商品房销售价格大幅上涨的影响因素分析

　　◎ 李建伟

　　我国商品房平均销售价格在经过1993～1999年的持续回落调整后，从2000年开始再次恢复上升趋势，2004年和2005年进入大幅度提升状态。导致近两年商品房销售价格大幅度提升的主要因素是工程造价之外的其他因素，包括土地价格上涨、开发商利润率的大幅度同时等。鉴于全国每年商品房竣工面积均大于销售面积，需求因素并非价格上涨的决定性因素。

　　一、工程造价对住宅和非住宅 商品房屋销售价格的影响

　　从住宅与非住宅销售价格与工程造价看，工程造价在住宅销售价格中占比较高，1996～2004年期间工程造价占住宅销售价格的比重在52%～61%之间，占办公楼等非住宅销售价格的比重在41%～52%之间。

　　从工程造价对销售价格的影响看，工程造价波动对住宅销售价格的影响也大于对非住宅销售价格的影响，但工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响：

　　(1)1996～2000年期间，住宅销售价格上涨343.4元，工程造价上涨78.7元，占销售价格涨幅的22.9%，销售价格涨幅中的其余70.1%是由土地价格上涨、利润与销售费用等其他因素价格上涨拉动的。非住宅销售价格上涨268.2元，工程造价下降了117元，工程造价之外的其他因素价格上涨使非住宅商品房销售价格上涨了143.6%。

　　(2)2000～2004年期间，住宅销售价格上涨600.6元，工程造价上涨277.5元，占销售价格涨幅的比重为46.2%，其余53.8%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。非住宅销售价格上涨561.2元，工程造价上涨186.8元，占销售价格涨幅的比重为33.3%，其余66.7%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。

　　二、土地价格上涨对不同用途商品房销售价格的影响

　　从近年来土地交易价格指数与商品房销售价格指数的变化可以看到，不同用途的土地交易价格上涨幅度有较大差别，对商品房销售价格指数的影响也有较大差别，土地交易价格指数上涨较高的商品房销售价格指数也较高。

　　1.2001～2005年期间住宅土地交易价格指数上涨幅度最大，2005年比2001年上涨49%，销售价格指数上涨幅度也最大，2005年销售价格比2001年上涨30%。其中2005年普通住宅土地交易价格和销售价格分别比2001年上涨49%和32%，比高档住宅的土地交易价格与销售价格涨幅分别高9个百分点和5个百分点。

　　2.商业营业用房土地交易价格上涨了34%，比住宅土地交易价格上涨幅度低15个百分点；销售价格上涨了17%，比住宅销售价格涨幅低13个百分点。

　　3.其他商品用房土地交易价格上涨幅度最低，2001～2005年期间仅上涨26%，销售价格上涨幅度也最低，仅上涨14%。

　　三、供求因素并非商品房销售价格上涨的决定性因素

　　土地交易价格和建筑材料价格的上涨对商品房销售价格上涨的拉动作用属于成本推动，除土地成本和工程造价之外，包括销售费用和

房地产企业利润在内的其他因素价格上涨对我国商品房销售价格上涨起到了重要拉动作用，在这些因素中消费需求是否是决定性因素？从价格理论可知，需求对价格的拉动作用取决于需求缺口，即需求超过供给的幅度。但从1996年以来当年商品房竣工面积与销售面积看，住宅与非住宅商品房当年实际销售面积均低于当年竣工面积，即使不考虑以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相应的需求而处于空置状态。从目前销售价格上涨幅度较大的地区，如北京、上海等地区商品房空置率调查看，这些地区同样存在空置面积大幅度增加、空置率提高的情况。因此，从全国范围看，商品房的需求并非商品房销售价格上涨的决定性因素。同时，从房地产上市公司主营业务利润率看，2003年以来利润率持续上升，2006年一季度大幅度提升，我们统计的15家房地产公司利润率在2006年一季度达到了39%，比2003年提高了近10个百分点。由此可见，工程造价和需求之外的其他因素——主要是土地价格上涨和开发商利润大幅度提高，是近年来商品

房价格大幅度上涨的主要因素。

　　为了抑制商品房价格的非理性上涨，最近国务院出台了六项调控措施。我们认为，增加

经济适用房和廉租房供给、优化住宅供给结构等措施，对控制中长期房价上涨是十分必要的，打击土地囤积行为对抑制近期房价的非理性上涨也至关重要，但如何建立合理的土地供给制度和商品房销售价格形成机制是稳定商品房价格的关键。

　　(作者单位：国务院发展研究中心宏观部)

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