为什么是高投资(2)

　　聚焦“90平米”

　　《21世纪》：《意见》规定“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，对此，各界争论很多，诸位如何评价？

　　谢国忠：限制中小型住房的配比，我觉得这个很重要，制止囤积房源、完善信息批量制度也很重要，总的来说，这一套措施比去年好很多。

　　但是，这不一定容易操作。我觉得政策里面还有拐弯空间，能够对付政策的“对策”是有的，关键在地方政府是不是诚心。地方政府原来是希望价格高，它收入也高，但是如果中央把地方房地产状况与官员提升机会挂钩，这对一些地方官员会有触动作用。

　　彦文：政府制定这个政策，从专家角度可以理解，但是操作层面很有问题。比如现在北京有2000多万平米已经批了规划，但是没办开工手续，这2000多万平米原来按计划是在未来三个月到六个月的时间推出，但如果按照现在这个细则操作，就要重新规划，那这批房子就要延期推出。政府管理部门的压力会非常大。

　　其次，就是和《行政许可法》的对应问题。因为开发商买地是根据规划的，政府批准了开发商的规划，开发商再以此为依据推进整个后续建设。在这种情况下，由于政府出台了新政策，使得开发进度、价格都要产生变化。这给企业造成了损失，原因就在于政府审批的变化。我想这些具体问题还需要再仔细认真地斟酌。

　　胡斌：我觉得政府应该去研究政策，如土地政策、税收政策和财政金融政策。而具体的“90平米”应该由市场决定，由开发商决定。因为中国绝大部分的开发商还是比较有责任感的，他会研究自己的产品、定位，把自己的投资收回来。而且对于一个房地产开发企业来说，追求利润也是他不断发展的一个原动力，他会提高他的核心竞争力。国六条最后一条说的靠虚假信息和非法的手段，这也是极个别的开发商影响了地产商的整体形象，不能认为绝大部分开发商都是不好的。

　　财税是调剂社会贫富的最有力的办法。用财税政策来明确政府发展小户型、解决中低收入人群的住房需求的办法会更加有效，如：90平方米以下的商品房，缴纳契税很低，90-120平方米的商品房，缴纳契税较高，120-160平方米的商品房，缴纳契税更高，160平方米以上的商品房须交纳非常高的契税，这种强烈政策引导性，应会取得明显的调控作用。

　　彦文：对。政府应该研究确定一个总体目标，而不要把这个总体目标微观化。“90平米”的问题，实际上政府很早就做过这方面类似的文件，比如说廉租房问题，经济适用房问题，实际上只要确定一个廉租房和经济适用房的比例就可以。比例确定以后，操作权就应该交给开发商，应该归当地政府自己做，因为各地区的情况不一样。

　　“90平米”的规定存在很大问题，起码也得按照大的行政区划管理，而不是按照单个项目管理，就会好得多。

　　王永红：我觉得《意见》中加大对闲置土地的处置力度比“90平米”这个政策有效得多。实际上“90平米”的规定就是一刀切，但是我们的观点是要横着切。比如说在北京顺义和朝阳区各建一个项目。朝阳区可以建70平米、90平米，但是顺义这么远的地方，人们肯定都愿意宽敞一点，要100多平米了。一个区域内固定30%的大户型、70%的小户型，可能会有问题。

　　彦文：这种操作，在1990年代初期已经做过了。那个时候政策弹性是比较大的，1990年代初期之前规定所有建设小区里面要拿出10%-15%支持康居工程，政府以1500-1800块钱回购，后来没有办法施行。为什么？比如说5000块钱开发的房子，1500块钱买肯定不现实，再比如说昌平的房子卖几百块钱，按1500块钱回购也不行。

　　戴庆：首先在科学严谨性与可操作性层面存在问题。按意见所言，90平米以下住宅开发建筑面积占70%以上。众所周知，即使是纯住宅项目，建筑面积也包括除地上住宅面积外、地下车库、人防、设备用房、配套与非配套公建面积，如此计算90平米以下的房子所占比例至少要达到80%或者90%以上，如此在户型、停车、配套设施来规划配比指标均需变更调整。尤其是对已完成规划审批项目规划设计修改工作量很大，对政府与开发商都有很大的压力，短期供应量出现问题，现在状况就很多，在等待细则中停止推进工作。

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