地产调控之辩

　　本报评论员 　王 梓　欧阳觅剑　主持 本报记者 陈宜飚 香港报道

　　“房地产领域的一些问题尚未根本解决，少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出。”这是近期出台的一系列调控文件认定的基本事实，突出的问题是，今年一季度，商品房新开工和竣工面积明显加快，空置面积继续增加，但部分城市新建商品房销售价格持续快速上涨。由此推理，土地、信贷、财政等等调整住房供应结构、控制住房价格上 涨过快的措施也就势在必行。

　　作为调控的标志性文件，“国六条”以及之后九部委联合推出的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称“《意见》”)，已经直接触及开发商的切身利益，调控的目的、手段和可行性，亦引起社会各界更加深入、广泛的争论。调控本身是一门艺术，调控政策真正做到以市场为导向，从中起到良性的杠杆作用，并非易事。何况，房价是否需要调控和能否调控的问题还并未形成共识。

　　近期，本报特别邀请了加拿大西安大略大学终身教授徐滇庆、清华大学世界与中国经济研究中心主任李稻葵、国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广、中国人民大学教授彦文、北京高盛房地产开发有限公司董事总经理胡斌、中弘集团总裁王永红、摩根士丹利董事总经理亚太区首席经济学家谢国忠、北京世纪皓产投资有限公司总经理戴庆，针对目前的调控政策和目标设置、房价形势与风险防范等问题进行了深入讨论，分上、下两期刊出，上期为21世纪北京圆桌第89期。

　　“国六条”对比“国八条”

　　《21世纪》：对比去年“国八条”，诸位认为“国六条”有哪些变化？对九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，如何评价？

　　徐滇庆：我认为“国六条”后的九部委《意见》，比国八条有了很大进步。

　　说到底还是应该关注制度建设，国六条的好处就是在三大政策工具上做了准确的界定。其一是土地政策。从马克思、李嘉图开始，就很清楚房价决定地价。原来因为没有政策限制，房地产商就要盖高档房，不然会亏本。这样，中低收入家庭自然就没有房住，这是政策的失误。这次明确规定70%的地要盖90平米以下的住宅，是对的，因为可以监管、实施，房价和地价就能一下子降下来，二季度房价肯定要明显下降。

　　其二是货币金融政策，九部委《意见》的水平确实有所提高，其中之一就是首付问题的解决。要区别对待需求，设定首付20%的理论根据是保证房贷不良贷款率压到0.5%以下，提到30%也还可以斟酌。这样的货币金融政策是可行的，因为现在是国有银行为主，就是股份制银行也是国有股为主。所以，区分开投机需求和正常需求的政策又是一个进步。

　　谢国忠：我觉得现在的政策方向是对的。对于自住的房子，首付可以少一点，但如果是投资或者投机用——二者实际是同义词——对银行风险就高了，首付就要增加，即使加到30%我觉得还是比较低的。

　　对售房征收营业税是会一定程度上影响二手房市场。但是二手房地产市场的发展并不需要太强调。

　　相比来说，二手市场不活跃，可能会降低一定的效益，但过于活跃，又引起泡沫，对老百姓影响更大。而且照目前的政策，刚开始二手市场不活跃，五年后就会活跃了，很多房子就能够交易了，这个代价也是有年限的，过一段时间会自己解决。

　　我觉得很多措施都是对市场真正的需求有一定打击，比如通过首付挤压投机，但有的人有钱，就想买第二套房子，这并没错，但它和投机在政策上却没法区分；如果从增值税这方面下手，就有区别了，因为如果买第二套房子也是为了居住，他不会在乎在手里多呆几年的。

　　《21世纪》：从“国八条”到“国六条”，房地产调控变化的主线是什么？

　　谢国忠：房地产调控政策变化背后的主线实际上反映的是中国的政治制度。它是中央政府和地方政府之间利益不一致的角力结果。

　　从政策上来考虑的话，地方政府官员奖惩制度应该有所变化，不能光用经济增长来衡量地方政府的政绩，要考虑平衡因素，怎么来具体的执行这是一个很重要的话题，中国如果这个制度不搞好，经济一定会出现很大的波动。

