银行是房价调控的绊脚石吗

    刘杉

　　如果说住房新政一张桌子有四条腿的话，那么金融这条腿显得短些。

　　尽管在9部委的“十五条”意见中，有两条涉及到金融方面，并且可以起到一定效果，但其政策力度远远小于其他方面。我所说的政策力度，是指在金融政策选项方面，还可以拿 出更有力的措施。

　　举例来说，不准开发商拿空置3年的住房到银行进行抵押贷款，其目的在于避免开发商囤积住房，同时也可降低银行信贷风险。但实施起来，其对开发商的影响并不很大。因为，开发商仍然可以在3年之内拿空置房进行抵押，同时还可以继续囤积这部分住房，只不过支付银行贷款利息罢了。如果住房的价格涨幅在6％以上，那么，开发商囤积住房并没有成本。因此，从这个角度看，信贷政策不太可能达到理想的效果。

　　如果信贷政策和其他相关政策配套执行，其效果会好得多。如提高贷款利率，同时征收空置房物业税，这样做可以大幅增加开发商囤积住房的成本，使其增加持有住房的市场风险。再如，严格禁止开发商贷款展期，逼迫其尽快开发土地并出售住房，则可以增加市场供给，减少需求压力，等等。

　　当然，这样做也可能给消费者带来负面效果，加息会增加消费者的购房负担，加税可能给开发商造成新的的提价理由等。不过，一旦实施中的住房规划发生效力，那么住房市场的总供给就会增加，开发商也就难于把囤积住房的财务成本转嫁给消费者。因为，当小

户型住房市场供给增加后，开发商囤积住房并抬高

房价的市场风险也会增加，其最终可能会选择尽快出售住房的决策。这样的配套政策，实际可以实现抑制房价上涨的目的，从而抵消消费者在利率方面的支出。

　　当然，利率的提高对消费者影响是不同的，对于已购住房者而言，提高利率会增加生活负担。而对于持币待购者而言，可能抑制其购房需求。不过，抑制购房需求的结果也可能带来房价下降的正面效应，这是很多人愿意看到的局面。

　　在房价调控方面，为什么金融政策腿短？

　　中央政府在出台新的住房政策时，充分考虑了多方的利益，力求实现各方利益的平衡。

　　我在以前的评论中提出，住房新政的目的不在打压房价，而在于改变住房政策，保障普通民众的住房需求，实现社会稳定。因而，住房新政必然要寻求妥协。在各方利益中，除了保障一般民众住房需求外，最重要的是尽可能避免房价下跌导致银行出现呆坏账，产生系统性的金融风险。当然，政策选择还要避免让已购住房者成为“负翁”，引发新的社会不稳定因素等。

　　从相关利益方对政策制定的影响角力看，银行对中央政策的影响力最大。

　　事实上，住房信贷是商业银行稳定重要的利润来源，但同时也可能是导致银行产生信用危机的重大隐患。因而，

房地产调控政策一旦涉及到银行，不仅银行会极力施加影响力，而中央政府也会慎之又慎。对于诸如及时向开发商追讨贷款，禁止开发商贷款展期等措施，必然会遭到银行的坚决反对。而商业银行之所以一味扩大住房信贷，其主要原因有二，一方面是流动性过剩，银行资金寻求利润来源；另一方面是银行拼命扩大信贷数量，从而稀释不良贷款。

　　正是银行的利益使然，在房价调控过程中，无形中产生了一个“政策底”，中央政府也就不可能出台不利于银行的政策。

　　“政策底”的存在虽然维护了银行利益，保持了市场稳定，但其也具有一定危害性。这种人为的政策维持，使得市场积累的泡沫风险越来越大。当房价泡沫膨胀到一定程度后，一旦发生外资突然撤离的情况，房地产市场必然发生崩盘，其不仅给银行体系造成损失，还会波及中国经济。

　　若要实现房地产市场的软着陆，调控政策一定要用好金融这条腿。或许，在明年国有商业银行完成改制后，中央政府会出台更为有力的金融调控政策。

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