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李稻葵:房地产业很难管 世界99%的国家都犯错


http://finance.sina.com.cn 2006年06月13日 08:59 21世纪经济报道

  不要希望政府100%地管好这个产业,这个产业很难管,世界上99%的国家都犯错误了。不能按过去传统的意识形态把民众的期望抬得太高,民众的期望值也要软着陆。政府要多做少说,这样才能把这个事情弄好。

  本报评论员 王梓 欧阳觅剑 主持  本报记者 陈宜飚  香港报道

  近期调控房地产行业的两个基本指向,其一是,调控一路高涨的房价,其二是,解决中低收入者的住房问题。调整结构、稳定价格也成为本轮调控的核心任务。但房价是否能够调控,如何调控?如何通过政府与市场的共同作用,满足中等收入者的需求?如何快速推进廉租房建设解决低收入阶层的居住难题?

  针对这些问题,加拿大西安大略大学终身教授徐滇庆、

清华大学世界与
中国经济
研究中心主任李稻葵、国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广、中国人民大学教授彦文、北京高盛房地产开发有限公司董事总经理胡斌、中弘集团总裁王永红、
摩根士丹利
董事总经理、亚太区首席经济学家谢国忠、北京世纪皓产投资有限公司总经理戴庆,继续接着本报6月12日4、36版的地产调控进行讨论。

  投机性需求造成房价高估?

  《21世纪》:就目前的房价而言,您认为是否高估?原因何在?

  王小广:第一,房价是一个相对的概念,房价的变化是相对于个人的购买力和收入增长的变化而言的,它和实际绝对价格的变化不同。绝对价格的变化是上升的。关于实际价格的变化,我的观点跟大部分人不同。法国和美国的房价收入比,也就是相对房价是先升后降的,从10下降到7,再下降到3。买房子不是越早越占便宜,而是可能恰恰相反,随着个人收入的增加和个人支付能力的提高,相对价格的下降可能会导致越晚买房越便宜。

  第二,房价上升有自己变化发展的周期,有一定的合理性。但现在的房价上涨是非正常的上涨,这很大程度上是由于投机增长速度过快造成。我认为房地产价格明显被高估了,北京的房价收入比应高于10,这是明显高于正常价格的,主要是投机性需求导致。

  第三,我认为应该进行包括住房的生产、销售制度在内的制度建设改革。现在我们都是进行期房交易,管理风险非常大,我认为应该实行现房交易,中国房地产行业目前整体处于管理低水平的状态,却选择了一个高风险的管理方式,这与中国的实际情况是不符合的。另外,应该加强监管的力度。如果房地产销售商说自己的房子已经卖完了,但实际上并没有卖完,这就是制造虚假信息,是欺诈消费者的行为,我们的法律法规应该对这种行为加以界定和规范。还有,消费税、营业税都有待改进。

  李稻葵:我完全同意小广的话。我再补充一点,就是应该把投机者从房地产市场挤到福利彩票市场上去,投机也可以为建设社会服务,比如赌球,投机世界杯赛事,因为这个行业需要大量拥有投机心理的消费者才能繁荣,但房地产行业不需要过多的投机者。

  王永红:我觉得房价问题短期内很难根本解决,而且措施越细越难解决,因为会涉及更多的技术问题。房地产行业的融资渠道很多,银行、信托、基金、企业私募、拆借,还有个人的非法集资等。很多资金都通过各种渠道最后流到了房地产商手里,因为银行存款、国债、股票等等投资渠道平均利润都非常低。而投资房地产三个月,六个月或一年,就可以得10%、20%的收益,高的60%都有。有的老百姓有10万存款,就全部拿出来投到房地产,因为收益高,他愿意担这个风险。因此,须推出更多的金融产品,来满足市场的各类投资者需求。

  谢国忠:中国房地产问题与中国制造业不景气有关,原材料成本很高,引起很多企业进入房地产,导致土地价格大幅上升。比如温州市中心,近年来地价上升五六倍甚至十倍,房价也就上升一倍多一点,这个原因就是供求关系,很多人想做房地产,地方政府就先(通过抬高地价)把钱先赚走,这样开发商成本很高,房地产价格不涨上去,根本没法赚钱。因此很多开发商拿土地时,就预期房价一定会涨,如果房价不上涨,开发商宁可不卖房子——这与其资金来源有关。

  今年三月份为什么会出现房地产价格上升,就是因为银行大量贷款给房地产开发商之后,后者资金有了,可以把存货拿在手里不放,对他来说放盘的话不赚钱,为什么要放。如果开发商在买地的时候,就要说明房价以多少钱卖掉,这会使市场的效益有些不灵活,但如果有这样的政策,开发商买土地的时候,就不敢价格过高,这样这个市场自己就会走软。

  谈到土地的供应调控,我认为供应不能说是不够。上海、北京都是3000多万平方米一年,这个供应可以说是巨大的,比一个国家的供应还要多,约40万套房子,美国一个国家现在一年也才120、130万套新房子这个规模。

  但为什么价格还那么涨?道理就是跟石油、期铜是一样的。它背后有大量的需求和资金支持。在资金宽松的情况下,投机需求就能左右价格,而当价格是由投机需求决定时,这个价格就变成心态的问题。所以从调控方面来说,限制投机需求是非常重要的。从土地供应来说,就是要逼房地产开发商在买土地时要说清楚,你的房子价格准备卖多少,这样的话,他肯定不敢高价买地,这对市场有很大正面的影响。