　　《21世纪》：“国六条”出台之后，九部委根据其精神制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，如何评价将“稳定住房价格”提高到如此核心的地位？

　　徐滇庆：刚才谈了“国六条”的进步之处，但是，这个九部委意见仍然还有几条尾巴，我把它叫做“阿Q的辫子”，房价岂是政府能限的？真正政策工具就是土地政策、货币金融政策和财税政策。这次财税政策有了一点点进步，但还不够。房价上升是整个大趋势，而不是政府能操作的，但房价指数肯定下降，因为内部结构发生了变化，而且中低收入者有了住房。

　　彦文：如徐老师所讲，房价肯定是上涨的，任何研究房地产的理论，特别是价格分析都是这样描述价格的：先是一条上涨的直线，然后在这个价格区间波动，这是房地产产品和行业的特征。起码有两个依据可以支撑，一是该产品的不可替代性，住宅消费是不可能用其他消费代替的；二是房地产最主要的生产原料是土地资源，是不可再生的，是稀缺的。所以，房价整体上就是上涨，这个客观实际应该被承认。

　　以前的调控更多聚焦在房价上，这次调控虽然没有这么说，但是我感觉是聚焦在解决中低收入人群住房这个问题上，最主要是让这些人买得起房，能改善居住条件。

　　谢国忠：说到房价，只要不影响到一般居民居住，不影响到金融体系的安全，消费者愿意出自己的钱，高价去买个房子，这并不妨碍谁。但是如果高房价背后是借了大量银行贷款买房子，就是另外一回事了，毕竟政府方面还是要考虑银行体系的这个风险。另外，也不能把房子炒上去以后，让普通百姓住不起房子。

　　现在也有人认为，政府对炒房者进行干预不对，说政府不应该干预市场，这种看法是错误的。金融投机影响是很大的，炒房对一般老百姓影响很大。

　　而且中国土地是政府的，不是私人的，把房价炒上去，结果老百姓却买不起房子，这从政治上来说是一个非常不稳定的因素——它不像美国、日本，土地是私有的，而造房子本身不用多少钱，这就是为什么中国政府干预是必须的。

　　《21世纪》：诸位认为，“国六条”及其后的相关政策，关键点是什么？

　　彦文：从整体来讲，这次调控首先强调了一个前提，就是房地产业是支柱产业，要引导和促进房地产业的健康发展。我认为，这对政策的制定和下一步执行明确了很好的前提。

　　从调控角度而言，最重要的就是政府要下大力去区分什么是中低收入者，明白重点要解决的对象是谁，然后怎样指向性很强地对他们的消费进行保护。如果政府没有能力区分低收入、中收入和根本买不起房子的人，那么这个政策的效率会下降，甚至对整个社会经济造成影响，还会使政府的财政收入下降。

　　就此，我有三个观点。第一，不管采取什么形式，应该保障最低收入人群的住房问题，但现有的政策保障不了，原因之一是廉租房出不来；第二，中产阶级的消费应该保护，不能让房价涨得太高以至影响他们购买；第三，对高收入者而言，增加一些首付对其消费是没有限制的，而对中低收入者买房影响很大，所以对这个阶段的房价不会产生太大的影响。

　　从开发商的角度来讲，其实我当时并不担心首付提高带来的问题，一是因为提高首付对高档房没有影响；二是因为中高端产品价格弹性很大。

　　聚焦“90平米”

　　《21世纪》：《意见》规定“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，对此，各界争论很多，诸位如何评价？

　　谢国忠：限制中小型住房的配比，我觉得这个很重要，制止囤积房源、完善信息批量制度也很重要，总的来说，这一套措施比去年好很多。

　　但是，这不一定容易操作。我觉得政策里面还有拐弯空间，能够对付政策的“对策”是有的，关键在地方政府是不是诚心。地方政府原来是希望价格高，它收入也高，但是如果中央把地方房地产状况与官员提升机会挂钩，这对一些地方官员会有触动作用。

