天津滨海零地价招商争议

　　本报记者 李明三

　　天津报道

　　6月5日，山西省政府驻津办正在急切地等待山西省内反馈过来的消息。“投资主体至今还没有最终敲定，我们确实有点着急了。”办公室主任许政午说。

　　此前4天，他们组织的一个投资考察团刚刚造访了天津塘沽。山西省政府希望在这里投资建设一座标志性建筑，驻津办受命负责该项目的组织实施。

　　6月5日，国务院办公厅公开了《关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》，正式批准滨海新区为全国综合配套改革试验区。

　　山西当然不想错过这班车。因为他们面对的，是滨海新区巨大的投资吸引力和政策诱惑力。

　　“土地出让金全部用于支持项目建设或项目配套”，这是滨海新区响螺湾商务区招商过程中最诱人，也是最容易引起争议的一项政策。

　　按字面来理解，这种优惠几乎等同于“零地价”出让。

　　滨海CBD

　　站在塘沽区政府大楼21层的瞭望台前，远眺海河，雄伟的海门大桥下面，一片宽阔平整的土地尽收眼底。

　　这就是滨海新区规划中的响螺湾核心商务区，面积约1.7平方公里，距塘沽区政府大楼不过三四公里。

　　天津市将这块黄金宝地划出来，作为兄弟省市驻滨海新区办事机构、中央企业和大型企业集团总部、科技研发中心的建设用地。而且给出了相当优惠的招商政策：2006年6月前签订投资合同的项目，政府收取的土地出让金全部用于支持项目建设或项目配套；2006年底之前签约，80%用于支持项目建设或项目配套；2007年底前签约，50%用于支持项目建设或项目配套。配套工程费用总计400元/平方米，2006年减免50%，2007年减免30%。

　　塘沽区期望核心商务区建成后，成为滨海新区的标志性景观。他们对入驻项目要求相当高：仅限于兄弟省市的办事机构、中央企业的集团总部和研发中心；建筑面积大于3万平方米，主体建筑不低于20层；建设单位必须在塘沽区注册项目公司；等等。

　　响螺湾的招商优惠点燃了周边省市的投资热情。一期40万平方米的地块很快就被黑龙江、广东深圳、河北秦皇岛、辽宁大连、山东聊城、中钢集团等瓜分。目前，内蒙、江西、河南等12个省市都已确定了投资主体，力争在本月内落实建设地块。

　　目前，山西看中的地块已经基本确定了。“面积约1万平方米，按照政策，我们可以得到3000万元的优惠。”许政午说。但前提是，6月底以前必须确定投资主体并签约。

　　“投资数额很大，这不是一个企业所能挑起来的。”据许政午透露，山西省乡镇煤炭运销集团和太原中进集团都表现得非常积极，他们会根据情况选择一家或两家企业来担任投资主体。

　　地块争夺战

　　按照天津方面的计划，商务区部分项目将于年内开工，全部工程预计2008年竣工。

　　进入6月份，招商工作开始“收官”。响螺湾核心商务区共准备了30个项目，后来根据投资方的用地申请，缩减为20余项。塘沽区建委统计上来的数字显示，已有16个项目签约，涉及投资173.5亿元，建筑面积237万平方米；还有4个项目准备在本月底以前签约；另有12个省市政府提交的投资项目还在排队备选。

　　“要的人很多，地已经不够分了。”天津市经协办综合处处长郭忠霞说。不过，经协办对招商始终表现得相当低调。

　　通过招拍挂的方式公开转让土地，是必须要走的程序。如何确保投资方通过招拍挂拿到土地，是塘沽区建委下一阶段的工作重点。

　　办公室副主任吕立军对记者说，其它投资主体也可以参与土地招标拍卖，但他们即使获得土地使用权，也不会享受上述优惠。

　　经协办的意见是，优惠政策仅仅适用于兄弟省市办事机构和中央大型企业。“项目建成以后，必须拿出一定的面积供兄弟省市在滨海新区作办事机构使用。”郭说，这是享受政策优惠的基本条件。

　　从目前的工作进度来看，响螺湾可能在两个月内开工建设。“有关方面将在近期组织土地招拍挂。”吕立军说，“哪个项目拿到了土地证，具备开工条件，就先上哪个项目。”

　　政策争议

　　“土地出让金全部用于支持项目建设或项目配套”，这是响螺湾商务区招商过程中最诱人，也是最容易引起争议的一项政策。

　　按字面来理解，这种优惠几乎等同于“零地价”出让。

　　响螺湾是滨海新区中心地带的成熟地块，塘沽区建委认定的评估价是3000元/平米，而另有人估算，这一地段的市面价每平方米达到8000元。

　　如此优惠的招商政策，如此诱人的地块，再加上滨海新区在国家战略层面所具备的发展前景，足以让任何投资者动心。

　　许政午直言，他们看好在响螺湾的投资项目，一个重要方面就是优惠的土地政策。

　　“据我所知，不要说山西，全国都没有这么优惠的政策。”他认为，这或许是滨海作为国家综合改革试验区，在土地政策方面的一个大胆突破。

　　“其实，国内很多开发区在初期招商过程中都采用过类似的做法。”

北京大学中国区域经济研究中心副主任沈体雁认为，地价和税收优惠是当前地方政府在招商竞争中最常用的两张牌，因为除此之外，他们手中可用的资源非常有限。

　　但问题是，在国家已经批准滨海新区为国家综合配套改革试验区，并给予了一系列扶持政策时，响螺湾再打地价这张牌是否合适？

　　“塘沽是滨海开发的重中之重，现在还使用这一政策，我觉得已经时过境迁了。”天津社科院经济社会预测研究所所长卢卫说。他认为，塘沽地价长期偏低，土地开发得靠银行贷款，按照规定，土地出让金一部分用于还本付息，一部分用于基础设施建设，“全部返还肯定不可能，也不符合国家政策”。

　　负责制定此项政策的塘沽区建委承认，响螺湾的优惠政策是天津历史上从来没有的。但是同时强调，这些政策由塘沽区建委起草，天津市经协办审核以后，提交市常委会讨论通过，因而“在政策上肯定不会有问题”。

　　“国家给滨海新区的政策扶持，其实很有限。”国务院虽然已经发文同意给予滨海新区在金融、用地和税收方面一系列扶持政策，但目前还停留在纸面上。郭忠霞在5月30日接受记者采访时说，经协办还没有正式收到有关文件。

　　国务院文件授权滨海新区加大土地管理改革力度，允许在增强政府对土地供应调控能力方面开展改革试验。

　　“滨海正处在新一波改革开放的浪尖上。与浦东、深圳两地相比，国家的政策倾斜力度肯定不如以前，滨海最大的后发优势还在于土地规模。”沈体雁说，这可能是中央选择在滨海进行土地管理改革试验的用意所在，希望以此带动环渤海这一沿海相对落后地区。

　　而据天津社科院城市经济研究所所长闫金明估算，滨海新区规划面积2200多平方公里中，仅盐碱地就有200至300平方公里，建设用地供应相当充足。

　　对正步入新一轮建设高潮的滨海新区来说，当前最大的发展瓶颈不是土地，而是资金。

　　由此不难理解有关方面以土地换资金的良苦用心。“没有政策优惠，投资商肯定不来。”吕立军说，他们的优惠政策很多套用了当年浦东的开发政策，目的就是为了加快滨海新区的开发建设。

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