产开发过程中大量的非银行信贷资金往往是以土地、房地产抵押来发放的。因此，在我国的信贷总额中，与房地产投资风险相关的贷款比例一定会高得惊人。有研究表明，以房地产抵押发放的贷款高达60%。在这种情况下，如果房价出现下跌，银行所面临着的风险就大了(当然，这里有几个事情要分开，一是直接与房地产有关的贷款，比如说个人住房消费信贷，如果房价出现风险先是购房消费者成为“负翁”，然后才是银行；二是住房抵押的贷款，如果住房抵押时在高价时评估，银行面临的风险也就大了)。

　　最后，房价高企不仅拉开了地区经济发展的不平衡，也扩大了民众之间财富差距。对于各地区来说，房价高企使得越是发达的地区越容易把全国的资金与财富聚集，越是不发达的地方，这些地方的资金与财富越是流向发达的地方。从这几年中国各地区发展的情况来看，随着沿海一些地方的房价快速上涨，使得全国的信贷资金与财富迅速地向沿海地区集中。可以说，尽管中央政府一直要平衡各地的经济发展水平，比如西部大开发、中部崛起等，但是实际上这几年沿海地区，特别是那些高房价的地区与城市，经济发展却越来越快。而这种地方的经济快速增长是牺牲内陆省份利益为代价的经济增长，是完全非平衡的经济增长，是与中央经济发展战略背道而驰的经济增长。而这种经济增长在高房价下所带来的矛盾与风险会越来越大。

　　对于个人来说，在这几年各地房价快速飙升的情况下，到底谁是房价上升的得益者？是农民、是城市绝大多数民众，还是其他什么人？其实，在这次房价快速飙升的过程中，除了房地产开发商成了国人公认的最大获益的少数人之外，应该还有与这次房地产发展最密切的掌握权力与靠近这些权力的人。房地产开发商赚得盆满不用说。而掌握其权力与靠近这些权力的人获得了多少利益只不过是公开的秘密。其他我们可以不去分析，只要看看这些人平时的言论，看看他们是如何来鼓吹房地产价格上涨，就知道司马昭之心了。当然，银行的信贷人也是这次房价上涨的重要得益者，但其中的利益比起房地产开发或政府的有权者来说，可能是九牛一毛。

　　这次房价快速飙升受到伤害最大的两类人，一是广大的农民；二是城市广大的中低收人者。由于土地的公有，在这次城市化的过程中，在这次中国的造房运动中，农民是这次房价飙升最大的受害者。因为，在这次造房运动中，尽管有些农民土地出让得到一定的补偿，但是这种补偿与政府土地出让所获得的收益也是九牛一毛。更为严重的是房价飙升，不仅阻碍了广大农民进入城市的机会，也阻碍了农民收入水平的提高。可以说，尽管中央政府有意提高城市化率来改善农民现状，但是房价过高从客观上阻碍了农民进入城市的机会，而且也可以使政府城市化率提高成为一句空话。由于农民进入城市的机会减少，农民提高收入的机会也就下降。而且由此而引起的一系列问题会比这里分析的要严重得多。

　　对于城市的绝大多数中低收入民众来说，房价飙升不仅使得他们远离房地产市场，其城市生存权可能面临着各种剥夺，而且增加了他们的日常生活压力，居民消费的挤压，以及社会财富分配不公越来越严重。试想，如果城市居民只能穷一生甚至几代人的财富来支撑一套高价房子，那么他们的生存压力有多大、社会财富的分配不公有多大是可想而知了。有人说大多数中低收入民众买不起房子不是问题，因为这些问题可以通过住房保障体系来解决。但谁都知道，如果绝大多数城市居民都进入住房保障体系，那么这种住房保障体系肯定是一种住房保障的乌托邦。

　　正是因为在这次房价快速飙升过程中，绝大多数人的利益受到伤害，房价问题也由经济问题转化为社会问题。在民众心中，高房价成了压在其身上最重的三座大山。由此潜在的经济风险也可能转化为巨大的社会风险。

　　正是以上种种，高房价成了目前

中国经济发展的最大障碍，它不仅将引发一系列的经济风险，也将引发一系列的社会风险。政府对此应该有足够的警觉，并采取切实的政策来调整目前国内高房价问题。

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