王石：要让人人都有房住 高房价也会伤害开发商

    让每个人都有房子住，这是一个和谐社会必须要解决的问题。

　　王石

　　住宅是非常特别的产品，它是基本生活所必须的。无论高收入、低收入、无收入者，每个人都不可缺少。房子不可能像家电那样完全市场化，对于基本保障用房那部分，要靠政 策倾斜，从税收上、再分配上予以考虑。让每个人都有房子住，这是一个和谐社会必须要解决的问题。从1998年到2004年这个住宅市场大发展的阶段里，这个问题反而在淡化，这是从2005年进入调整期的内在动因。

　　从发展住宅市场到建立住房保障体系

　　这个调整从1998年至如今的一系列国家有关房地产政策可以看得很明显。

　　1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》宣布停止住房的实物分配，全面建立商品住宅市场。随后，央行出台《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，加大商品住房建设投资，鼓励住房消费。2002年，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定经营性用地的出让全面市场化。2003年，央行出台121号文件,对房地产信贷做出规范。2004年国土资源部下发文件(《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》)进一步规范土地市场，也就是我们说的“8·31”大限。这一系列政策，目标都是推动住宅市场的发展。

　　然后是2005年的“国八条”和今年的“国六条”，以及作为其执行措施的2005年的七部委意见和今年的九部委意见。这两年出台的政策，侧重点开始出现了调整。

　　“国八条”主要解决的问题有两点。一是部分地区房价上涨过快的问题，二是要解决中低收入家庭的住房问题。对此，“国八条”明确提出了目标，改变土地供应结构不合理；鼓励多建适宜普通老百姓居住的房子；建立住房保障制度。实际情况如何呢？

　　2005年，全国完成商品房投资总额为10768亿元，同比增长21.9%；完成经济适用房投资总额为565亿元，同比下降6.8%，连续13个月负增长。也就是说，“国八条”关于提供中低收入家庭的住房要求，市场没有给予正面反应。原因有：(1)房地产行业的特征：一个新产品从设计、建设到交付使用有一个至少18个月的滞后期；(2)地方政府没有拿出多少可以兴建适合中低收入家庭住宅的土地，从去年下半年以来的统计数字看，全国各大中城市推出的低价土地仍然有限；与此同时，商品住宅用地的价格仍节节上升。建立住宅保障体系的意图没有体现出来。

　　“国六条”是在“国八条”基础上，根据这一年来调控的实际效果进行的深化。“国六条”和随后的九部委意见，我认为核心有两条，第一是中央政府向地方政府提出的明确要求，必须拿出卖地的钱来补贴保障用房，必须拿出土地进行保障用房的开发，而且要纳入“十一五”规划。第二是给市场信号，这个信号也是非常明确的，70%的土地要做90平方米以下的户型,这表明未来的方向就是小户型，引导理性消费。

　　目前，我国存量住宅户均面积在100平方米左右，而新增住宅面积也有越来越大的趋势，超前消费行为相当流行。要改变老百姓的居住观念，让大家更多地关注性价比、居住品质而不是单纯追求面积，这需要一个过程；而市场上要出现住宅性价比的革命性进展，也需要一个过程。在这个过程完成前，采取硬性比例规定也是不得已而为之。

　　高房价也会伤害开发商

　　从对行业的影响来看，我认为“国六条”首先将使行业进一步理性化，这对于地产企业也是有利的。现在有一种误区，认为房价越高，开发商越有利，其实不对。长期来看，商业社会的回报是公平的，没有任何一个行业的资本回报会长期高于其他行业。优秀企业的回报高于社会平均水平，这是正常的，但是一个行业所有企业的回报都高于平均水平，这是不可能的事情。尤其房地产是一个自由投资的领域，谁有钱都可以进来，房价上涨大家就会抢着买地，最后是地价涨得比房价更快，房价也水涨船高。高房价伤害了消费者、伤害了市场，到头来，也会伤害开发商本身。

　　住宅市场从计划经济的福利分配制度向市场经济过渡的第一个阶段已经基本完成了，现在是第二个阶段：引导商品房市场稳健发展和建立住房保障体系并举的发展。这种调整，会带来很多新的变化。

　　房地产商业、生产模式面临变革

　　上述是住宅市场从2005年开始进入调整的原因。现在来分析调整会对产业形态带来的影响。

　　住宅产业发展到现在，无论是商业模式还是生产模式，都到了一个必须变革的时点。而宏观调控，尤其是“国六条”将加快这个进程。

　　从商业模式来看，现在的开发商，都是买地、做房子，然后卖掉。很单调也很雷同，基本上没有分工，也没有协作。这个模式是一定要被颠覆的，一个成熟的市场，应该是每个人做自己最擅长的事情。房地产三种最主要的资源：土地、资金和开发能力，在不同企业之间的分布是不均衡的，需要重新整合才能体现效率。

　　但在市场太亢奋时，谁有土地都希望自己做，没有整合动力。调控的目的为了抑制盲目消费，建立健康、公平的住房体制，但在客观上却有利于推进行业整合。面对新政，不再是“只要拥有土地或拥有资本，就可以随意进入房地产市场。土地、资本、专业开发能力、客户资源、品牌影响都将成为不可或缺的资源。

　　再从生产方式来看，现在的建筑工艺还是手工制造方式为主。这种方式有很多问题，首要的就是质量很难保证。现在的住房消费水平是上去了，但住宅品质的提升并没有跟上，而性价比的提升更是不明显。

　　随着国际交流和出国旅游的增多，许多人对工业发达国家的住宅小区和中国沿海城市的开发小区进行比较后得出这样的结论：中国沿海城市建设的房子和小区看上去和国外差不多了。这是一种错觉。中国许多住宅小区着重环境绿化，建筑的外立面装饰得花里胡哨，乍一看确实耳目一新，尤其高档楼盘为了吸引消费者，在园林绿化上做文章，栽种古树、挖湖，搞人造环境，再把颜色搞得五彩缤纷，就好像超过了国外。从专业角度来看，仅举一例，我们现在的施工方法误差还是以厘米计的，而工业化的误差是以毫米计的，相差一个数量级。

　　整合加速集中度上升

　　提高住宅质量，以此提高住宅价格性能比，只有走工业发达国家已经完成的住宅产业化的道路。但开发商却缺少动力，因为毛利率高，手工制造同样赚钱，为什么要工厂化？还有就是以前行业的集中度很低，规模都没有达到能够推进工厂化的程度。

　　但现在这两点都在改变。随着调控的深入，行业整合将会加速，集中度将会上升。再加上企业间的合作，达到经济规模只是迟早的事情。而毛利率的降低也是必然的，美国最优秀的住宅企业帕尔迪，他们的毛利率只有20%，销售净利润率只有7%~8%左右，但净资产收益率达到了18%~22%。而近几年万科的销售净利润率是10%，净资产收益率是12%~16%。这说明我们需要大幅度提高运营效率。而要提高效率，工厂化是必不可少的一个前提。

　　再一个因素，

二战后，发达国家住宅的产业化，原始驱动力成本主要是劳动力成本过高，所以逐步用机器替代人工的方法来降低成本。而中国的情况刚好反过来，劳动力过于廉价，反而使得住宅产业化很难推广。但最近几年随着农村收入的增加，整个珠三角都出现了劳动力短缺现象，工资的上升势在必行。这意味着住宅工厂化的最后一个障碍也正在消除中。(作者为万科集团董事长)