  房价对老百姓生计有很大的影响,普通老百姓家庭财富的三分之一是房地产,他们购买的房产价值跟收入的比例,要有一个限制,这个比率越高,他们生活会越困难。

  从国际上看,香港现在是八倍,日本现在也是六七倍左右,美国是四倍。新加坡做得最好,把这个比率控制在五倍以下,新加坡社会稳定,老百姓满足感强,最重要的来源就是这个因素。中国也应该控制在这个范围附近,不能过高。

  戴庆:我比较赞成刚才诸位提到的投机性需求造成房价上涨的观点。我们仔细研究每个城市,上海以陆家嘴为核心区,杭州以西湖为核心区,北京以CBD为核心区,高价房都是从这些核心区辐射开来的。我个人是喜欢投资艺术品的,其实投资艺术品是通过控制稀有资源来获利。本来按政府制定的规划,北京这两年的房地产行业应该是刚性发展的,但事实上2006年第一、二季度它呈现出了爆发式增长。这背后的因素是多方面的。其中重要的一点原因就是,北京市很多地区需要进行城市改造,比如崇文区,它们都很希望开发商到该地区投资。很多北京房地产开发商往其他省市跑,也是瞄准了它们渴望被改造的商机,因为在北京和上海,房地产行业已经基本完成了它作为拉动经济的主力军的任务,但是在二线城市,它在这方面还有着巨大的潜力。我也认为房地产行业本身不能成为一个国家或者是城市的支柱产业,因为它只是阶段性的领头羊。

  防止地产危机

  《21世纪》:目前的中国地产是否存在整体风险?是否不可避免一场大萧条的磨砺,才能走上健康发展的道路?

  王小广:由于迄今为止房地产行业还没有经历过大萧条,让人产生了房地产行业不存在风险的错觉。房地产行业存在着大弊端,只是现在这些弊端没有彻底显露。

  王永红:我觉得地产金融行业的改革是势在必行的。在国外有专门的金融中介,比如共同基金组织等来融合个人的资金,进行投资理财,选择最合适的领域进行投资,这样不仅扩大了开发商的融资渠道,也扩大普通老百姓的投资渠道。在国外个人买房70%都是委托中介公司办理的,委托人不像我们中国的消费者那样,自己跑到售楼处去购买,而是咨询律师和投资理财专家,由专业公司代理购房。而我们就没有这样的中介公司,老百姓的钱除了存在银行里,就只能投资房地产了。而另一方面,我们许多开发商也因为资金不足无法实现自己的商业规划,这样就难以实现整体的商业规划,创造整合效益。如果有中介公司,这两方面问题都可以得到很好的解决,现在国内已经出现了这种倾向,这是很好的。

  李稻葵:我觉得房地产开发商还不够成熟,一个成熟的房地产开发商应该保留一部分成品房不出售,而是出租。因为这样才有持久的能力应对不好的形势。

  不要希望政府100%地管好这个产业,这个产业很难管,世界上99%的国家都犯错误了。不能按过去传统的意识形态把民众的期望抬得太高,民众的期望值也要软着陆。政府要多做少说,这样才能把这个事情弄好。

  低收入人群的住房问题

  《21世纪》:本次调控的一个重心就是切实调整住房供应结构,解决低收入人群的住房问题,而廉租房问题一直很难推进,诸位认为,该如何突破?

  徐滇庆:廉租房之所以仅仅停留在口号上,迟迟未面世,主要也是因为把本应该用来盖廉租房的土地划给了商用房。在解决这一问题上,日照市定向拆迁的办法比较好,政府对拆迁地不收取地价,而拆迁户可以获得新的自己想要的房子。由于有方向和具体的政策,既解决了排队的次序问题,又防止了腐败。

  彦文:现在的土地政策,就是“招拍挂”的政策,和香港和新加坡的政策类似,导致的结果就是地价一定会上涨。出台这个政策,一个是扩大土地收益,一个是避免操作黑幕。带来的问题就是土地价格上涨以后,中低收入者买不起房。所以香港的廉租房都是政府解决,香港600万人口,有200万人口住在廉租房房子里面。如果我们这个城市里面有200万人住在这个房子里面,不管面积是不是合适,起码不会面临社会矛盾。但是,这个问题市场很难解决,需要政府解决。

  戴庆:依靠现在的途径彻底解决中低收入的住房问题是不可能的。中低收入的住房问题应该由住宅保障体系支撑,政府要在政策上体现对经济适用房、廉租房的务实支持。比如:借鉴国外经验,由政府扶持解决。在地铁沿线的端头划出土地专门供给,限套型、限房价、限地价、限利润。一则解决出门难问题,二则将大大发挥城区土地价值。

  王永红:我觉得可以参考欧美国家从福利方面给予直接补贴,就是外围政策手法,比如他人均只有10平米以下,政府给他现金就可以。

  谢国忠:廉租房进展缓慢,其背后的原因是跟地方政府有关的。地方城市发展需要钱搞基础设施,房地产则成了地方财政的很大部分资金来源。这个问题中国早晚得解决,地方政府目前不得举债借钱,它们只好拐弯绕道,或者炒房地产,最终都是为了借钱。另外,地方政府财政还不透明,中国地方财政不允许有赤字,所以他就一直在做金融游戏,房地产是其中最重要的一部分。

  因此,如果要推进廉租房政策,实际上要从地方政府财政这个角度入手。第一,资金来源要放开,允许地方政府债券市场发展;第二个就是地方政府财政一定要透明,收入到底有多少,用在哪里,要有透明度。

  (本报实习生徐丹、庄燕、吴炜惠、林琦、唐菲参与整理)

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