　　彦文：政府制定这个政策，从专家角度可以理解，但是操作层面很有问题。比如现在北京有2000多万平米已经批了规划，但是没办开工手续，这2000多万平米原来按计划是在未来三个月到六个月的时间推出，但如果按照现在这个细则操作，就要重新规划，那这批房子就要延期推出。政府管理部门的压力会非常大。

　　其次，就是和《行政许可法》的对应问题。因为开发商买地是根据规划的，政府批准了开发商的规划，开发商再以此为依据推进整个后续建设。在这种情况下，由于政府出台了新政策，使得开发进度、价格都要产生变化。这给企业造成了损失，原因就在于政府审批的变化。我想这些具体问题还需要再仔细认真地斟酌。

　　胡斌：我觉得政府应该去研究政策，如土地政策、税收政策和财政金融政策。而具体的“90平米”应该由市场决定，由开发商决定。因为中国绝大部分的开发商还是比较有责任感的，他会研究自己的产品、定位，把自己的投资收回来。而且对于一个房地产开发企业来说，追求利润也是他不断发展的一个原动力，他会提高他的核心竞争力。国六条最后一条说的靠虚假信息和非法的手段，这也是极个别的开发商影响了地产商的整体形象，不能认为绝大部分开发商都是不好的。

　　财税是调剂社会贫富的最有力的办法。用财税政策来明确政府发展小户型、解决中低收入人群的住房需求的办法会更加有效，如：90平方米以下的商品房，缴纳契税很低，90-120平方米的商品房，缴纳契税较高，120-160平方米的商品房，缴纳契税更高，160平方米以上的商品房须交纳非常高的契税，这种强烈政策引导性，应会取得明显的调控作用。

　　彦文：对。政府应该研究确定一个总体目标，而不要把这个总体目标微观化。“90平米”的问题，实际上政府很早就做过这方面类似的文件，比如说廉租房问题，经济适用房问题，实际上只要确定一个廉租房和经济适用房的比例就可以。比例确定以后，操作权就应该交给开发商，应该归当地政府自己做，因为各地区的情况不一样。

　　“90平米”的规定存在很大问题，起码也得按照大的行政区划管理，而不是按照单个项目管理，就会好得多。

　　王永红：我觉得《意见》中加大对闲置土地的处置力度比“90平米”这个政策有效得多。实际上“90平米”的规定就是一刀切，但是我们的观点是要横着切。比如说在北京顺义和朝阳区各建一个项目。朝阳区可以建70平米、90平米，但是顺义这么远的地方，人们肯定都愿意宽敞一点，要100多平米了。一个区域内固定30%的大户型、70%的小户型，可能会有问题。

　　彦文：这种操作，在1990年代初期已经做过了。那个时候政策弹性是比较大的，1990年代初期之前规定所有建设小区里面要拿出10%-15%支持康居工程，政府以1500-1800块钱回购，后来没有办法施行。为什么？比如说5000块钱开发的房子，1500块钱买肯定不现实，再比如说昌平的房子卖几百块钱，按1500块钱回购也不行。

　　戴庆：首先在科学严谨性与可操作性层面存在问题。按意见所言，90平米以下住宅开发建筑面积占70%以上。众所周知，即使是纯住宅项目，建筑面积也包括除地上住宅面积外、地下车库、人防、设备用房、配套与非配套公建面积，如此计算90平米以下的房子所占比例至少要达到80%或者90%以上，如此在户型、停车、配套设施来规划配比指标均需变更调整。尤其是对已完成规划审批项目规划设计修改工作量很大，对政府与开发商都有很大的压力，短期供应量出现问题，现在状况就很多，在等待细则中停止推进工作。

　　政策调控的目标

　　《21世纪》：从2003年地产调控以来，各政府部门不断有相关政策出台。您如何评价这些措施？您认为调控地产的政策目标应如何设定？

　　戴庆：我们还是觉得在政策制定上存在严重的“一刀切”问题。有些武断地把不同层面、不同区域、不同发展阶段、不同体系的问题混在一起。设想，像北京、上海、广州这样城市的地产市场问题能不能采用二、三线不发达内地城市相同政策导向与执行方案？

