国六条下的楼市命运

　　山雨欲来风满楼。面对持续上涨的房价，被业界称为“国六条”的新一轮宏观调控政策出台，在等待着各部委配套措施出台的过程中，对于调控的作用有人叫好、有人唱衰，一切都有待市场的验证

　　本刊记者/王娜

　　2006年5月18日，赵然坐在下班回家的地铁上，一阵叫卖声吸引了他的注意，“看报啦，XX报最新消息，中国政府出台政策调控高房价。”这叫卖让赵然心里一颤，他立即买了一份报纸翻阅起来。地铁里，与赵然有着同样举动的人不在少数，他们都被小贩的那句叫卖声吸引。

　　在房价涨势凶猛的北京，小贩的这句叫卖远比“某某明星自杀”之类的消息更让人关注，房价已经成为了老百姓最为关心的话题。聪明的小贩看着手中的报纸由一摞变成了几份，脸上露出了欣慰的笑容。

　　也就是在那一天，赵然决定再次推迟自己的购房计划，“我不知道政府这次政策的出台，会不会真正起到抑制房价的作用，希望不要像去年的‘国八条’一样。”

　　很多购房者对去年的“国八条”仍心有余悸，在那一轮的宏观调控中，房价不降反升，这让很多当时因政策出台而决定观望的购房者后悔不已。赵然说的“这次政策”，指的是2006年5月17日，国务院总理温家宝在主持召开国务院常务会议时，所宣布的促进地产业健康发展的六条措施，这六条措施被业界概称为“国六条”。

　　与去年出台“国八条”时的态度一样，赵然和很多准购房者再次进入了对楼市的观望阶段。

　　失效的“国八条”

　　“先下手为强，后下手遭殃”，见证了这几年房地产发展史的人都会得出这样一个结论，然而一些政策的出台，却让很多人放弃了“先下手”而选择持币待购，去年以“国八条”为始的“组合拳”的出台就是很好的例子。

　　2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。

　　时隔一个月后的4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。

　　5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。

　　中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳 ”。然而，打压房价的招数虽多，但对北京的房地产市场来说却明显出拳无力。“我去年看中了百子湾附近的房子，想着政策出来了应该会降价呢，结果现在一平米已涨了近千元了。”赵然说。

　　这是很多购房者遇到的困惑，在持币待购了一年之后，他们离房子的距离也随着时间的推移越来越远了。

　　“2004年的宏观调控以及2005年春的房地产新政，在为房地产热降温上，我认为基本上是失败的。”瑞士信贷董事总经理兼亚洲区首席经济师陶冬直言不讳。

　　陶冬认为，此前的宏观调控只是以行政命令的手段，制止银行贷款流向地产商。“这对个别小地产商可能是致命的，但对于资金充沛的大地产商而言，反而为他们趁机扩张提供了方便。海外热钱也在此时顺势进入了中国房地产市场。”

　　不过，在中国社会科学院金融研究所研究员易宪容看来，两年的地产宏观调控实际效果如此之差的原因在于，有关部门对房地产市场判断不明确，从而也就没有决心来调控这个市场，也就不可能用有效的市场工具来调控。

　　“我们的房地产宏观调控主要是稳定房价，并希望通过整顿市场秩序来达到。实际效果却事倍功半，越是整顿，其房价越是高涨。”易宪容解释说，政府并没有真正使用过宏观调控的工具，比如利率仅动了一次，汇率也仅改变了一点，税收政策更是连现有政策都没有认真落实。

　　另一方面，由于中央有关部门对房地产宏观调控的决心不大，也就使得地方政府更是得寸进尺。“他们或是加快房地产市场投资，如中西部地区，2006年房地产投资超过30%，或是有些地方政府托市，或是阳奉阴违。”易宪容对记者说。

　　“近两年来政府对房地产市场的宏观调控是天下最奇怪的调控。”著名时政评论员秋风这样评价此前的地产调控。

　　现实情况是，购房人的非理性购买意愿推动了房价上涨，进而推动了地价的上涨。初衷为降低房价的地产调控便在房价的不断上涨声中越走越远。

　　但去年的宏观调控却让上海高昂的房价得到了控制，“投机”行为遭受重挫。“如果去年房地产新政策是针对以上海为首的长三角地区，那么今年的‘国六条’显然是针对北京、深圳等房价上升过快地区，尤其是北京。”业内人士分析说。

　　行政怪圈下的“国六条”

　　山雨欲来风满楼。面对持续上涨的房价，国家新一轮的宏观调控已成必然，为打压房价，行政手段再次猛烈出击。

　　5月17日，“国六条”的出台揭开了新一轮国家宏观调控的大幕。“从土地规划、划拨、出让之初，一些刚性的指标就应随之设定。”建设部政策研究中心副主任王珏林分析“国六条”时认为，上一轮调控着眼于打击“投机”，而新一轮调控将着眼于限制房地产“投资”。

　　但是业内专家分析，“国六条”依然没有逃脱行政调控的怪圈。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩在解读“国六条”时认为，过去调控的主要思路是控制土地，压缩投资，这是基于过去一个错误判断而得出的，即房地产业投资规模持续居高不下，已经出现潜在过剩风险。“在需求所受影响不大情况下，这只会导致供求关系进一步失衡，房价进一步上升。”董藩说。

