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银行是房价调控的绊脚石吗


http://finance.sina.com.cn 2006年06月12日 01:54 中华工商时报

    刘杉

  如果说住房新政一张桌子有四条腿的话,那么金融这条腿显得短些。

  尽管在9部委的“十五条”意见中,有两条涉及到金融方面,并且可以起到一定效果,但其政策力度远远小于其他方面。我所说的政策力度,是指在金融政策选项方面,还可以拿
出更有力的措施。

  举例来说,不准开发商拿空置3年的住房到银行进行抵押贷款,其目的在于避免开发商囤积住房,同时也可降低银行信贷风险。但实施起来,其对开发商的影响并不很大。因为,开发商仍然可以在3年之内拿空置房进行抵押,同时还可以继续囤积这部分住房,只不过支付银行贷款利息罢了。如果住房的价格涨幅在6%以上,那么,开发商囤积住房并没有成本。因此,从这个角度看,信贷政策不太可能达到理想的效果。

  如果信贷政策和其他相关政策配套执行,其效果会好得多。如提高贷款利率,同时征收空置房物业税,这样做可以大幅增加开发商囤积住房的成本,使其增加持有住房的市场风险。再如,严格禁止开发商贷款展期,逼迫其尽快开发土地并出售住房,则可以增加市场供给,减少需求压力,等等。

  当然,这样做也可能给消费者带来负面效果,加息会增加消费者的购房负担,加税可能给开发商造成新的的提价理由等。不过,一旦实施中的住房规划发生效力,那么住房市场的总供给就会增加,开发商也就难于把囤积住房的财务成本转嫁给消费者。因为,当小

户型住房市场供给增加后,开发商囤积住房并抬高
房价
的市场风险也会增加,其最终可能会选择尽快出售住房的决策。这样的配套政策,实际可以实现抑制房价上涨的目的,从而抵消消费者在利率方面的支出。

  当然,利率的提高对消费者影响是不同的,对于已购住房者而言,提高利率会增加生活负担。而对于持币待购者而言,可能抑制其购房需求。不过,抑制购房需求的结果也可能带来房价下降的正面效应,这是很多人愿意看到的局面。

  在房价调控方面,为什么金融政策腿短?

  中央政府在出台新的住房政策时,充分考虑了多方的利益,力求实现各方利益的平衡。

  我在以前的评论中提出,住房新政的目的不在打压房价,而在于改变住房政策,保障普通民众的住房需求,实现社会稳定。因而,住房新政必然要寻求妥协。在各方利益中,除了保障一般民众住房需求外,最重要的是尽可能避免房价下跌导致银行出现呆坏账,产生系统性的金融风险。当然,政策选择还要避免让已购住房者成为“负翁”,引发新的社会不稳定因素等。

  从相关利益方对政策制定的影响角力看,银行对中央政策的影响力最大。

  事实上,住房信贷是商业银行稳定重要的利润来源,但同时也可能是导致银行产生信用危机的重大隐患。因而,

房地产调控政策一旦涉及到银行,不仅银行会极力施加影响力,而中央政府也会慎之又慎。对于诸如及时向开发商追讨贷款,禁止开发商贷款展期等措施,必然会遭到银行的坚决反对。而商业银行之所以一味扩大住房信贷,其主要原因有二,一方面是流动性过剩,银行资金寻求利润来源;另一方面是银行拼命扩大信贷数量,从而稀释不良贷款。

  正是银行的利益使然,在房价调控过程中,无形中产生了一个“政策底”,中央政府也就不可能出台不利于银行的政策。

  “政策底”的存在虽然维护了银行利益,保持了市场稳定,但其也具有一定危害性。这种人为的政策维持,使得市场积累的泡沫风险越来越大。当房价泡沫膨胀到一定程度后,一旦发生外资突然撤离的情况,房地产市场必然发生崩盘,其不仅给银行体系造成损失,还会波及中国经济。

  若要实现房地产市场的软着陆,调控政策一定要用好金融这条腿。或许,在明年国有商业银行完成改制后,中央政府会出台更为有力的金融调控政策。

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