　　谢国忠：房地产调控可以考虑有两个目标，一个目标是保证一般居民住房需求，能够让他们买得起房子；第二是金融体系的安全，对房地产卷入风险要严格控制，不过当然，这种调控并不是为了打击房地产本身。现在中国资金过多，会引起泡沫，而暂时还没有办法解决。

　　要让房地产市场有效运转，除非中国的资金过剩问题能得到妥善解决，但现在看，哪一天能解决并不知道，因为美国仍吵着要人民币升值，引起很多热钱朝中国流。

　　李稻葵：我觉得房地产调控可能要问一个基本问题，就是政府到底要干什么，目标是什么。尽管这次调控没有明确告诉大家目标是什么，但比上一次有进步。我认为，政府调控的目标根本上有三个：

　　第一，就是挤泡沫，这本身和控制价格是两个不同的概念。有些价格上涨，是可以由未来房租上升做支撑的，也可以由未来的消费者从拥有的房子里面得到的非金钱收益的贴现来支撑的。泡沫一旦形成、破灭，不仅对金融业、经济有影响，而且房地产商实际上是最大的受害者。房地产商在房子涨价时很神气，但真正的考验是当房子卖不出去的时候，看谁能熬得起。香港现在五大地产商，并不是一开始就是五家，开始多得很，是经过大浪淘沙剩下来的。

　　现在中国老百姓手里的财富很大一部分集中在金融资产，在未来一定时间内，一部分老百姓把自己的金融资产转移到房地产是大势所趋，而这又在一定程度上支撑了房地产价格上涨。这种情况下，特别容易产生泡沫。所以，首要的就是挤泡沫。挤泡沫最重要的一个手段，并不是提高首付，不管长期房价怎样，提高首付实际上打击的是一般的买房人。挤泡沫也不是控制空置率，我也不认为财产税能够控制泡沫，财产税投机买房的人能花得起，毕竟他们是短期行为，短期内物业税不可能太高。

　　还有，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，也不是最好的办法，因为营业税的税基不是投机者的受益额本身，而是销售全额，对于没有获得投机收入的人来说，他宁愿再等到4年以后再出手，这人为的减少了房地产的交易供给量，当然不合适。

　　打击短期交易的最好的手段就是收增值税，它打击的是短期投机的要害之处，而且很容易操作。美国家庭第一套房子如果五年之内出卖，交易时超过规定的上限如25万以上的房价增值部分，就按个人收入收税，这是很厉害的。

　　第二个目标是福利再分配。福利再分配在一定程度上讲是维护政治社会稳定的重要手段。我国现阶段公民消费的差距和福利差距集中反映在住房消费方面，因为一般公民在吃穿方面的差距并不大。如果由于收入与财富不均造成的住房面积和质量的差异，使得大部分公民强烈要求改变现有的分配制度，那么政府在房地产行业推行福利再分配的政策也无可厚非， 这超越了经济学分析的范畴，是政治和社会问题。关键是采用何种政策来实现这一目标。与福利再分配密切相关的另一个政治和社会问题就是如何让占据社会成员重要比重的中间阶层尽快地拥有自己的房子，而不是租房子，这样有利于政治和社会稳定。

　　第三，尽管我觉得这个目标还比较模糊，但是也应该提出来，那就是中国人要改变自己的消费观念和消费方式。我个人预测未来将在中国形成若干个人口上亿的超级大城市带，像北京到天津、南京-上海-杭州、广州-深圳-香港等都有潜力成为这样的超级大城市带。在这种大城市带中，大家都满足于拥有自己的小天地，小房子不仅节约资源，而且可以做得特别精制，类似于日本和香港现代建筑设计，房地产调控的一个目标应该是引导未来地产消费模式，从而减少未来从粗放消费到精细消费模式转换的调整成本。

　　(本报实习生徐丹、庄燕、吴炜惠、林琦、唐菲参与论坛)

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