为什么是高投资(3)

　　政策调控的目标

　　《21世纪》：从2003年地产调控以来，各政府部门不断有相关政策出台。您如何评价这些措施？您认为调控地产的政策目标应如何设定？

　　戴庆：我们还是觉得在政策制定上存在严重的“一刀切”问题。有些武断地把不同层 面、不同区域、不同发展阶段、不同体系的问题混在一起。设想，像北京、上海、广州这样城市的地产市场问题能不能采用二、三线不发达内地城市相同政策导向与执行方案？

　　谢国忠：房地产调控可以考虑有两个目标，一个目标是保证一般居民住房需求，能够让他们买得起房子；第二是金融体系的安全，对房地产卷入风险要严格控制，不过当然，这种调控并不是为了打击房地产本身。现在中国资金过多，会引起泡沫，而暂时还没有办法解决。

　　要让房地产市场有效运转，除非中国的资金过剩问题能得到妥善解决，但现在看，哪一天能解决并不知道，因为美国仍吵着要

人民币升值，引起很多热钱朝中国流。

　　李稻葵：我觉得房地产调控可能要问一个基本问题，就是政府到底要干什么，目标是什么。尽管这次调控没有明确告诉大家目标是什么，但比上一次有进步。我认为，政府调控的目标根本上有三个：

　　第一，就是挤泡沫，这本身和控制价格是两个不同的概念。有些价格上涨，是可以由未来房租上升做支撑的，也可以由未来的消费者从拥有的房子里面得到的非金钱收益的贴现来支撑的。泡沫一旦形成、破灭，不仅对金融业、经济有影响，而且房地产商实际上是最大的受害者。房地产商在房子涨价时很神气，但真正的考验是当房子卖不出去的时候，看谁能熬得起。香港现在五大地产商，并不是一开始就是五家，开始多得很，是经过大浪淘沙剩下来的。

　　现在中国老百姓手里的财富很大一部分集中在金融资产，在未来一定时间内，一部分老百姓把自己的金融资产转移到房地产是大势所趋，而这又在一定程度上支撑了房地产价格上涨。这种情况下，特别容易产生泡沫。所以，首要的就是挤泡沫。挤泡沫最重要的一个手段，并不是提高首付，不管长期

房价怎样，提高首付实际上打击的是一般的买房人。挤泡沫也不是控制空置率，我也不认为财产税能够控制泡沫，财产税投机买房的人能花得起，毕竟他们是短期行为，短期内物业税不可能太高。

　　还有，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，也不是最好的办法，因为营业税的税基不是投机者的受益额本身，而是销售全额，对于没有获得投机收入的人来说，他宁愿再等到4年以后再出手，这人为的减少了房地产的交易供给量，当然不合适。

　　打击短期交易的最好的手段就是收

增值税，它打击的是短期投机的要害之处，而且很容易操作。美国家庭第一套房子如果五年之内出卖，交易时超过规定的上限如25万以上的房价增值部分，就按个人收入收税，这是很厉害的。

　　第二个目标是福利再分配。福利再分配在一定程度上讲是维护政治社会稳定的重要手段。我国现阶段公民消费的差距和福利差距集中反映在住房消费方面，因为一般公民在吃穿方面的差距并不大。如果由于收入与财富不均造成的住房面积和质量的差异，使得大部分公民强烈要求改变现有的分配制度，那么政府在房地产行业推行福利再分配的政策也无可厚非， 这超越了经济学分析的范畴，是政治和社会问题。关键是采用何种政策来实现这一目标。与福利再分配密切相关的另一个政治和社会问题就是如何让占据社会成员重要比重的中间阶层尽快地拥有自己的房子，而不是租房子，这样有利于政治和社会稳定。

　　第三，尽管我觉得这个目标还比较模糊，但是也应该提出来，那就是中国人要改变自己的消费观念和消费方式。我个人预测未来将在中国形成若干个人口上亿的超级大城市带，像北京到天津、南京-上海-杭州、广州-深圳-香港等都有潜力成为这样的超级大城市带。在这种大城市带中，大家都满足于拥有自己的小天地，小房子不仅节约资源，而且可以做得特别精制，类似于日本和香港现代建筑设计，房地产调控的一个目标应该是引导未来地产消费模式，从而减少未来从粗放消费到精细消费模式转换的调整成本。

　　(应彦文个人要求，不加本人照片。本报实习生徐丹、庄燕、吴炜惠、林琦、唐菲参与论坛)

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