　　在董藩看来，破解这种市场困境的思路应该是在“增加供给”、“抑制需求”和“增加供给与抑制需求同时进行”之间进行选择，其中最优途径应该是第三者。让董藩感到欣慰的是，此次“国六条”尽管依然没有明确增加供给，但已经在向其主导的思路靠拢。“比如条文中有重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的规定。虽然这直接表现为结构调整问题，但大家都知道，不适度扩大投资规模是很难调整结构的。”董藩对记者说。

　　易宪容则始终认为，如果仅是希望通过行政的方式、通过局部的方式来调控是不可能达到目的的。特别是当有关部门试图对一个地方行政调控而另一个地方不调控时，那么在中国这个统一的金融市场，炒作房地产的热钱就必然从一个地方流向另一个地方。

　　“要真正遏制国内房地产市场的投资过热，要打击国内房地产市场的炒作，要让过高的房价下跌，只要三方面的市场化方式就足矣：一是上调利率；二是开征房地产交易所得税及房地产持有税；三是取消或完善住房预售制度。”易宪容说。

　　“现在就看各部委随后制订的具体政策如何。”各界人士在接受采访时都抛出了这样一句话。据悉，随着“国六条”的出台，各部委正在加紧制定相关的政策以配合执行。显然，“国六条”执行地是否到位，各部委出台的措施非常关键。

　　地产大佬侃“国六条”

　　万科集团董事长王石

　　“国六条”是去年“国八条”的一个深化，住房价格像现在这样上升对房地产市场是没有好处的，这种情况下出台“国六条”，对房地产市场的健康发展非常有益。

　　虽然“国八条”、“国六条”的延续性非常明显，但更明确了要抑制房价上涨，解决中低收入人群的住房问题，也明确了地方政府在房地产健康发展中的责任，这是“国八条”的一个细化。

　　“国六条”最大的特点更多是体现在稳定方面——稳定房地产市场的健康发展，稳定住宅价格。

　　北京首创集团总经理刘晓光

　　“国六条”比去年的“国八条”更为严格，对市场的影响会更大。

　　因为“国八条”运用更多的是从金融和土地两个闸口来进行调控，但是“国六条”有了六七个这样的闸口。比如结构调整中，专门把中低价位、中小套型的普通商品房点出来，增加了严格执行开发、销售的有关政策，提出控制拆迁规模和进度，抑制拆迁所带来的被动性需求的过快增长，把擅自变更项目、违规交易以及囤房也放到了非常重要的位置。所以，明显看得出，在“国八条”的基础上，“国六条”更加细化，更加全面了。

　　华远集团总裁任志强

　　“国六条”传达的强烈信号是：市场仍是健康的，但还有问题，需要进行必要的调控。在未来出台细则中，不会有更为严厉的措施。因为政府已经意识并开始将不同市场对象、不同市场职能加以区分。

　　中坤集团董事长黄怒波

　　“国六条”是非常完整的调控方向，从房地产最初的土地供应开始，直到贷款、规划、开发、销售、消费全过程每个环节的综合调控，相比去年的调控措施，今年更加具体，更为务实，每一条都有非常明确和具体的政策指向。

　　紫光地产集团董事长吕大龙

　　要理解“国六条”的真正本质，我们要首先明确一个概念，那就是投资性的商业住宅和满足民众基本居住需求的地段住宅项目是有区别的。市场解决的是效率问题，政府解决的是公平问题，这是目前房地产市场最大的矛盾，也是国六条针对解决的矛盾。温总理的发言就是为了政府能切实地为公平担负起责任。

　　我们理解了政策的大方向还不够，还需要有措施。各部委究竟通过什么样的具体措施来解决经济适用房与商品房的矛盾，是能不能真正落实“国六条”的关键。去年一年的措施是抑制了供给，结果自然会导致房价的升高。而今年我觉得政府最主要的是应该加大经济适用房和廉租房的供给，中低收入人群不用依赖商品房，这样就解决了双方的矛盾。

　　我认为房价依然会走高，国六条对于商品房市场是一个明显的利好信号。

　　家春秋置业投资有限公司总经理黄岚

　　这次“国六条”的出台很务实，操作性明显增强。已经不是像以前的“国八条”一样单纯的打压房地产市场，而是选择更加理智的调整供应结构。

　　目前的问题是，一方面高档商品房升温太快，另一方面经济适用房、廉租房并没有大面积启动，这是一对矛盾。商品房面对的是中高收入人群，而后者面对的是低收入人群。“国六”将焦点放在了切实解决中低收入人群的问题上。当然针对商品房市场国家也是肯定会出来一些政策，比如银行按揭、税收等等。

　　“国六条”还注意到一个问题，目前城市化改革速度过快，大量拆迁产生了许多缺乏购买力的人群，激化了社会问题。所以“国六条”特意提出要合理控制城市房屋拆迁规模和进度。

　　上海实业发展股份有限公司总裁卢铿

　　对于企业来讲，没有太大的影响。因为2005年是个分界线，也就意味着2005年后房地产行业不会再有暴利的出现，将进入一个新的状态。2006年房地产市场会有一个波动，行业内部将会有整合。

　　“国六条”政策的出台是第二轮调控中的一个步骤。本次调控应该是科学、全面的，但还需要一段持续的时间来调整，使中国房地产更加理性化，从而进入一个重要的转型期。未来的中国房地产市场将进入“后地产时代”，总体上讲，竞争会更加激烈，但有利于有实力的企业。

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