温天纳：宏观调控为外资带来机会

　　面对房地产宏观调控的进一步升温，面对人民币持续升值，软库(软银)金汇投资银行总裁温天纳表达了他对外资进入中国房地产市场的看法

　　宏观调控为外资带来机会

　　——专访软库(软银)金汇投资银行总裁温天纳

　　文/本刊记者 王娜 李国杰

　　面对房地产宏观调控的进一步加剧，面对人民币持续升值，温天纳，这位在投资银行业中超过15年的从业经验，曾主导三十多家国内外企业在香港及国内B股市场上市(融资和承销超过100亿美元)和超过百亿港元的债务重组的软库(软银)金汇投资银行总裁温天纳谈了他对外资进入中国房地产市场的看法。

　　人民币升值将抵充国家对房地产宏观调控的作用

　　《法人》：随着“国六条”的出台，房地产新一轮的宏观调控正式进入实质性阶段，这对欲进入中国地产业的外资来讲，是利还是弊？

　　温天纳：“国六条”中，“重点发展中低价位普通商品住房”和“有区别的适度调整信贷政策”的提出，使得一些高档房地产项目的融资渠道局限性加大。纵观这几年外资进入中国地产业的情况，一线城市的商用物业由于投资回报率较高，成为了外资青睐的对象，因此 “国六条”的出台，为外资进入中国的房地产市场提供了更大的空间。这次宏观调控，绝对有可能创造外资在中国房地产市场的第二波投资机会。

　　《法人》：经过几轮的宏观调控之后，外资机构如何看待中国房地产市场的价值？

　　温天纳：举例来说，目前广东的几家房地产企业已经在香港上市，而且反映都非常好。如越秀、雅居乐、富力，他们从上市到现在都是涨了两倍以上。所以，外资机构对内地的房地产市场还是很有信心的。尽管宏观调控不断，但从现实情况来看，现在的楼市比2004年调控之前更火爆了，整个市场还是很积极的。“国六条”的出台，从长远来讲，对中国房地产市场不会产生太大的影响。

　　《法人》：目前推动海外资本进入国内地产行业的主要因素有哪些？

　　温天纳：在人民币升值的预期中，外资要持有人民币资产，直接投资国内的房地产项目就可以在汇价上获取升值，宏观调控打击了规模和资本额较小的民营地产发展商，对外资来讲，价格谈判的空间便扩大了，亚洲区内日趋成熟的房地产证券化退出机制让外商可以通过境外市场套现其在国内的商业性房地产项目投资。这些种种是触发外商大举进入国内市场的先决条件，这些先决条件逐一实现。

　　国内目前的资产证券化还处于一个刚起步的阶段，企业融资市场产品过于单一。在宏观调控和针对房地产发展的一些新的条例的限制下，部分的民营发展商在资金方面产生缺口，这些缺口没有办法再以贷款的形态进行填补，这也是触发部分外资进入国内商业性房地产收购的一个契机。

　　最近人民币汇率“破8”，使得外资更加看好中国市场，我觉得人民币升值将抵充国家对房地产宏观调控的作用。

　　国外投行的“择偶”标准

　　《法人》：你曾经说，一家投资机构一年看一百多个项目不足为奇，国外投行在选择国内的地产企业进行投资时，对国内地产企业有哪些评判标准？

　　温天纳：现在国际的投资者在中国不断寻找一些具有投资价值的房地产项目，挑选的项目基本上具有以下的标准：处于黄金地带的商业建筑物；具有特色和卖点的商业性房地产项目；基本上净年收益率达到9%的项目；一些可以通过改善整体物业管理素质，以提高整体收益的项目。

　　而从投资者自身的利益来考虑的话，主要看这个项目的投资回报率。通常来说，能达到他们所期望的投资回报率的，只有一线城市的个别房地产项目，所以他们现在考虑的目标通常是北京、上海这样的一线城市，以及沿海和内陆省份的省会城市。

　　但是也要留意到，中国的房地产市场目前正受到一些不稳定因素的影响。这个不稳定的因素是，很多地产商希望将资产包改装成REITS(房地产信托投资基金)，但是我们发现，现在香港在这方面的退出机制有问题。前一段时间香港有媒体报道说，内地一个项目的上市个案被香港证监会否决了，原因是香港证监会不允许产权上有缺憾的房地产项目来港上市。其实，民营的房地产项目，谁都不敢说是完美的，多少会有一些瑕疵。不过，最近内地A股市场重启IPO，这可能会使一些打算上市的房地产企业改变策略，直接在内地上市。

　　《法人》：据你了解，有多少海外资金准备进入或者说是希望投入中国的房地产市场？进入中国房地产市场的投资回报率到底有多高？

　　温天纳：想进入中国市场的海外资金规模巨大。据我了解，现在想进入中国商用物业市场的肯定有几千亿资金，但真正有兴趣投资的到最后可能是三四百亿，这个数目也是很可观的。

　　外资机构都希望有10%的投资回报率，这个期望值其实挺难实现，只有一线城市的某些物业项目在出现资金断链的时候，外资机构的投资回报率才能达到这个数值。

　　现在大量的资金追求的还是一种稳定的回报，很多时候6%到8%就足够了，这种能提供定期回报再加上地产项目本身升值，就是在亚洲金融风暴以后最吸引投资者的工具，这种工具就是REITS。

　　《法人》：随着外资大量涌入中国房地产市场，“外资炒房危害

中国经济发展的说法”便不绝于耳，如何看待外资在中国地产业所扮演的角色？

　　温天纳：部分外资是独立的地产投资经理，他们管理其客户的资金，也有外资是以资产采购商的角色去进行收购，他们不是地产

开发商，在某种程度上，他们扮演的是一个中间人或者是一个过渡性投资商的角色。他们从世界各地的房地产市场中采购合适的原材料，即各地发展商所开发出来的产品，再把这些资产包装成不同的金融产品出售给终端投资者获取回报。

　　这种情况下，中国的开发商就成了“房地产产品”的制造商。外资基金获益了，国内的开发商同样也获益了。一个重要的问题是，在这个金融游戏当中，最大的受益者是谁？现在几乎所有国内的开发商都热衷和外资基金合作解决融资问题，与外资合作当然是一个融资途径，但是在这个利益分配的过程中，国内发展商也需要充分了解自身物业的“国际价值”。

　　其实外资在中国

房地产业的投入资金还是远远低于内资企业，因此我认为中国房地产泡沫并不是直接由外资引起，至于是不是有推波助澜的影响，这一点就比较难去下判断。

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